Hóa đơn mua nhà chung cư là gì?

Căn cứ pháp lý

Thông tư 219/2013/TT-BTC
Thông tư 26/2015/TT-BTC

Că cứ quy định tại khoản 7 Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC , người bán phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất. Như vậy tức là khi chuyển nhượng bất động sản, công ty sẽ phải lập hóa đơn theo quy định.

Căn cứ theo Thông tư 219/2013/TT-BTC thì chuyển nhượng quyền sử dụng đấ thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng. Tại Khoản 10 Điều 7 thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

Cách viết hóa đơn mua nhà chung cư năm 2023

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nằm trong đối tượng chịu thuế, tuy nhiên vẫn còn một số trường hợp phải chịu thuế thì anh chị thực hiện giá tính thuế như sau:

Giá tính thuế = giá chuyển nhượng bất động sản – giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

Trong đó giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định thành các trường hợp như sau:

Thứ nhất: nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT.gồm tiền sử dụng đất nộp NSNN và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất của doanh nghiệp trúng đấu giá.
Thứ ba, Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng dùng để cho thuê, xây nhà để bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT được tính như trường hợp 1.
Thứ tư, đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm cả những giá trị cơ sở hạ tầng nếu có.
Thứ năm, trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện theo hình thức là xây dựng và chuyển giao thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng theo quy định, giá đất được trừ là giá để thanh toán cho công trình do UBND cấp tỉnh cấp theo quy định nếu chưa xác định được giá đất tại thời điểm ký hợp đồng.
Thứ sáu, đối với những doanh nghiệp bất động sản thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hợp đồng chuyển nhượng và sau đó đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép chuyển mục đích sang thành đất để xây dựng nhà bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp của người dân nhận chuyển nhượng và những chi phí khác.
Thứ bảy, trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng hoặc nhiều hộ hay chung cư để bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT tính cho một mét vuông nhà để bán sẽ được xác định bằng với giá đất được trừ theo quy định tại 6 trường hợp nêu trên rồi chia (:) số m2 sàn xây dựng (lưu ý sẽ không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

Cách tính VAT khi mua căn hộ chung cư

Theo điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng; trường hợp người dân mua căn hộ chung cư trực tiếp của chủ đầu tư; thì phải đóng thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất là 10%, đối với nhà ở xã hội thuế suất là 5%.

Thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư tính thuế giá trị gia tăng là 10% trên giá chuyển nhượng. Cách tính này là không đúng (cao hơn pháp luật quy định) và gây thiệt hại cho người mua.

Căn cứ khoản 10 điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC; đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp nào mua nhà chung cư không phải đóng thuế VAT?

Thông tư 219/2013/TT-BTC; nêu rõ trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán; thì giá đất được trừ tính cho một m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định sau đây chia số m2 sàn xây dựng; không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất:

Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán; giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm); và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước; giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán; giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm); và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân; thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai; khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính; trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng; thì cơ sở kinh doanh được kê khai; khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng; thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng; chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất; thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá; thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng; sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán; thì giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân; và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở; thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng; (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).