Chủ đầu tư phá sản thì khách hàng phải làm sao? Kinh nghiệm từ chuyên gia

Chủ đầu tư phá sản thì khách hàng phải làm sao? Sở hữu một căn nhà là giấc mơ của rất nhiều người, tuy nhiên, khi đặt niềm tin vào một dự án của một chủ đầu tư bất động sản và đóng tiền trước để mua căn hộ, sự lo lắng về tình trạng tài chính của chủ đầu tư luôn tồn tại. Một khi chủ đầu tư phá sản, các khách hàng đã mua căn hộ lại phải đối mặt với rủi ro mất tiền và không biết làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình.

Vậy, khi chủ đầu tư phá sản, khách hàng phải làm sao để đảm bảo quyền lợi của mình?

Tình hình doanh nghiệp – chủ đầu tư phá sản hiện nay

Trong những năm gần đây, việc phá sản của các doanh nghiệp bất động sản đã trở thành một vấn đề nghiêm trọng ở Việt Nam. Vì vậy, nhiều người đang đặt ra câu hỏi liệu những người đã đặt cọc hoặc đóng tiền mua bất động sản của các doanh nghiệp này có thể bị mất tiền của mình hay không.

Một trong những trường hợp điển hình nhất là việc phá sản của PVCLand – chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark, được Tòa án nhân dân TP.HCM ra quyết định mở thủ tục phá sản vào năm 2016.

Trước đó, bà Giang đã đóng đủ tiền mua nhà trong dự án này nhưng không nhận được nhà sau hơn 6 năm chờ đợi và không có dấu hiệu tiến triển của dự án. Bà đã phải yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với PVCLand. Nhiều khách hàng khác cũng đã đóng một phần hoặc toàn bộ tiền mua nhà và đang đối mặt với nguy cơ mất tiền của mình.

Khi một doanh nghiệp bất động sản phá sản, việc khách hàng có bị mất tiền hay không phụ thuộc vào tình hình tài chính của công ty đó. Nếu Thẩm phán ra quyết định tuyên bố phá sản, tài sản của công ty sẽ được phân chia theo thứ tự ưu tiên.

• Đầu tiên là các khoản chi phí phá sản và khoản tiền nợ lương, trợ cấp thôi việc, BHXH – bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động đã ký và thỏa ước lao động tập thể đã ký kết.
• Sau đó, khoản tiền nợ phát sinh sau khi mà mở thủ tục phá sản nhằm các mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh công ty thì sẽ được ưu tiên. Nếu sau khi thanh toán những khoản trên mà công ty vẫn còn tài sản, thì sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Khoản tiền nợ mà không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ trong danh sách chủ nợ, và các khoản nợ có bảo đảm hiện chưa được thanh toán do tổng giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nợ. Do đó, việc khách hàng được hoàn trả số tiền đã đóng hay không phụ thuộc vào thời điểm đóng tiền và số tiền đó so với tình hình tài chính của công ty tại thời điểm phá sản.

Luật sư Phạm Thanh Hữu từ Đoàn luật sư TP.HCM cho biết rằng, khi một công ty bất động sản bị Tòa án mở thủ tục phá sản, khách hàng cần thực hiện ngay quyền đòi tiền nợ để đảm bảo quyền lợi của mình. Theo Điều 66 của Luật Phá sản năm 2014, trong vòng 30 ngày kể từ ngày Tòa án ra quyết định mở thủ tục phá sản doanh nghiệp, chủ nợ theo quy định phải gửi giấy đòi tiền nợ cho Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản. Nếu quá thời hạn trên mà các khách hàng không thực hiện các quyền đòi tiền nợ thì coi như bỏ quyền đòi nợ.

Chủ đầu tư phá sản thì khách hàng phải làm sao? Khi một công ty bất động sản bị Tòa án mở thủ tục phá sản, nhiều khách hàng (bao gồm cả người cho vay và người mua dự án nhà đất đã đóng một phần hoặc toàn bộ tiền mua nhưng chưa nhận được nhà đất) lo lắng về số phận của số tiền đã bỏ ra. Họ đặt ra hàng loạt câu hỏi về việc có mất trắng số tiền đó hay không, và làm sao để đòi lại số tiền đó.

Với việc thực hiện quyền đòi tiền nợ đúng thời hạn, khách hàng có cơ hội để đảm bảo quyền lợi của mình. Tuy nhiên, khách hàng cần nhớ rằng việc đòi nợ có thể không dễ dàng, phụ thuộc vào tình hình tài chính của công ty bất động sản và số lượng chủ nợ khác. Đồng thời, khách hàng cũng nên tìm hiểu kỹ thông tin và hợp đồng trước khi quyết định đầu tư vào một công ty bất động sản nào đó để tránh những rủi ro không mong muốn.

Giải đáp từ luật sư về việc chủ đầu tư phá sản

Chủ đầu tư phá sản thì khách hàng phải làm sao? Nhằm giải đáp những thắc mắc về quyền lợi khách hàng khi chủ đầu tư phá sản, Luật sư Phạm Thanh Hữu, thành viên của Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh đã có những điều chia sẻ như sau:

Điều thứ nhất

Chủ đầu tư phá sản thì khách hàng phải làm sao? Luật sư Phạm Thanh Hữu từ Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh đã chia sẻ rằng chủ nợ của một công ty bất động sản bị phá sản có thể không bị mất trắng số tiền đã bỏ ra, nếu sau khi xử lý các khoản tiền nợ có bảo đảm bằng tài sản; chi phí phá sản; khoản tiền nợ lương, trợ cấp thôi việc, BHXH, BHYT đối với người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng LĐ và thỏa ước LĐ tập thể đã ký kết; khoản nợ phát sinh sau khi mà mở thủ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh của công ty mà công ty vẫn còn tài sản.

Theo điểm d khoản 1 Điều 54 của Luật Phá sản năm 2014, chủ đầu tư phá sản sau khi thanh toán các khoản nợ nêu trên, nếu công ty vẫn còn tiền thì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ nằm trong danh sách chủ nợ; khoản nợ có bảo đảm chưa được tiến hành thanh toán do giá trị tổng các tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nợ. Do đó, việc khách hàng (người mua) có bị mất trắng số tiền đã bỏ ra hay không, hoặc được nhận lại bao nhiêu phụ thuộc vào tình hình tài chính của từng công ty bị phá sản.

Để đảm bảo quyền lợi của mình khi chủ đầu tư phá sản, khách hàng cần thực hiện ngay quyền đòi nợ trong thời hạn chỉ 30 ngày kể từ ngày Tòa án ND ra quyết định mở thủ tục phá sản, theo quy định tại Điều 66 của Luật Phá sản năm 2014. Việc đòi nợ có thể không dễ dàng và phụ thuộc vào tình hình tài chính của công ty bị phá sản, do đó khách hàng cần cẩn trọng và tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư vào một công ty bất động sản nào đó.

Điều thứ hai

Chủ đầu tư phá sản thì khách hàng phải làm sao? Luật sư Phạm Thanh Hữu từ Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh đã khuyên rằng khi Tòa án ra quyết định mở thủ tục phá sản đối với một công ty bất động sản, khách hàng cần phải thực hiện ngay quyền đòi tiền nợ để bảo vệ quyền lợi của mình.

Theo quy định tại Điều 66 của Luật Phá sản năm 2014, chủ nợ phải gửi giấy đòi tiền nợ cho “Chủ đầu tư phá sản” – tức là Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày Tòa án nhân dân ra quyết định mở thủ tục phá sản.

Giấy đòi tiền nợ chủ đầu tư phá sản phải ghi rõ các thông tin như tên, địa chỉ thường trú, quốc tịch, căn cước của chủ nợ hoặc đại diện chủ nợ; tổng số tiền nợ phải trả, bao gồm khoản nợ, số tiền nợ đến hạn và khoản tiền lãi đến hạn nhưng chưa thanh toán; số tiền nợ chưa đến hạn; số tiền nợ có bảo đảm và phương thức bảo đảm; số tiền nợ không có bảo đảm mà công ty bắt buộc phải trả; khoản tiền bồi thường theo hợp đồng đã ký (nếu có). Bên cạnh đó, giấy đòi tiền nợ cần được kèm theo các tài liệu, chứng cứ chứng minh về khoản nợ đó và được chủ nợ hoặc người đại diện hợp pháp của chủ nợ ký tên.

Nếu quá thời hạn 30 ngày như trên mà khách hàng không thực hiện quyền đòi nợ đối với Chủ đầu tư phá sản, thì coi như khách hàng đã từ bỏ quyền đòi nợ. Tuy nhiên, trong trường hợp bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan, thời gian có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan sẽ không được tính vào thời hạn quy định. Do đó, khách hàng cần phải nắm rõ quy định này để bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp công ty bất động sản bị phá sản.

Quyền lợi người mua căn hộ thế nào khi chủ đầu tư phá sản?

Gần đây, thông tin về việc một chủ đầu tư phá sản là Công ty Mê Kông nộp đơn xin phá sản khiến người mua căn hộ của công ty này vô cùng lo lắng về tình hình quyền lợi của mình. Tuy nhiên, theo Luật Phá sản năm 2014, chủ sở hữu công ty có quyền nộp đơn phá sản khi công ty mất khả năng thanh toán. Quy trình này chỉ là một thủ tục để xác định tình trạng tài chính của công ty, thẩm phán sẽ căn cứ vào thực tế để quyết định cho phép công ty phá sản hoặc khôi phục hoạt động.

Tuy nhiên, người dân đã từng chịu thiệt hại vì việc công ty chậm giao nhà và giờ đây lại phải đối mặt với thiệt hại tiếp theo khi công ty phá sản vì không đủ khả năng thanh toán.

Theo Luật Phá sản năm 2014, khi chủ đầu tư phá sản, tài sản của công ty sẽ được phân chia theo thứ tự ưu tiên, bao gồm chi phí phá sản, nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Cuối cùng là các khoản nợ mà có tài sản đảm bảo và không có các tài sản đảm bảo cho các chủ nợ. Do đó, khách hàng mua căn hộ của Công ty Mê Kông sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất theo thứ tự ưu tiên đó. Việc khách hàng nhận được bao nhiêu tiền và có giữ được tài sản căn hộ hay không phụ thuộc vào quá trình mở thủ tục phá sản của công ty.

Theo Điều 66 của Luật Phá sản, khách hàng nợ tiền phải gửi giấy đòi nợ đúng thời hạn 30 ngày kể từ ngày Tòa án nhân dân ra quyết định mở thủ tục phá sản cho Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản. Điều này đảm bảo quyền lợi của khách hàng nợ tiền được giữ gìn. Tuy nhiên, cơ quan Nhà nước, chính quyền địa phương và Sở Xây dựng cần phải can thiệp sớm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Tóm lại chủ đầu tư phá sản thì khách hàng mua bất động sản phải làm sao?

Tóm lại, nếu chủ đầu tư phá sản thì khách hàng mua bất động sản cần thực hiện các bước sau:

1. Theo dõi thông tin về tình hình tài chính của chủ đầu tư phá sản.
2. Nếu chủ đầu tư đã phá sản, khách hàng cần thực hiện quyền đòi nợ đúng thời hạn quy định để đảm bảo quyền lợi của mình.
3. Khách hàng cần liên hệ với cơ quan Nhà nước, chính quyền địa phương, Sở Xây dựng để được hỗ trợ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
4. Nếu có tranh chấp về quyền lợi, khách hàng có thể yêu cầu giải quyết bằng đường thẩm quyền của cơ quan nhà nước hoặc thông qua việc đưa ra trọng tài giải quyết.
5. Trong trường hợp khách hàng đã đóng tiền mua nhà đất nhưng chưa nhận được bất động sản, cần liên hệ với cơ quan nhà nước hoặc luật sư để được tư vấn giải quyết.