Vấn đề sở hữu và trách nhiệm quản lý vận hành tầng hầm nhà chung cư

Một trong những tranh chấp điển hình tại các nhà chung cư từ trước đến nay là liên quan đến vấn đề sở hữu tầng hầm nhà chung cư. Một trong những căn cứ để giải quyết vấn đề này là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nếu nội dung nào của hợp đồng không đúng với pháp luật tại thời điểm phê duyệt dự án thì sẽ bị vô hiệu Để chứng minh được điều đó cũng như giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu không hề đơn giản, chỉ giải quyết triệt để bằng đưa ra tòa án. Liên quan đến tòa án, sẽ phải thuê luật sư, ứng nộp án phí, lệ phí, đây là một điều không hề đơn giản đối với các ban quản trị/cư dân các tòa chung cư. Trong khuôn khổ của bài viết này, xin được tập trung vào vấn đề sở hữu và quản lý vận hành tầng hầm theo pháp luật nhà ở hiện hành, các trường hợp khác cần căn cứ vào hồ sơ, hợp đồng mua bán cụ thể mới có thể đưa ra những nhận định chính xác, vui lòng liên hệ trực tiếp nếu cần tư vấn, hỗ trợ.

Tại các dự án mà hợp đồng chưa có đề cập chi tiết, hoặc chưa rõ, thậm chí còn mập mờ liên quan đến sở hữu tầng hầm, thường sẽ xảy ra tranh chấp. Có một số hợp đồng đề cập chỗ để xe là sở hữu chung, dẫn đến ban quản trị/cư dân đấu tranh đòi sở hữu tầng hầm. Đây là một nhận định chưa đúng, vì chỗ để xe không có quy định nào đồng nhất đó là tầng hầm.

Tại luật nhà ở hiện hành (ban hành năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định tại Điều 101: “Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư

1. Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
2. a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
3. b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng”.

Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07 tháng 09 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại Điều 8. Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

“1. Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định tại Điều 101 của Luật Nhà ở”

Chủ đầu tư nếu thật sự có quyền sở hữu tầng hầm, chủ đầu tư có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành), Giấy này đã được cấp hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận, đang làm hồ sơ phê duyệt để cấp, họ cũng có thể chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác. Nếu không có, chỉ có thể chứng minh: “chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này”, nếu không sẽ thuộc sở hữu chung. Để làm được điều này, sẽ phải đưa ra tòa án, để tòa án phán quyết, hoặc chủ đầu tư đưa ra Quyết toán công trình (được kiểm toán) để chứng minh. Tuy nhiên, có một vấn đề rất khó khăn hiện nay là không dễ dàng để chủ đầu tư đưa ra báo cáo này, vì chưa có quy định phải công khai, pháp luật hiện nay cũng chưa có quy định về thời hạn quyết toán công trình với những dự án có nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước. Cho nên ban quản trị/cư dân cũng không thể yêu cầu chủ đầu tư phải quyết toán và cung cấp để chứng minh quyền sở hữu. Để giải quyết vấn đề này, cần sự thiện chí của các chủ đầu tư và sự vào cuộc của các cơ quan Nhà nước để giải quyết căn cứ vào hồ sơ (phê duyệt ban đầu, phê duyệt bổ sung, thẩm định…) của dự án.

Một vấn đề bất cập nữa là luật quy định nơi để xe đạp, xe máy… “thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư”, chứ không chỉ là sở hữu chung, do đó một số chủ đầu tư vin vào đó, lấy lý do là sở hữu tầng hầm, nên không chia sẻ lợi nhuận từ khai thác trông giữ xe đap, xe máy cho tòa nhà.

Do đó, phương án quản lý tầng hầm thường được thực hiện như sau:

-Phương án 1: Giao cho đơn vị quản lý vận hành do BQT ký hợp đồng. Hai bên sẽ thống nhất số tiền BQT sẽ chủ đầu tư, sau khi hạch toán thu chi (có thể thống nhất “khoán” một mức cố định hàng tháng).

-Phương án 2: Chủ đầu tư quản lý vận hành toàn bộ. Phần lợi nhuận thu được từ trông giữ xe máy, sau khi đã hạch toán chi phí, CĐT sẽ trả cho BQT.

Về chi phí cho phần diện tích này, không thể tính theo tỷ lệ diện tích sở hữu, mà phải dựa trên cơ sở chi phí thực tế:

+Bảo vệ: bao nhiêu chốt, vị trí ở đâu?…

+Vệ sinh: …

+Chi phí điện nước:…

+Chi phí khác: kỹ thuật, tài chính…

Hai bên có thể thống nhất “khoán” một mức cố định hàng tháng.

-Phương án 3: Nếu không thống nhất được 1 trong 2 phương án trên, CĐT bàn giao phần diện tích trông giữ xe máy tại tầng hầm cho BQT để BQT giao cho đơn vị quản lý vận hành do BQT ký hợp đồng QLVH. Với các tòa nhà nếu nguồn thu chủ yếu từ cư dân, phí trông giữ được khống chế ở mức trung bình trở xuống theo quy định của UBND, thì lợi nhuận từ việc khai thác này không có, hoặc có rất ít, nên thống nhất để thực hiện theo một trong hai phương án trên.

Lưu ý ở phương án 2, không có nghĩa là giao toàn bộ tầng hầm cho chủ đầu tư quản lý, mà chỉ giao nơi để xe để trông giữ. Còn hệ thống kỹ thuật và các phần diện tích khác thuộc sở hữu chung của tòa nhà đặt tại tầng hầm, vẫn do đơn vị quản lý vận hành được ban quản trị thuê quản lý. Ngoài phần lợi nhuận chia sẻ, chủ đầu tư phải đóng góp kinh phí để vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà (không bao gồm phần sở hữu chung khu căn hộ), cho phần diện tích sở hữu của chủ đầu tư: chỗ để xe ô-tô và các diện tích khác. Phần đóng góp này, có thể dựa trên tính toán chi phí vận hành thực tế, hoặc hai bên có thể quy ước thống nhất hệ số K so với cư dân theo Thông tư 37 (thường áp dụng tầng hầm K=0,5-1,0, phần thương mại dịch vụ K= 1,5-2,0…).

Thực tế hiện nay ở một số tòa nhà, kể cả hợp đồng đã xác định chủ đầu tư sở hữu tầng hầm, khi ban quản trị tiếp nhận công tác quản lý vận hành và thuê đơn vị quản lý vận hành mới, “đòi” chủ đầu tư bàn giao tầng hầm cho đơn vị quản lý vận hành quản lý, đây là vấn đề chưa hợp lý. Cũng theo Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD quy định tại khoản 4, Điều 27:  “Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư”. Như vậy, phần diện tích tầng hầm không thuộc sở hữu chung chủ đầu tư không có trách nhiệm bàn giao, chỉ bàn giao những phần như đã phân tích ở trên, hai bên thỏa thuận để thống nhất quản lý. Cho nên không thể đơn thuần “đòi” bàn giao cửa hầm, vì chủ đầu tư đang thực hiện việc trông giữ phương tiện nên không thể bàn giao, mà chỉ nên thống nhất vị trí kiểm soát xe ra/vào nếu hai bên cùng quản lý theo phương án 3. Hệ thống trông giữ xe tự động (nếu có) chỉ được bàn giao nếu như việc đầu tư hệ thống đã được phân bổ hết vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư đến thời điểm bàn giao.

Có nơi quan niệm, việc trông giữ xe thuộc hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư, nên phải được giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý. Điều này chỉ áp dụng cho phần trông giữ xe thuộc sở hữu chung. Trong các văn bản pháp luật hiện nay, hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư chưa được quy định bao gồm việc trông giữ xe, bởi thực chất là nó là hoạt động thương mại/kinh doanh, nếu chỉ phục vụ cư dân thì không phải đăng ký kinh doanh, còn có mục đích kinh doanh sẽ thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Phí dịch vụ quản lý vận hành được cấu thành cũng không bao gồm phí trông giữ xe. Hơn nữa Văn bản hợp nhất số 05 đã bãi bỏ quy định tại Khoản e, Điều 8. Thông tư 02: “Chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này”.  Như vậy, chỗ để xe ô tô có thể được hiểu là không quy định phải có đơn vị quản lý vận hành, vì nó có thể được coi như phần diện tích thương mại dịch vụ thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, chủ đầu tư có thể tự vận hành hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành (khác với đơn vị quản lý vận hành do ban quản trị ký hợp đồng) vận hành.

Những phân tích trên đây của tôi không đồng nghĩa đang có sự “ưu ái” cho chủ đầu tư, mà chỉ phân tích trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành. Thực tế hiện nay, cũng có rất nhiều chủ đầu tư rất minh bạch, đóng góp chi phí vận hành cho nhà phần diện tích mình sở hữu và chia sẻ tối đa lợi nhuận thu được từ trông giữ xe máy, xe đạp… Nhưng cũng có không ít chủ đầu tư trốn tránh trách nhiệm, vấn đề này cần được các cơ quan chức năng của Nhà nước xử lý.

Để giải quyết tranh chấp, nên cố gắng hòa giải, để hài hòa lợi ích của chủ đầu tư và cư dân, trên cơ sở pháp luật và hồ sơ tòa nhà. Đòi hỏi ban quản trị phải thường xuyên cập nhật pháp luật, vận dụng pháp luật phải đúng, không nên dựa vào những quy định cũ để đưa ra những nhận định chưa hợp lý, không viện dẫn lấy “tòa nhà tương tự” để từ đó đòi hỏi áp dụng cho tòa nhà mình. Ý kiến của số đông cư dân chưa chắc đã là ý kiến đúng, nên ban quản trị cần sáng suốt khi thực hiện nguyện vọng của cư dân, chỉ thực hiện những ý kiến đúng. Việc đấu tranh cho quyền lợi là cần thiết và được ủng hộ, nhưng phải đấu tranh sao cho đúng, để không làm căng thẳng tình hình không cần thiết, mới có thể xây dựng mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý vận hành tòa nhà.