Cách chứng minh thu nhập mua NOXH năm 2026: Hồ sơ, mẫu xác nhận và cách tính

Ngày cập nhật: 30/09/2026

Lưu ý: Bài viết cung cấp thông tin pháp luật phổ biến, không thay thế tư vấn pháp lý chuyên sâu. Quy định và hồ sơ thực tế có thể phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ, đối tượng đăng ký và thông báo của dự án. Người mua nên kiểm tra văn bản hiện hành và yêu cầu hồ sơ chính thức của chủ đầu tư trước khi nộp.

Cách chứng minh thu nhập mua NOXH năm 2026 như thế nào?

Để đăng ký mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, một số nhóm đối tượng phải đáp ứng điều kiện về thu nhập và có giấy tờ chứng minh tương ứng. Năm 2026, cách chứng minh thu nhập có sự thay đổi đáng chú ý: người có hợp đồng lao động chủ yếu sử dụng giấy tờ do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi làm việc xác nhận; người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động thực hiện cơ chế kê khai, cam kết và xác nhận theo quy định mới.

Đáng chú ý, từ ngày 07/04/2026, Nghị định 136/2026/NĐ-CP đã nâng mức trần thu nhập đối với một số nhóm người đăng ký mua NOXH.

1. Ai phải chứng minh điều kiện về thu nhập khi mua NOXH?

Không phải mọi người đăng ký nhà ở xã hội đều áp dụng cùng một điều kiện thu nhập.

Theo quy định hiện hành, điều kiện thu nhập được áp dụng đối với một số nhóm thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH, trong đó có:

• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• Cán bộ, công chức, viên chức.
• Một số trường hợp thuộc lực lượng vũ trang áp dụng cơ chế thu nhập riêng.

Đối với từng nhóm, giấy tờ chứng minh thu nhập và cơ quan xác nhận có thể khác nhau.

Vì vậy, người mua không nên chỉ căn cứ vào số tiền lương nhận được mỗi tháng mà cần xác định đúng đối tượng đăng ký, tình trạng hôn nhân và hình thức lao động trước khi chuẩn bị hồ sơ.

2. Mức thu nhập mua NOXH năm 2026 là bao nhiêu?

Đây là nội dung người mua cần kiểm tra đầu tiên trước khi làm hồ sơ.

Từ ngày 07/04/2026, Nghị định 136/2026/NĐ-CP đã điều chỉnh mức trần thu nhập theo hướng tăng so với quy định trước đó.

Đối với các nhóm thuộc khoản 5, 6 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở, mức thu nhập được áp dụng theo các trường hợp sau:

Trường hợp	Mức thu nhập tối đa
Người độc thân	Không quá 25 triệu đồng/tháng
Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên	Không quá 35 triệu đồng/tháng
Người đã kết hôn	Tổng thu nhập thực nhận của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng

Các mức trên là mức trần theo quy định được công bố tại Nghị định 136/2026/NĐ-CP.

Điểm quan trọng là pháp luật sử dụng khái niệm thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận, vì vậy người đăng ký cần chuẩn bị giấy tờ thể hiện thu nhập theo đúng yêu cầu thay vì chỉ cung cấp một phiếu lương của một tháng.

Ví dụ

Một người độc thân có mức thu nhập thực nhận:

• Tháng 1: 22 triệu đồng
• Tháng 2: 24 triệu đồng
• Tháng 3: 26 triệu đồng
• Tháng 4: 23 triệu đồng
• …

Khi lập hồ sơ, không nên tự kết luận rằng chỉ cần một tháng có thu nhập trên 25 triệu đồng là chắc chắn bị loại hoặc ngược lại. Cần xác định khoảng thời gian tính thu nhập và cách xác nhận theo mẫu hồ sơ hiện hành.

3. Người có hợp đồng lao động chứng minh thu nhập bằng cách nào?

Đây là trường hợp tương đối phổ biến đối với công nhân, người lao động tại doanh nghiệp và người có việc làm ổn định.

Hồ sơ chứng minh thu nhập được thực hiện theo mẫu giấy tờ hiện hành do Bộ Xây dựng quy định.

Theo hệ thống mẫu giấy tờ hiện hành, Mẫu số 01a được sử dụng để chứng minh đối tượng và thu nhập đối với các nhóm quy định tại khoản 5, 6 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở, trừ trường hợp người thu nhập thấp thuộc khoản 5 nhưng không có hợp đồng lao động và không hưởng lương hưu do cơ quan BHXH chi trả.

Với người đang làm việc tại doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị, việc xác nhận được thực hiện bởi nơi người kê khai đang làm việc theo quy định.

Người lao động nên chuẩn bị gì?

Trước khi xin xác nhận, nên kiểm tra:

1. Hợp đồng lao động.
2. Thông tin cá nhân trên hồ sơ lao động.
3. Bảng tiền công, tiền lương.
4. Các khoản thu nhập được thể hiện trên giấy xác nhận.
5. Tình trạng hôn nhân.
6. Hồ sơ của vợ/chồng nếu đã kết hôn.
7. Mẫu giấy tờ chứng minh thu nhập đang được chủ đầu tư yêu cầu.

Không nên tự sử dụng một mẫu xác nhận tải trên Internet nếu mẫu đó đã cũ.

4. “Thu nhập thực nhận” được hiểu như thế nào?

Một trong những điểm dễ gây nhầm lẫn khi làm hồ sơ NOXH là sự khác nhau giữa:

Lương theo hợp đồng lao động

và

thu nhập thực nhận hàng tháng.

Khi pháp luật yêu cầu xác định thu nhập thực nhận, người đăng ký cần căn cứ vào cách thể hiện và xác nhận trên giấy tờ được sử dụng trong hồ sơ.

Ví dụ, một người có:

• Lương theo hợp đồng: 20 triệu đồng/tháng.
• Phụ cấp: 3 triệu đồng/tháng.
• Khoản thu nhập khác: 2 triệu đồng/tháng.

Không nên tự cộng hoặc loại trừ từng khoản để kết luận mình có đủ điều kiện. Doanh nghiệp/cơ quan nơi người đó làm việc cần xác nhận theo đúng mẫu và quy định hiện hành.

Nguyên tắc an toàn: hồ sơ phải thống nhất giữa thông tin người lao động kê khai, giấy xác nhận của đơn vị và các giấy tờ liên quan.

5. Vợ chồng mua NOXH thì chứng minh thu nhập thế nào?

Nếu người đứng đơn đã kết hôn, cần đặc biệt chú ý đến thu nhập của cả hai vợ chồng.

Theo quy định hiện hành, đối với trường hợp người đứng đơn đã kết hôn, điều kiện thu nhập có thể được xác định trên cơ sở tổng thu nhập hàng tháng thực nhận của người đứng đơn và vợ/chồng.

Do đó, không nên chỉ chuẩn bị giấy xác nhận thu nhập của người đứng đơn rồi bỏ qua hồ sơ của người còn lại.

Checklist cơ bản đối với vợ chồng

• Giấy tờ xác định tình trạng hôn nhân.
• Giấy tờ chứng minh thu nhập của người đứng đơn.
• Giấy tờ chứng minh thu nhập của vợ/chồng.
• Mẫu xác nhận tương ứng với từng người.
• Thông tin cá nhân phải thống nhất giữa các giấy tờ.

Nếu một người có hợp đồng lao động còn người kia không có hợp đồng lao động, cách chứng minh thu nhập của hai người có thể khác nhau.

6. Người không có hợp đồng lao động chứng minh thu nhập ra sao?

Đây là trường hợp cần đặc biệt lưu ý trong năm 2026.

Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã thay đổi cơ chế đối với người thuộc khoản 5 Điều 76 Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động.

Theo cơ chế mới, người đăng ký thực hiện kê khai và cam kết về thu nhập bình quân hàng tháng. Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại có trách nhiệm xác nhận một số thông tin theo quy định; cơ quan Công an cấp xã có thể phối hợp với cơ quan liên quan để xác minh, hậu kiểm thu nhập trong trường hợp cần thiết.

Điểm đáng chú ý là đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập đồng thời là giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH.

Do đó, người làm nghề tự do không nên áp dụng máy móc quy trình dành cho người có hợp đồng lao động.

7. Người làm tự do cần kê khai những gì?

Đối với người không có hợp đồng lao động, cần đặc biệt chú ý tính trung thực và khả năng giải trình thông tin thu nhập đã kê khai.

Có thể chuẩn bị trước:

• Thông tin căn cước.
• Thông tin cư trú.
• Tình trạng hôn nhân.
• Thông tin về nghề nghiệp và nguồn thu nhập.
• Thu nhập bình quân hàng tháng theo yêu cầu của mẫu.
• Các tài liệu liên quan có thể hỗ trợ việc giải trình thu nhập nếu cơ quan có thẩm quyền yêu cầu.

Người kê khai phải chịu trách nhiệm về thông tin đã cam kết.

Không nên kê khai một mức thu nhập thấp hơn thực tế chỉ để đáp ứng điều kiện.

Quy định năm 2026 đã bổ sung cơ chế xác minh, hậu kiểm đối với trường hợp cần thiết.

8. Mẫu xác nhận thu nhập mua NOXH năm 2026 dùng mẫu nào?

Người mua cần phân biệt các trường hợp thay vì tìm một “mẫu xác nhận thu nhập NOXH” chung cho tất cả.

Theo hệ thống mẫu giấy tờ hiện hành:

Trường hợp có hợp đồng lao động

Mẫu 01a được áp dụng cho các đối tượng thuộc khoản 5, 6 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở, ngoại trừ trường hợp người thu nhập thấp thuộc khoản 5 không có hợp đồng lao động và không hưởng lương hưu do cơ quan BHXH chi trả.

Cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi người kê khai đang làm việc thực hiện việc xác nhận theo quy định.

Trường hợp người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động

Trường hợp này sử dụng mẫu dành riêng cho người không có hợp đồng lao động theo quy định hiện hành.

Thông tin trên mẫu cần được kê khai trung thực và thực hiện việc xác nhận theo cơ chế mới.

Lưu ý: Không nên lấy Mẫu số 04 hoặc Mẫu số 05 của các bài viết cũ rồi sử dụng ngay. Hệ thống mẫu giấy tờ đã được sửa đổi trong quá trình cập nhật Thông tư 05/2024/TT-BXD.

9. Có cần nộp bảng lương 12 tháng không?

Đây là một điểm mà người làm hồ sơ rất dễ nhầm.

Các mẫu giấy tờ chứng minh thu nhập đã được Bộ Xây dựng sửa đổi. Thông tư sửa đổi có hiệu lực từ ngày 15/02/2026 và đã thay đổi một số nội dung trong các mẫu giấy tờ, trong đó có việc bãi bỏ cụm từ yêu cầu đính kèm bản chụp bảng tiền công/tiền lương 12 tháng liền kề trong một số mẫu.

Vì vậy, người mua không nên mặc định rằng mọi hồ sơ NOXH năm 2026 đều bắt buộc phải nộp bảng lương 12 tháng.

Hãy sử dụng đúng mẫu đang có hiệu lực và thực hiện theo yêu cầu hồ sơ của dự án tại thời điểm đăng ký.

10. Giấy xác nhận thu nhập có thời hạn bao lâu?

Theo quy định về hồ sơ đăng ký mua NOXH được sửa đổi tại Nghị định 54/2026/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH có giá trị trong 12 tháng tính từ thời điểm xác nhận.

Điều này có ý nghĩa thực tế rất lớn.

Ví dụ, nếu giấy xác nhận được cấp ngày 01/10/2026 thì cần kiểm tra thời hạn sử dụng của giấy trong quá trình đăng ký và ký hợp đồng.

Nếu hồ sơ đã quá thời hạn hoặc dự án yêu cầu giấy tờ mới, người đăng ký có thể phải thực hiện xác nhận lại.

11. Những lỗi thường gặp khi chứng minh thu nhập mua NOXH

Lỗi 1: Dùng mẫu cũ

Người đăng ký tải mẫu từ một website hoặc bài viết cũ rồi sử dụng mà không kiểm tra phiên bản hiện hành.

Cách tránh: lấy mẫu từ nguồn chính thức hoặc bộ hồ sơ do chủ đầu tư công bố.

Lỗi 2: Chỉ chứng minh thu nhập của người đứng đơn

Nếu đã kết hôn, cần kiểm tra yêu cầu về thu nhập của cả vợ/chồng.

Lỗi 3: Thông tin không thống nhất

Ví dụ:

• Họ tên khác nhau giữa các giấy tờ.
• Thông tin căn cước không thống nhất.
• Tình trạng hôn nhân khai không đồng nhất.
• Mức thu nhập trên các giấy tờ không khớp.

Những sai lệch này có thể khiến hồ sơ phải bổ sung hoặc giải trình.

Lỗi 4: Tự tính thu nhập thay cho cơ quan xác nhận

Người mua không nên tự lập một bảng tính rồi coi đó là giấy chứng minh thu nhập hợp lệ.

Lỗi 5: Kê khai thu nhập không trung thực

Đối với trường hợp không có hợp đồng lao động, cơ chế kê khai, cam kết và hậu kiểm càng khiến việc kê khai trung thực trở nên quan trọng.

Lỗi 6: Không kiểm tra thời hạn giấy xác nhận

Giấy tờ có thời hạn sử dụng. Người mua nên kiểm tra ngày xác nhận trước khi nộp hồ sơ.

12. Checklist chứng minh thu nhập mua NOXH 2026

Trước khi nộp hồ sơ, người đăng ký có thể tự kiểm tra theo checklist sau:

Bước 1: Xác định đối tượng

☐ Tôi thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách NOXH.
☐ Tôi xác định đúng trường hợp của mình theo Luật Nhà ở.
☐ Tôi xác định mình có/không có hợp đồng lao động.

Bước 2: Xác định tình trạng hôn nhân

☐ Độc thân.
☐ Độc thân và đang nuôi con dưới tuổi thành niên.
☐ Đã kết hôn.

Bước 3: Kiểm tra thu nhập

☐ Xác định thu nhập thực nhận theo quy định.
☐ Kiểm tra mức trần thu nhập áp dụng.
☐ Nếu đã kết hôn, kiểm tra thu nhập của cả hai vợ chồng.

Bước 4: Chuẩn bị giấy tờ

☐ Mẫu chứng minh đối tượng/thu nhập đúng phiên bản hiện hành.
☐ Xác nhận của cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nếu thuộc trường hợp có hợp đồng lao động.
☐ Hồ sơ xác nhận theo cơ chế kê khai nếu thuộc trường hợp không có hợp đồng lao động.
☐ Giấy tờ của vợ/chồng nếu thuộc trường hợp phải kê khai.

Bước 5: Kiểm tra lần cuối

☐ Thông tin cá nhân chính xác.
☐ Thu nhập kê khai thống nhất.
☐ Tình trạng hôn nhân thống nhất.
☐ Giấy xác nhận còn thời hạn.
☐ Hồ sơ phù hợp với yêu cầu của dự án.

13. Có thể chứng minh thu nhập bằng sao kê ngân hàng không?

Sao kê ngân hàng có thể là tài liệu tham khảo hoặc tài liệu hỗ trợ trong một số tình huống, nhưng không nên mặc định sao kê ngân hàng thay thế giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập theo mẫu pháp luật.

Đối với hồ sơ NOXH, cần ưu tiên giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập theo đúng mẫu và đúng cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

Nếu chủ đầu tư yêu cầu tài liệu bổ sung để đối chiếu, người đăng ký nên thực hiện theo hướng dẫn chính thức của dự án.

14. Nếu thu nhập thay đổi giữa các tháng thì xử lý thế nào?

Thu nhập thực tế của người lao động có thể thay đổi do:

• Tăng ca.
• Thưởng.
• Phụ cấp.
• Hoa hồng.
• Thay đổi mức lương.
• Nghỉ không hưởng lương.
• Thay đổi công việc.

Trong trường hợp này, người mua không nên tự chọn tháng có thu nhập thấp nhất để chứng minh.

Điều quan trọng là xác định đúng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận theo thời gian và phương pháp mà quy định hiện hành yêu cầu, sau đó để cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp xác nhận theo mẫu.

15. Có cần chứng minh thu nhập khi thuê NOXH không?

Cần phân biệt mua, thuê mua với thuê NOXH.

Theo quy định được sửa đổi tại Nghị định 54/2026/NĐ-CP, trình tự cho thuê NOXH có điểm khác với mua và thuê mua; trường hợp thuê NOXH theo quy định tại khoản tương ứng không phải nộp giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở và thu nhập.

Do đó, nếu nhu cầu của bạn chỉ là thuê NOXH, không nên áp dụng nguyên bộ hồ sơ chứng minh thu nhập dành cho mua hoặc thuê mua.

16. Cách chuẩn bị hồ sơ để hạn chế phải bổ sung

Một bộ hồ sơ tốt không chỉ là hồ sơ “đủ giấy tờ”, mà còn phải đồng nhất thông tin.

Người mua nên thực hiện theo thứ tự:

Xác định đối tượng → xác định tình trạng hôn nhân → xác định hình thức lao động → kiểm tra điều kiện thu nhập → lấy đúng mẫu → xin xác nhận → kiểm tra thời hạn → nộp cùng hồ sơ dự án.

Đặc biệt, không nên xin xác nhận thu nhập quá sớm khi chưa biết thời điểm dự án nhận hồ sơ.

Kết luận

Cách chứng minh thu nhập mua NOXH năm 2026 phụ thuộc chủ yếu vào đối tượng đăng ký, tình trạng hôn nhân và việc có hay không có hợp đồng lao động.

Với người có hợp đồng lao động, giấy tờ chứng minh thu nhập chủ yếu được xác nhận bởi cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi làm việc theo mẫu hiện hành. Với người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động, năm 2026 áp dụng cơ chế kê khai, cam kết và xác nhận theo quy định mới, đồng thời có thể có hậu kiểm.

Đặc biệt, mức trần thu nhập đã được điều chỉnh từ ngày 07/04/2026. Vì vậy, người chuẩn bị hồ sơ không nên sử dụng các mức thu nhập hoặc mẫu xác nhận từ những bài viết cũ.

Nếu chuẩn bị hồ sơ mua NOXH, hãy kiểm tra đồng thời 3 nhóm điều kiện: đối tượng – nhà ở – thu nhập trước khi nộp hồ sơ.

Nguồn pháp lý chính cần kiểm tra

1. Luật Nhà ở 2023.
2. Nghị định 100/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung.
3. Nghị định 54/2026/NĐ-CP.
4. Nghị định 136/2026/NĐ-CP.
5. Thông tư 05/2024/TT-BXD và các văn bản sửa đổi, bổ sung.
6. Thông báo tiếp nhận hồ sơ chính thức của chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà ở địa phương.