Cách tính phí bảo trì chung cư mà cư dân nên biết

Phí bảo trì chung cư là gì? Khoản phí này được tính ra sao? Ai là người sẽ quản lý hay có quyền sử dụng khoản phí này? Đó là vấn đề mà người mua chung cư cần phải nắm rõ trước khi quyết định mua bán. Phí bảo trì chung cư là khoản tiền dùng để chi trả cho các hoạt động bảo dưỡng tòa nhà định kỳ hoặc khi xảy ra hỏng hóc, hư hại. Cách tính phí bảo trì chung cư phụ thuộc vào từng trường hợp nộp phí. Hãy cùng tham khảo cách tính cụ thể trong bài viết sau đây.

1. Cách tính phí bảo trì chung cư

Theo điều 108 Luật nhà ở 2014, phí bảo trì chung cư được tính như sau:

Cách tính trong trường hợp 1 – người thuê mua căn hộ/diện tích nộp:
- Phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, mua hoặc diện tích khác
- Ví dụ: Nếu căn hộ có giá trị 1 tỷ, thì phí bảo trì chung cư bạn cần nộp là 1 tỷ x 2% = 20 triệu
Cách tính trong trường hợp 2 – chủ đầu tư nộp:
- Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
- Ví dụ: Căn hộ giá cao nhất là 4 tỷ (100m2) thì giá 1m2 là 40 triệu/m2. Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại là 200m2. Số tiền phí bảo trì chung cư mà chủ đầu tư phải nộp là (40 triệu * 200)*2% = 160 triệu.

2. Người có trách nhiệm đóng phí bảo trì

Việc đóng phí bảo trì chung cư theo quy định của pháp luật là trách nhiệm của 3 đối tượng gồm cư dân, chủ đầu tư, chủ sở hữu. Tổng hợp phí bảo trì được đóng bởi những người có trách nhiệm đóng góp được tạo thành một quỹ sử dụng cho việc bảo trì gọi là quỹ bảo trì chung cư.

2.1. Cư dân

Khi sinh sống trong tòa nhà, cư dân có trách nhiệm đóng phí bảo trì nhằm cải thiện, nâng cấp hiện trạng của tòa nhà, giảm thiểu tối đa nguy cơ gặp các vấn đề như hỏng hóc, hư hại, xuống cấp,…

2.2. Chủ đầu tư

Theo Điều 108 Luật nhà ở 2014, đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua. Khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.

Cũng theo Điều 108 Luật nhà ở 2014, đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

2.3. Chủ sở hữu nhà chung cư

Trách nhiệm của chủ sở hữu trong việc đóng phí bảo trì chung cư được quy định rõ ràng tại Điều 108, Luật nhà ở 2014:

Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì:
Các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này.
Mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.
Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này. Trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

3. Thời điểm nộp phí bảo trì chung cư

Người thuê, mua căn hộ (cư dân) sẽ nộp phí bảo trì khi nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư, được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Thời điểm này đã được nói rõ trong điều 108 Luật nhà ở 2014.

Về phần chủ sở hữu nhà chung cư, chưa có quy định cụ thể về thời điểm nộp phí bảo trì chung cư đối với đối tượng này. Tuy nhiên, có một số kiến nghị đề xuất chủ sở hữu nên đóng phí bảo trì trong thời hạn 5 năm (cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư).

4. Phí bảo trì chung cư được sử dụng, quản lý như thế nào?

Phí bảo trì chung cư được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Việc quản lý khoản phí này thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư và ban quản trị chung cư.

4.1. Trường hợp sử dụng phí bảo trì chung cư

Theo điều 34, Thông tư 02/2016/TT-BXD, phí bảo trì chung cư được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung:
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ, cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

4.2. Trách nhiệm của người quản lý phí bảo trì chung cư

Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư là những người chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì (quỹ bảo trì chung cư), xét theo Điều 109 Luật nhà ở 2014:

Chủ đầu tư:
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí bảo trì của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.
- Kinh phí bảo trì theo quy định chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
- Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.
Ban quản trị nhà chung cư:
- Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
- Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.
- Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định.

5. Lưu ý về phí bảo trì chung cư

5.1. Tần suất cư dân phải đóng phí bảo trì chung cư

Cứ khi nào ngân sách cạn thì chủ đầu tư sẽ thông báo nộp phí. Trước khi đưa ra quyết định yêu cầu đóng phí, chủ đầu tư họp cư dân lấy ý kiến.

5.2. Phí bảo trì chung cư phải xuất hóa đơn

Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Bài viết trên đây đã phân tích cách tính phí bảo trì chung cư cho mỗi đối tượng (cư dân, chủ đầu tư) theo quy định của luật hiện hành. Giá trị căn hộ/diện tích cho thuê mua hoặc chưa cho thuê mua là yếu tố quan trọng giúp xác định khoản phí đó.