Đấu thầu quản lý chung cư – Sự cạnh tranh ngày càng gay gắt

• Vì sao cần có đơn vị quản lý chung cư?
• Thực trạng quản lý chung cư hiện nay tại Hà Nội
• Tiêu chí đánh giá năng lực của đơn vị quản lý vận hành chung cư

Chung cư là loại hình nhà ở ngày càng trở nên phát triển, đặc biệt là ở các khu đô thị lớn. Loại hình nhà ở này có những ưu điểm vượt trội đó chính là tiết kiệm tối đa quỹ đất hạn hẹp khu vực đô thị, thúc đẩy phát triển hơn nữa ngành sản xuất vật liệu xây dựng nhưng vẫn đảm bảo mang lại một môi trường sống an toàn, tiện nghi và thoải mái nhất. Chính vì sự bùng nổ của chung cư mà việc đấu thầu quản lý chung cư cũng trở nên nhộn nhịp hơn với sự cạnh tranh gay gắt giữa các đơn vị.

Vì sao cần có đơn vị quản lý chung cư?

Để đảm bảo sự an toàn về sức khỏe, tính mạng cũng như cuộc sống bình yên cho cư dân sống trong chung cư, các đơn vị chủ quản cần có một đơn vị quản lý nhà chung cư riêng bởi:

Xét về mặt khoa học công nghệ: chung cư chính là thành quả của nhiều ngành khác nhau từ công nghệ xây dựng, cơ khí, điện tử, cấp thoát nước, tự động hóa, phòng cháy chữa cháy,…

Xét về mặt kinh tế – xã hội: chung cư là nơi cư trú của rất nhiều người, thuộc nhiều tầng lớp xã hội khác nhau, mức sống khác nhau, giao thông chủ yếu theo chiều thẳng đứng và sự đa dạng trong sở hữu tài sản chung – riêng…

Xét trên các khía cạnh trên ta có thể thấy, việc quản lý và vận hành chung cư là một điều cực kỳ quan trọng, rất phức tạp và khó khăn. Chính vì vậy mà đấu thầu quản lý chung cư là điều cần thiết để có thể chọn ra được đơn vị quản lý có “tâm”, có “tầm”, am hiểu về kỹ thuật, cách tổ chức bộ máy quản lý khoa học.

Thực trạng quản lý chung cư hiện nay tại Hà Nội

Có thể khẳng định một điều đó là bức tranh quản lý chung cư tại địa bàn Hà Nội đang rất phức tạp với rất nhiều kiến nghị, tranh chấp, xung đột trong việc quản lý chung cư diễn ra trong thời gian dài, ở nhiều nơi khác nhau khác nhau với diễn biến đa chiều, hỗn loạn.

Hiện nay tại Hà Nội có các mô hình quản lý chung cư phổ biến: chủ đầu tư tự mình quản lý và chủ đầu tư thuê/ giao phó cho một đơn vị quản lý chuyên nghiệp:

Chủ đầu tư vừa xây vừa tự quản lý: Đây chính là cách thức quản lý chung cư phổ biến trong nhiều năm qua bởi chúng ta cho rằng chỉ có đơn vị chủ đầu tư mới có sự hiểu biết sâu về chính tòa nhà mà mình xây dựng, có thể tạo dựng mối quan hệ khăng khít với cư dân từ khi mới ký kết hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy cách thức quản lý này đã bộc lộ rất nhiều bất cập khi liên tiếp xảy ra những xung đột, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư (hay chính là đơn vị quản lý, vận hành chung cư) bởi hai bên không đạt được sự thỏa thuận về lợi ích như cam kết ban đầu. Phần lớn cư dân tại các chung cư đều mong muốn có một Ban quản lý riêng do họ tự lập và vận hành chung cư theo quy định mà Luật nhà ở đề ra.

Chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp: mô hình quản lý, vận hành chung cư này hiện nay đã có nhưng vẫn còn khá mới mẻ. So với mô hình quản lý kể trên thì mô hình này mang tính tích cực cao hơn bởi các đơn vị quản lý vận hành xác định rõ ràng tính phục vụ cư dân thay vì quản lý. Chính vì vậy mà giữa đơn vị này và cư dân ít hoặc gần như không xảy ra xung đột về mặt lợi ích. Hiện nay, mô hình quản lý này được áp dụng ở rất nhiều các dự án chung cư lớn do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện. Theo đó, để giành được quyền quản lý, vận hành chung cư, các đơn vị phải đấu thầu quản lý chung cư theo đúng quy định hiện hành mà pháp luật quy định.

Tiêu chí đánh giá năng lực của đơn vị quản lý vận hành chung cư

Có hai nhóm năng lực chính để các chuyên gia nhận định, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư đó là: năng lực kỹ thuật và năng lực tài chính, trong đó năng lực kỹ thuật được coi là then chốt, đóng vai trò quan trọng.

Năng lực kỹ thuật của các đơn vị tham gia đấu thầu quản lý chung cư bao gồm điều kiện hành nghề, năng lực hiểu biết về kỹ thuật công trình chung cư, khả năng khai thác bảo trì thiết bị, tài chính, khả năng PCCC và phòng ngừa rủi ro có thể xảy ra, các biệt pháp giảm chi để giảm giá dịch vụ…

Tuy nhiên thực tế hiện nay, có không ít đơn vị “cạnh tranh không lành mạnh” bằng cách cố tình lập lờ, đưa ra các phương án sai về bản chất, vi phạm luật do Nhà nước quy định nhưng nó lại có vẻ hợp lý và tiết kiệm nhằm thuyết phục cư dân.