Những kinh nghiệm đặt cọc mua nhà trả góp nên nằm lòng

Trong mọi giao dịch bất động sản, việc đặt cọc bằng tiền hoặc hiện kim để “giữ chỗ” là điều vô cùng phổ biến. Tuy vậy, không phải khách hàng nào cũng nắm rõ cách thức và quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi cá nhân. Bài viết dưới đây sẽ đưa ra kinh nghiệm đặt cọc mua nhà cần biết để quá trình giao dịch của người mua được suôn sẻ, thuận lợi.

Tìm hiểu những lưu ý khi đặt cọc tiền mua nhà

Đặt cọc và quy định của việc đặt cọc

Đặt cọc được quy định là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền mặt nhất định hoặc kim khí quý, đá quý hay một vật có giá trị (gọi là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian để đảm bảo việc thực hiện và giao kết hợp đồng.

Một khi hợp đồng đã được thực hiện và giao kết, tài sản đặt cọc sẽ được trả về cho bên đặt cọc, hoặc được trừ vào khoản thanh toán với mục đích thực hiện nghĩa vụ trả tài sản đặt cọc. Nếu bên đặt cọc không hoàn thành việc thực hiện và giao kết hợp đồng, bên nhận đặt cọc sẽ sở hữu số tài sản đó.

Mặt khác, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện và giao kết, bên nhận đặt cọc phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc hoặc một khoản tiền có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận đặc biệt giữa hai bên.

Những nội dung cơ bản ở trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Đối với bất kỳ giao dịch mua bán nào, không chỉ riêng việc mua bán bất động sản, nội dung thỏa thuận ở trong hợp đồng đặt cọc không được trái với những quy định pháp luật đề ra, đồng thời không trái với thuần phong mỹ tục cũng như đạo đức Việt Nam.

Trước hết, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà cần phải bao gồm quy định đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán chính thức, đồng thời phải thực hiện hợp đồng mua bán chính thức được giao kết đúng với thỏa thuận.

Thêm vào đó, trách nhiệm các bên cũng cần được quy định rõ trong hợp đồng đặt cọc. Mặt khác, bởi bản chất của việc đặt cọc chính là một thỏa thuận dân sự với mục đích đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ giữa hai bên nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc gấp đôi hoặc nhiều lần hơn giá trị của tài sản đặt cọc và thỏa thuận cần phải xuất hiện ở trong bản hợp đồng. Điều này chính là chế định phạt nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng.

Nếu những điều khoản về phạt cọc không được ghi ở trong hợp đồng đặt cọc, khi hợp đồng mua bán không được giao kết và thực hiện, bên bán chỉ cần phải trả số tiền đã nhận cọc cho bên mua.

Những lưu ý khi đặt cọc tiền mua nhà: trong trường hợp bên bán được bên mua giao một khoản tiền mà các bên không xác định rõ ràng là tiền đặt cọc hay trả trước thì khoản tiền này sẽ được coi là tiền trả trước. Lúc này, nếu có vi phạm nghĩa vụ hay không tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng như trong những thỏa thuận ban đầu, về nguyên tắc, khoản tiền này sẽ được hoàn trả về bên mua và sẽ không có bất kỳ khoản phạt cọc nào.

Những rủi ro có thể xảy ra khi đặt cọc mua nhà

Nhóm 1: những rủi ro có liên quan đến đất đai được quy hoạch: Trường hợp này xảy ra khi nhà đất vướng vào lộ giới, giải tỏa, quy hoạch… Đặc biệt, đáng chú ý là có nhiều quy hoạch xảy ra và được công bố sau khi xác lập khiến cho người bán – mua phải hủy đi dự định. Không có số liệu thống kê cụ thể cho nhóm rủi ro này.
Nhóm 2: những rủi ro có liên quan đến các thủ tục pháp lý: Đây là trường hợp thủ tục pháp lý chưa được hoàn chỉnh khi mua nhà đất. Ví dụ cho việc này có thể là: nhà chưa hợp thức hóa xây dựng, chưa hóa giá hoặc chưa giải quyết xong vấn đề về đồng sở hữu. Rủi ro này theo thống kê có tỷ lệ lên tới 49%
Nhóm 3: giấy tờ không được xuất trình từ bên bán: Trường hợp bên bán không xuất trình giấy tờ phần lớn được cho là vì đất đang phải thế chấp. Số liệu ghi nhận rủi ro này là 15%
Nhóm 4: rủi ro bởi tư cách bán hàng: Đối với rủi ro bởi tư cách bán hàng, có thể có các trường hợp như thay đổi ý kiến trong quá trình bán hoặc mắc nợ. Nhóm này có tỷ lệ chiếm 12%.
Nhóm 5: rủi ro bởi tranh chấp: Rủi ro vì tranh chấp chủ yếu xảy ra bởi việc tranh chấp đồng sở hữu hay nhà bên cạnh. Rủi ro này có tỷ lệ 4%.
Nhóm 6: rủi ro bởi tư cách bên mua: Bên mua thay đổi ý định của mình hoặc là khả năng thanh toán của người mua có biến động là những trường hợp có thể xảy ra trong nhóm rủi ro này. Số liệu ghi nhận nhóm rủi ro có tỷ lệ 8%
Nhóm 7: do trạng thái sở hữu bị chuyển dịch: Đây là nhóm rủi ro xảy ra bởi trạng thái chuyển dịch sở hữu, điển hình là việc bên mua bán lại ngay trong quá trình mua. Nhóm này có tỉ lệ 3%
Nhóm 8: rủi ro vì cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ: Tính thuế sai, vẽ hiện trạng sai có thể là những trường hợp xảy ra đối với nhóm rủi ro này, chiếm tỷ lệ 2%

Những kinh nghiệm đặt cọc mua nhà không phải ai cũng biết

Các cụm từ “cho thue van phong”, “cho thue van phong gia re” được tìm kiếm rất nhiều, minh chứng thực tế về nhu cầu thuê nhà với chi phí thấp của nhiều chủ doanh nghiệp. Tuy nhiên không thể không kể đến hệ luỵ kéo theo với những người thuê nhà ít kinh nghiệm và “ham rẻ”. Dưới đây là một số kiến thức và kinh nghiệm khi đặt cọc mua nhà (bao gồm kinh nghiệm đặt cọc mua chung cư và mua đất) mà bên mua nên trang bị:

Phân biệt đặt cọc và trả tiền trước

Như đã đề cập ở trên, đặt cọc là một trong những biện pháp để đảm bảo việc giao kết hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ với biện pháp chế tài đi kèm.

Trong khi đó, trả tiền trước không phải là biện pháp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, do đó sẽ không có biện pháp chế tài khi các bên không có thỏa thuận rõ ràng khi hành vi vi phạm nghĩa vụ trả tiền trước xảy ra. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản giữa trả tiền trước và đặt cọc. Đây là điều cơ bản nhưng vô cùng quan trọng, có ảnh hưởng lớn tới quyền lợi tài sản của các bên trong hợp đồng.

Giả sử trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác về chế tài hay điều khoản chế tài phạt cọc không được đề ra, mặc nhiên biện pháp đặt cọc vẫn sẽ gắn liền với chế tài theo quy định điều 328 tại Luật Dân sự 2015. Trong trường hợp số tiền cọc lớn, việc vi phạm hợp đồng xảy ra sẽ dẫn đến những phát sinh nghĩa vụ phạt cọc, có thể gây thiệt hại đáng kể.

Từ các trường hợp thực tế về các vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng, nhiều trường hợp các bên đã không quy định rõ ràng về khoản tiền thanh toán là tiền trả trước hay tiền đặt cọc (các bên thường đề ra quy định là khoản tiền thanh toán đợt đầu). Đối với các trường hợp này, tòa án thông thường sẽ quyết định việc đặt cọc đã không được xác lập, từ đó không chấp nhận các yêu cầu phạt cọc.

Tuy vậy hiện nay, theo nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã quy định, nếu một khoản thanh toán không được xác lập rõ là tiền trả trước hay tiền đặt cọc thì sẽ được coi như là khoản tiền thanh toán trước.

Kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất

Theo kinh nghiệm đặt cọc mua đất, trước khi việc mua bán đất diễn ra, người mua phải tiến hành công việc kiểm tra mảnh đất mà mình đang định mua có tình trạng quy hoạch như thế nào, có nằm trong vùng quy hoạch của dự án nào hay không.
Trong trường hợp đất đã có sổ đỏ, thông tin quy hoạch sẽ thường được ghi trực tiếp tại phần ghi chú ở trong sổ, trong đó có nêu rõ lô đất này đang ở trong diện quy hoạch nào. Người mua có thể cân nhắc và xem xét việc quy hoạch đó có phù hợp đối với mình không, từ đó mới tiến hành việc thực hiện mua đất.

Nên đặt cọc số tiền bao nhiêu?

Luật pháp không có quy định cụ thể về việc phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng mới được công nhận có hiệu lực. Tuy vậy, theo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý, người mua chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị tổng của mảnh đất và căn nhà để đảm bảo quyền lợi cho đôi bên.

Thực tế, người mua cũng nên cẩn trọng để tránh gặp rủi ro bởi đã không ít trường hợp sau khi khách mua đặt tiền cọc xong, bên bán lại đưa ra nhiều lý do vô lý để giao dịch không thể thực hiện, khiến khách hàng mất số tiền đã cọc.

Mới đây nhất, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã kiến nghị bổ sung thêm quy định về định mức tiền đặt cọc trong quá trình ký hợp đồng mua bán. HoREA cho rằng, định mức đặt cọc mua nhà không nên vượt quá 50 triệu đồng.

Công chứng hợp đồng đặt cọc

Theo bộ luật dân sự năm 2015, luật nhà ở năm 2014, luật đất đai năm 2013, luật công chứng 2014 cùng với những văn bản hướng dẫn thi hành, việc hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải chứng thực hoặc công chứng không được quy định bởi bất kỳ điều khoản nào. Chỉ có quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo quyền sử dụng đất đai và những tài sản gắn liền với đất.

Tuy vậy, nhằm tránh những tranh chấp cũng như nhiều rủi ro khác có thể xảy ra, các bên nên chứng thực hoặc công chứng hợp đồng đặt cọc bởi thực tế đã có nhiều trường hợp đặt cọc chỉ dựa trên sự tin tưởng và dẫn đến những vụ kiện tranh chấp.

Kiểm tra thông tin chủ sở hữu đất

Thông tin chủ sở hữu đất là một trong những thông tin quan trọng để biết ai là người có quyền định đoạn mảnh đất đó, có quyền tiến hành các giao dịch mua bán và chuyển nhượng,… Trong trường hợp đất thuộc sở hữu của hộ gia đình hay vợ chồng thì cần có sự đồng thuận của tất cả các thành viên thì mới có thể tiếp tục tiến hành các giao dịch khác liên quan đến đất.
Ngoài ra, trong quá trình giao dịch, người mua cần yêu cầu giấy tờ tùy thân, chứng minh chủ sở hữu đối với đất, cũng như văn bản ủy quyền hoặc đồng thuận của các thành viên nếu như mua đất của hộ gia đình từ bên bán.
Kiểm tra chủ sở hữu là việc phải làm nhằm tránh những tranh chấp có thể xảy ra sau này, ví dụ như vợ đòi lại đất chồng tự ý bán hoặc các thành viên trong gia đình đòi lại đất do người đại diện đứng tên sổ hồng có hành vi tự ý bán mà chưa có sự đồng ý.