Cách xử lý khi chung cư chậm cấp sổ hồng

Cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp Sổ hồng như thế nào. Phải làm gì khi chủ đầu tư nhà chung cư không cấp sổ hồng? Có thể yêu cầu xử phạt chủ đầu tư hay khởi kiện ra tòa án? Bài viết sau đây sẽ tư vấn cho các bạn biết những vấn đề pháp lý cần thiết về cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp sổ hồng.

Điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư

Căn cứ Điều 8 và 9 Luật Nhà ở 2014:

Người dân mua nhà chung cư sẽ được Nhà nước cấp sổ khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà

Khi đáp ứng các điều kiện này thì người dân mua nhà chung cư hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nguyên nhân dẫn đến việc chung cư bị chậm cấp sổ hồng

Trường hợp không được cấp sổ hồng

Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP
Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP
Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.

Trường hợp do chủ đầu tư

Chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp.Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.
Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

Hướng xử lý chung cư chậm cấp sổ hồng

Sau khi biết được nguyên nhân của việc chung cư bị chậm cấp sổ hồng thì mới có thể tìm ra được hướng xử lý phù hợp.

Trường hợp do chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp sổ hồng

Việc làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua là trách nhiệm của chủ đầu tư, người mua có quyền tự mình thực hiện thủ tục đề nghị này.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ này thì người mua có thể xử lý theo hướng sau:

Làm đơn kiến nghị với Thanh tra xây dựng hoặc UBND có thẩm quyền để xử lý hành vi vi phạm của chủ đầu tư.
Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp sổ hồng hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Trường hợp do cơ quan nhà nước chậm cấp sổ hồng

Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi rõ hạn trả kết quả. Nếu quá thời hạn trong hồ sơ mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa giải quyết thì người dân được quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Khởi kiện chủ đầu tư khi chậm thực hiện cấp sổ hồng

Theo khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua căn hộ tại các tòa nhà chung cư có quyền yêu cầu bên bán nhà giao sổ hồng và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Từ cơ sở trên, người mua có thể khởi kiện chủ đầu tư khi chậm thực hiện cấp sổ hồng với yêu cầu sau:

Buộc chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng.
Phạt vi phạm hợp đồng trong trường hợp hai bên có thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại khi chứng minh được thiệt hại xuất pháp từ hành vi vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư.

Chế tài xử phạt

Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về Vi phạm quy định trong kinh doanh bất động sản: Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với hành vi không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định.

Từ quy định này, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính từ 250.000.000 – 300.000.000 đồng nếu chủ đầu tư không thực hiện thủ tục đề nghị cấp sổ hồng.

-st-