7 nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp nhà chung cư kéo dài

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị mới ban hành chỉ thị về tăng cường công tác quản lý sử dụng kinh phí phần sở hữu chung nhà chung cư, đã chỉ ra 7 nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Nguyên nhân khiến tranh chấp nhà chung cư kéo dài

Theo Bộ Xây dựng, quá trình thực hiện chức năng quản lý nhà nước nhận thấy có nhiều chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không chấp hành hoặc chấp hành không đầy đủ quy định, dẫn đến tình trạng có nhiều tranh chấp, đơn thư khiếu nại.

Tại nhiều chung cư, người dân căng băng rôn, khẩu hiệu phản ứng quyết liệt với chủ đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước và các cấp chính quyền đã gây mất mỹ quan đô thị, tạo dư luận xấu, ảnh hưởng an ninh trật tự của địa phương.

Đầu năm 2021, Bộ Xây dựng đã chỉ đạo Thanh tra Bộ tập trung thanh tra nhiều chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư để xảy ra tranh chấp gay gắt, có biểu hiện không chấp hành các quy định pháp luật vè nhà ở, nhất là công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì tại một số địa phương.

Kết thúc đợt thanh tra, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành 18 kết luận thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 ban quản trị tại 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư; buộc 12/18 chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán để chuyển ngay cho ban quản trị nhà chung cư với tổng số kinh phí bảo trì hơn gần 350 tỉ đồng; buộc 5/18 chủ đầu tư trả lại hơn 2.000 m² diện tích lấn chiếm về cho cư dân; xử phạt vi phạm hành chính 8/18 chủ đầu tư, tổng số tiền hơn 1 tỉ đồng.

Qua công tác thanh tra, Bộ Xây dựng tổng kết có 7 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp, đơn thư khiếu nại gay gắt, kéo dài. Cụ thể, thứ nhất, nhận thức pháp luật, cách thức, thái độ làm việc và sự hợp tác thiếu thống nhất giữa chủ đầu tư và ban quản trị.

Thứ hai, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung.

Thứ ba, chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành công nhưng không có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức.

Thứ tư, chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư không thống nhất được các phần diện tích, nhất là phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật Nhà ở.

Thứ năm, chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị.

Thứ sáu, chủ đầu tư và ban quản trị chưa quyết toán số liệu (gốc và lãi) kinh phí bảo trì nhưng chủ đầu tư đã bàn giao và ban quản trị đã nhận số tiền kinh phí bảo trì.

Thứ bảy, một số chính quyền cấp xã, cấp huyện xử lý chưa triệt để nhiều kiến nghị, tranh chấp tại nhà chung cư của địa phương mình.

Để chấn chỉnh và giải quyết tình trạng trên, Bộ Xây dựng dựng đề nghị các cấp chính quyền, các cơ quan chức năng, các tổ chức và cá nhân quan tâm phổ biến, tuyên truyền pháp luật về nhà ở, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Làm sao để hạn chế tranh chấp nhà chung cư?

Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành chỉ đạo cơ quan chức năng phối hợp với công an trên địa bàn để xử lý các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định; kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định…

Các sở Xây dựng cần tiếp tục nâng cao vai trò, chức năng quản lý nhà nước về nhà ở. Đồng thời tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở, trong đó tăng cường thanh tra công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì các nhà chung cư.

Trong quá trình thanh tra, phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra theo quy định pháp luật. Các trường hợp phức tạp, liên hệ với Thanh tra Bộ Xây dựng để được hướng dẫn.

Theo Bộ Xây dựng, các chủ đầu tư có trách nhiệm mở 1 tài khoản thanh toán tại 1 tổ chức tín dụng gửi có kỳ hạn đối với mỗi dự án nhà ở chung cư để nhận kinh phí do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định.

Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.

Khi ban quản trị được thành lập thì bàn giao ngay kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định. Sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho sở Xây dựng biết để theo dõi.

Việc sử dụng kinh phí bảo trì phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch. Ngoài bàn giao đầy đủ, đúng hạn hồ sơ theo quy định, chủ đầu tư thống nhất với ban quản trị nhà chung cư lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì, đồng thời phối hợp với ban quản trị giải quyết vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao.

Chỉ thị của Bộ Xây dựng nghiêm cấm các hành vi chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung…

Xây dựng giao Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản phối hợp với Vụ Pháp chế và Thanh tra Bộ, tổng hợp những bất cập trong cơ chế, chính sách, pháp luật về nhà ở, kiến nghị với lãnh đạo Bộ sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền.

Bộ Xây dựng giao Thanh tra Bộ qua công tác thanh tra tổng hợp các bất cập của chính sách, pháp luật về nhà ở trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì để kiến nghị lãnh đạo Bộ sửa đổi, bổ sung. Khi phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu của tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra theo quy định…