Những tranh chấp phổ biến trong quản lý nhà chung cư hiện nay
- Thứ nhất, tranh chấp liên quan đến Ban quản trị nhà chung cư
- Thứ hai, tranh chấp phần sở hữu chung trong nhà chung cư
- Thứ ba, tranh chấp trong quá trình vận hành nhà chung cư
Thực tế cho thấy đã xảy ra không ít những tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư hay ban quản trị trong quá trình quản lý và vận hành nhà chung cư. Dưới đây là một số tranh chấp phổ biến.
Việc sinh sống trong các khu chung cư đang dần được nhiều người dân ở các đô thị lớn như lựa chọn do an ninh được đảm bảo, nhiều tiện ích khép kín, không gian sống thông thoáng. Thực tế cho thấy đã xảy ra không ít những tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư hay ban quản trị trong quá trình quản lý và vận hành nhà chung cư. Một số tranh chấp phổ biến có thể kể đến như sau:
Thứ nhất, tranh chấp liên quan đến Ban quản trị nhà chung cư
Theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, khi có 50% tổng số căn hộ được bán trở lên hoặc sau khi bàn giao căn hộ và đưa dự án căn hộ đi vào hoạt động 12 tháng thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị sẽ đại diện cư dân, hoạt động đảm bảo quyền lợi cho các cư dân và có trách nhiệm duy trì hoạt động bình thường của nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều tòa nhà chung cư đi vào hoạt động nhiều năm, nhưng vẫn chưa thể thành lập được ban quản trị do chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian.
Trước khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực, các ban quản trị nhà chung cư có mô hình như “tổ dân phố” nên chưa có thực quyền. Tuy nhiên sau khi Luật nhà ở 2014 xác định Ban quản trị có tư cách pháp nhân, quyền của Ban quản trị là rất lớn, đi cùng với đó là trách nhiệm của Ban quản trị cũng ngày càng lớn hơn, dẫn đến vấn đề Ban quản trị nhà chung cư lạm quyền, ảnh hưởng đến việc quản lý nhà chung cư, dẫn đến mâu thuẫn giữa chính cư dân với nhau.
Thêm vào đó, Ban quản trị nhà chung cư có quyền “quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư” (Điểm b, khoản 1 Điều 104 Luật nhà ở 2014). Câu hỏi đặt ra là Ban quản trị có đủ năng lực, trình độ để quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì hay không khi thực tế ở nhiều nhà chung cư, ngay trong nội bộ Ban quản trị ở nhiều nơi cũng phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi, và ban kiểm soát hoạt động chưa thực sự hiệu quả việc kiểm tra, giám sát hoạt động của ban quản trị.
Hơn nữa, Ban quản trị nhà chung cư còn có quyền ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo quy định này thì Ban quản trị nếu do không có khả năng thẩm tra chất lượng của các đơn vị cung cấp dịch vụ nên ký nhầm hợp đồng với đơn vị làm không tốt; hoặc nếu vì cố tình lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ không tốt nhưng có giá thầu rẻ, phần trăm hoa hồng cao…, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của cư dân.
Thứ hai, tranh chấp phần sở hữu chung trong nhà chung cư
Phần diện tích sở hữu chung riêng ở tầng hầm, tầng trệt, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu để xe hay tầng thượng vẫn là những tranh chấp thường xuyên xảy ra giữa chủ đầu tư và cư dân của các nhà chung cư.
Luật nhà ở 2014 không quy định chỗ để xe nằm trong phần sở hữu chung nhà chung cư, đồng thời quy định rõ hơn về chỗ để xe theo hướng: Chỗ để xe thuộc sở hữu chung (xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh) sẽ do đơn vị quản lý vận hành chịu trách nhiệm quản lý. Trường hợp nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành thì BQT quản lý phần diện tích này. Đối với chỗ để xe ô tô, nếu chủ sở hữu đã mua của chủ đầu tư thì phải có trách nhiệm quản lý. Khi không có nhu cầu sử dụng, họ được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê cho các cư dân khác trong nhà chung cư. Những chỗ để ô tô không có cư dân mua thì thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Tổ chức, cá nhân quản lý chỗ để xe phải thực hiện bảo trì khi chỗ để xe xuống cấp, hư hỏng. Nếu không thực hiện bảo trì thì không được tiếp tục sử dụng phần diện tích này.
Tuy nhiên cách quy định của Luật này vẫn chưa thực sự rõ ràng, vẫn có thể dẫn tới cách hiểu mập mờ. Điều 101 quy định “chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư” thì khái niệm chỗ để xe được quy định gắn liền với cụm từ “dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư”, chứ không phải khái niệm “chỗ để xe” nói chung. Vậy là có thể hiểu, chỉ những khu vực chỗ để xe mà theo thiết kết được phê duyệt là dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư, còn khu vực đỗ xe khác thì không được điều chỉnh đến và đây là phần diện tích vẫn diễn ra tranh chấp.
Về không gian sinh hoạt cộng đồng, có thể thấy không gian giao tiếp công cộng chính là phần mềm trong một hệ thống đô thị cứng. Do vậy việc tạo ra các không gian giao tiếp là vô cùng cần thiết. Việc sử dụng không gian chung sẽ hướng đến việc tạo cầu nối giao tiếp cộng đồng. Điều này hoàn toàn có thể thực hiện được bởi không gian này không cần phải quá rộng, nhưng ngay từ khi thiết kế bản vẽ, các nhà xây dựng cần quy hoạch và phân chia rõ chức năng sử dụng.
Không gian trống này thường được thiết kế ở giữa các tòa nhà, là nơi hội tụ nhiều chức năng của cuộc sống hàng ngày như đối lưu không khí để lấy ánh sáng, gió trời, nghỉ ngơi, giải trí, vui chơi, gặp gỡ và trao đổi. Điều này thật sự cần thiết bởi với những khu dân cư và đô thị mới là nơi hội tụ nhiều người từ các nơi khác nhau, chưa kể người nước ngoài nên họ phải có điều kiện, cầu nối giao tiếp và không gì tốt hơn để kéo họ gần lại với nhau trong tình làng nghĩa xóm chính là những khoảng không gian bên ngoài.
Tuy nhiên, trên thực tế, không gian công cộng tại các khu nhà chung cư đang được sử dụng sai mục đích, bị chiếm dụng tối đa làm hàng quán, chỗ đậu xe, các hành lang đi bộ bỗng chốc thành chỗ để xe lý tưởng của khách đến các quán cafe, nhà hàng, siêu thị… ở tầng trệt, không gian chung của nhà chung cư đều bị tận dụng làm điểm kinh doanh.
Một vấn đề mới rất được chú ý trong thời gian gần đây là tranh chấp diện tích chung riêng sân thượng. Căn cứ theo Luật Nhà ở năm 2014, dự án có bao nhiêu tầng, chủ đầu tư phải thực hiện thi công đúng như vậy và tầng mái trên cùng sẽ thuộc sở hữu chung. Muốn cơi nới thêm, chủ đầu tư phải thỏa thuận với người dân và đảm bảo giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi ký kết chủ đầu tư và người dân nên thỏa thuận rõ phần diện tích chung riêng và nên ghi rõ trong hợp để tránh những tranh chấp không đáng có.
Thứ ba, tranh chấp trong quá trình vận hành nhà chung cư
Những tranh chấp về vận hành nhà chung cư chủ yếu xảy ra ở những phương diện sau:
Tranh chấp về đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy
Đây là loại tranh chấp thường xuyên xảy ra gồm các nội dung: Thiếu trang thiết bị báo cháy và chữa cháy, về công tác duy tu sửa chữa các thiết bị báo cháy và chữa cháy, chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế về phòng cháy chữa cháy đã được cơ quan chức năng thẩm duyệt, lấn chiếm hành lang, lối thoát hiểm để buôn bán làm ảnh hưởng đến việc thoát nạn khi có sự cố xảy ra, thay đổi công năng sử dụng của một bộ phận công trình làm ảnh hưởng đến công tác phòng cháy chữa cháy, chủ đầu tư hoặc Ban quản trị không tập huấn về công tác phòng cháy chữa cháy cho cư dân, không có đội phòng cháy chữa cháy tại chỗ đã qua lớp huấn luyện của Cảnh sát phòng cháy chữa cháy.
Hiện nay, khả năng của lực lượng phòng cháy chữa cháy và công suất của các loại xe chuyên dụng chỉ cho phép dập các đám cháy ở độ cao dưới 12 tầng. Vấn đề về an toàn cháy nổ và công tác phòng cháy chữa cháy tại các nhà chung cư cao tầng rất đáng lo ngại.
Trong khi đó, hầu hết người dân Việt Nam chưa có tâm lý bình tĩnh ứng phó với rủi ro. Thực tế cho thấy, hậu quả rủi ro có thể nặng nề hơn, một phần chính là do sự hoảng loạn xảy ra khi có cháy. Điều nguy hiểm hơn là với hàng trăm bình xăng to nhỏ các loại, nếu xảy ra cháy có thể gây nổ và sự ảnh hưởng đến kết cấu toà nhà, đến cuộc sống của dân cư trong các căn hộ.
Tranh chấp về khai thác và vận hành thang máy
Thang máy tại các tòa nhà, khu nhà chung cư là một bộ phận không thể thiếu với mục đích chủ yếu là phục vụ tốt nhất cho con người. Theo quy định, thang máy lắp đặt cho các tòa nhà, nhà chung cư đều phải có quy chuẩn và có đơn vị thẩm định chất lượng. Định kỳ phải có các đơn vị kỹ thuật chuyên ngành thang máy kiểm tra, bảo trì tối thiểu hai tháng một lần. Quy định là vậy, nhưng thực tế không phải đơn vị nào cũng tuân thủ. Thang máy hiện có giá từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng.
Để tiết kiệm kinh phí, nhiều đơn vị thường lắp đặt thang kém chất lượng, chế độ bảo trì không đúng quy định. Với chi phí lắp đặt thang này chỉ bằng 1/3 so với các loại thang nhập ngoại, nhiều chủ đầu tư do không lường trước được hậu quả nên lựa chọn rất cảm tính. Loại thang máy được tự thiết kế và sản xuất không theo một tiêu chuẩn nào, tính năng an toàn, các thông số đo độ rung lắc, khả năng tải của thang máy đều bị “biến tấu” đi và sai lệch. Hệ quả là sau một thời gian ngắn đưa vào sử dụng, các sự cố đáng tiếc đã xảy ra.
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư hiện nay vẫn không chú trọng nhiều tới vấn đề bảo dưỡng cho sản phẩm của mình. Công tác bảo dưỡng bảo trì thang máy của đơn vị thi công không đáp ứng được quá trình hoạt động của thang máy, vì vậy thang máy thường xuống cấp nhanh trong quá trình vận hành. Thông thường, thang sau khi sử dụng một thời gian dài cần thay thế các phụ tùng chính hãng. Tuy nhiên, thực tế nhiều nhà chung cư đang không thuê bảo trì thường xuyên, chỉ khi nào thang máy hỏng mới gọi thợ tới sửa chữa để tiết kiệm chi phí.
Trong bối cảnh hiện nay, thang máy lại là mối lo ngại của người dân, đặc biệt trước tình hình dịch Covid bùng phát. Vấn đề có lắp đặt và sử dụng điều hoà, quạt thông gió trong thang máy hay không cũng được đưa ra bàn cãi khi cư dân cho rằng việc này làm tăng nguy cơ lây lan dịch bệnh, hay việc chủ đầu tư và ban quản trị thiếu chú trọng trong việc bố trí nước rửa tay, tấm dán kháng khuẩn tại các vị trí trong thang cũng là vấn đề gây nên những tranh chấp đối với cư dân.
Tranh chấp về phí quản lý nhà chung cư
Hiện nay, phí quản lý nhà chung cư được chia theo từng phân khúc căn hộ. Phân khúc căn hộ trung bình mức phí 5.000 – 10.000 đồng/m2/tháng; căn hộ cao cấp nằm trong khoảng 10.000-20.000 đồng/m2/tháng. Trước đây phí dịch vụ nhà chung cư được phân theo 4 khung (xếp từ 1 đến 4 tương ứng mức phí trần cho hạng cao cấp và mức sàn cho căn hộ bình dân), do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều tranh chấp về phí dịch vụ nhà chung cư, phần lớn do chất lượng dịch vụ chủ đầu tư cung cấp cho người dân chưa tương xứng hoặc thiếu công khai, minh bạch trong việc thu, chi.
Tại nhiều khu nhà chung cư, chủ đầu tư thu phí quản lý rất cao nhưng chất lượng dịch vụ cung cấp không tương xứng khiến cư dân bức xúc. Cũng có trường hợp chủ đầu tư do muốn bán được hàng nhanh nên ban đầu hứa hẹn với người mua căn hộ mức phí quản lý thấp nhưng khi dự án đưa vào vận hành khai thác thì lại liên tục tăng phí.
Thời gian gần đây, sau khi cư dân đấu tranh, một số chủ đầu tư đã chịu giảm phí nhưng chất lượng dịch vụ cũng giảm theo như cắt bớt thang máy, bảo vệ làm việc không có trách nhiệm hay cư dân phải tự đem rác xuống nơi tập kết vì đơn vị quản lý cho rằng mức thu mới không đủ chi phí cho tòa nhà hoạt động như trước… Do đó, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các khu nhà chung cư liên quan đến phí quản lý vẫn là vấn đề khó và cần những quy định của pháp luật để điều chỉnh một cách hợp lý./.
