Quản lý chất lượng công trình chung cư: Những điểm người mua nhà cần nắm rõ

Để tránh những trường hợp đáng tiếc xảy ra tại chung cư Bảy Hiền Tower hay chung cư HQC Plaza, nhiều người dân bất ngờ bị đuổi ra khỏi nhà do chủ đầu tư chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật đầu tư xây dựng, chuyên gia xây dựng Lê Văn Thịnh cho rằng, người mua nhà cần nắm rõ một số điểm mấu chốt của dự án, để đảm bảo chắc chắn rằng cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát: Quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng…

Kiểm soát tính khả thi

Ông Lê Văn Thịnh, chuyên gia xây dựng cho biết, ngay từ khâu lập báo cáo nghiên cứu khả thi, cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp đã phải thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư cấp đặc biệt (trên 50 tầng) và cấp I (trên 20 – 50 tầng), nhằm đảm bảo 5 nội dung sau: Một là sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng; hai là sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí địa điểm xây dựng, khả năng kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực; ba là sự phù hợp của các giải pháp thiết kế về bảo đảm an toàn xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bốn là sự tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong thiết kế; năm là điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, năng lực hành nghề của cá nhân tư vấn lập thiết kế và sự phù hợp của giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai đoạn, hạng mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở.

Sau khi được thẩm định thiết kế cơ sở, chủ đầu tư tổ chức lập thiết kế kỹ thuật. Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng cũng sẽ chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật. Thiết kế bản vẽ thi công cũng sẽ được lập trên cơ sở thiết kế kỹ thuật đã được thẩm định và phê duyệt. Người quyết định đầu tư, chủ đầu tư phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình.

Chỉ được khởi công khi đảm bảo đủ 5 điều kiện

Ông Lê Văn Thịnh cho biết, chủ đầu tư chỉ khởi công khi bảo đảm 5 điều kiện: Một là có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng; hai là có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có Giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật Xây dựng; ba là có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ; bốn là có hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn; năm là bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình và có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.

Sau khi khởi công chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo gửi Cục Giám định Nhà nước về Chất lượng công trình xây dựng (đối với chung cư từ 21 tầng trở lên) hoặc Sở xây dựng địa phương (từ 20 tầng trở xuống) các thông tin như: Tên và địa chỉ liên lạc của chủ đầu tư, tên công trình, địa điểm xây dựng, quy mô và tiến độ thi công dự kiến của công trình để các cơ quan này tiến hành kiểm tra.

Nội dung kiểm tra bao gồm kiểm tra sự tuân thủ các quy định về công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng của chủ đầu tư và các nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng trong khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng công trình. Số lần kiểm tra phụ thuộc vào quy mô và tính chất kỹ thuật của công trình nhưng tối đa không quá 4 lần đối với công trình cấp đặc biệt, không quá 3 lần đối với công trình cấp I và không quá 2 lần đối với các công trình còn lại.

Như vậy, bắt đầu từ lúc này, người mua nhà cần phải lưu ý điều kiện để mua nhà. Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh BĐS 2014, BĐS (bao gồm cả nhà ở) khai chào bán phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Các điều kiện đưa công trình vào sử dụng

Ông Lê Văn Thịnh cũng cho biết, sau khi chủ đầu tư hoàn thành phần kết cấu thân, hệ thống cơ-điện được lắp đặt, công trình hoàn thành đều chịu sự kiểm tra của Cục Giám định Nhà nước hoặc Sở Xây dựng địa phương và chậm nhất sau 7 ngày, kể từ ngày kết thúc đợt kiểm tra Cục/Sở phải có thông báo kết quả kiểm tra.

Ngoài ra, Cục Giám định Nhà nước hoặc Sở Xây dựng địa phương còn phải kiểm tra các điều kiện để công trình đưa vào sử dụng an toàn về phòng chống cháy nổ, về an toàn sét tác động, về vận hành an toàn thang máy và về an toàn xả thải. Do đó, chủ đầu tư phải gửi văn bản đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu hạng mục công trình, công trình xây dựng vào sử dụng tới Cục Giám định Nhà nước (đối với công trình từ cấp I trở lên) hoặc Sở Xây dựng địa phương (đối với các công trình chung cư còn lại) trong thời gian trước 15 ngày đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I hoặc trước 10 ngày đối với các công trình còn lại so với ngày chủ đầu tư dự kiến tổ chức nghiệm thu.

Những cơ quan này sẽ có trách nhiệm ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư trong thời hạn tối thiểu là 10 ngày và tối đa là 15 ngày tùy thuộc cấp công trình.

Như vậy, người mua nhà phải hỏi chủ đầu tư văn bản chấp thuận nghiệm thu này khi nhận căn hộ.