Đề xuất công bố xếp hạng chung cư trước khi mở bán: Dẹp loạn việc “thổi giá”

Đề xuất phải công bố xếp hạng chung cư trước khi mở bán đang thu hút nhiều luồng ý kiến bàn luận, bởi nó chạm ngay vào điểm nóng của thị trường bất động sản (BĐS) những năm gần đây như lừa đảo, thổi phồng giá bán; tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư…

Đề xuất nói trên được kỳ vọng sẽ là điểm sáng giúp hạ nhiệt đà tăng giá nhà, tạo động lực để thị trường BĐS minh bạch và phát triển bền vững.

Gắn mác “cao cấp”, chủ đầu tư đua nhau hét giá

Tại cuộc họp hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 mới đây, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu đề xuất, phải có quy định bắt buộc các chủ đầu tư thực hiện đăng ký xếp hạng chung cư trước khi được phép mở bán.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu cho biết, theo quy định hiện hành, chung cư được phân hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí gồm: quy hoạch – kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội; chất lượng quản lý, vận hành.

Tuy nhiên, phần lớn chung cư đều được chủ đầu tư tự phong và phân hạng theo giá bán. Chẳng hạn chung cư cao cấp hay hạng A từ 60 – 100 triệu đồng/m2, trung cấp (hay hạng B) 45 – 60 triệu đồng/m2, còn căn hộ bình dân 20 -30 triệu đồng/m2. Song, bất chấp vẫn có căn hộ hạng C tại các TP lớn được rao bán lên tới 60 triệu đồng/m2.

“Không dễ để một dự án BĐS đạt chuẩn cao cấp, thế nhưng giới buôn căn hộ vẫn tùy tiện sử dụng các thuật ngữ “cao cấp”, “hạng sang”, hay theo các tên gọi nước ngoài như High-end, Premium… như một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm.

Thậm chí, nhiều công trình chung cư cao tầng được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận” – ông Lê Hoàng Châu nói và nhấn mạnh, thực tế này đã và đang dẫn đến tình trạng nhiều khách hàng bị lừa khi mua căn hộ với giá cao ngất ngưởng.

“Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị. Bộ trưởng Bộ Xây dựng được giao quy định phân hạng, công nhận phân hạng nhà chung cư, nêu rõ phân hạng và công nhận phân hạng chỉ thực hiện khi có đề nghị của cơ quan, tổ chức.

Do đó, nhiều địa phương không thực hiện quy định này, dẫn đến loạn hạng chung cư. Cần phải quy định DN đăng ký xếp hạng chung cư ngay từ đầu khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư” – ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Theo Chủ tịch HoREA, việc yêu cầu xếp hạng chung cư ngay từ đầu khi dự án được thực hiện không phải là hạn chế chủ đầu tư thay đổi loại hình chung cư sau đó.

Trong quá trình thực hiện, DN có thể thông báo thay đổi lại thứ hạng nếu nâng cấp lên mức cao hơn. HoREA nhấn mạnh, để ngăn chặn tình trạng gắn mác “cao cấp”, “siêu sang”, thì phải có quy định bắt buộc chủ đầu tư đăng ký xếp hạng chung cư theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng và công bố trước khi họ huy động vốn, mở bán.

Ngăn chặn “cơn sốt” giá nhà chung cư

“Quảng cáo thăng hoa, nhận nhà vỡ mộng” không phải là chuyện hiếm trên thị trường BĐS. Từ thực tế này, tôi đánh giá đề xuất phải công bố xếp hạng chung cư trước khi mở bán của HoREA là rất thiết thực để “dẹp loạn” thị trường BĐS, đồng thời hướng đến sự minh bạch, trung thực và cạnh tranh lành mạnh.

Luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh

Bày tỏ ủng hộ đề xuất phải công bố xếp hạng chung cư trước khi mở bán, chị Hồ Thị Thanh Hương (quận Đống Đa, Hà Nội) chia sẻ, đầu năm 2020, chị chi hơn 4 tỷ đồng để mua căn hộ gần 70m2, với kỳ vọng sẽ có không gian sống chất lượng cho cả gia đình, song cuối cùng nhận về nỗi thất vọng ê chề.

“Tại thời điểm mở bán dự án được chủ đầu tư định vị “cao cấp”, sở hữu tiện ích khách sạn 5 sao như bể bơi 4 mùa trong nhà và ngoài trời, trường mầm non, siêu thị, nhà sinh hoạt cộng đồng… Tuy nhiên, khi nhận nhà mới phát hiện dự án thiếu tiện ích, khuôn viên chập hẹp, chưa kể bãi rác sát vách liên tục gây mùi hôi thối” – chị Hương cảm thán.

Tương tự, anh Lê Trọng Hoàng (ngụ TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) cũng cho biết, chỉ vì thiếu kinh nghiệm nên đã bỏ ra số tiền lớn hơn thực tế để sở hữu căn hộ mà chủ đầu tư tự phong “dự án siêu sang”.

Ở góc độ chủ đầu tư chuyên phát triển các dự án căn hộ hạng sang, chủ một DN ở TP Hồ Chí Minh (xin không nêu tên) thừa nhận khi ngày càng nhiều DN làm ăn thiếu trung thực, nhà xây thấp cấp, nhưng quảng cáo là cao cấp để bán giá cao: “Sau tất cả vẫn chưa có chủ đầu tư hay nhà phân phối, phát triển dự án nào bị pháp luật xử lý vì vi phạm việc áp dụng tiêu chí đánh giá, quảng cáo sai sự thật. Duy chỉ có cảnh cư dân biểu tình, giăng biểu ngữ đấu tranh đòi quyền lợi tại các chung cư danh xưng “cao cấp” ngày càng phổ biến” – vị này nói.

Đồng quan điểm, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, nếu kéo dài việc không xếp hạng chung cư thì DN nào cũng có thể tự phong hạng nhất để nâng giá bán. Việc này không chỉ gây nhầm lẫn, thiệt hại cho người mua mà ngay cả các chủ đầu tư làm ăn chân chính cũng bị ảnh hưởng.

“Việc phân loại nhà chung cư hiện nay vẫn đang trong tình trạng “mạnh ai nấy làm”. Không ít chung cư tự định vị “cao cấp, siêu sang” nhưng chất lượng lại không tương xứng, kéo theo nhiều tranh chấp, tố cáo qua lại giữa chủ đầu tư và cư dân. Vì vậy, thị trường cần được sắp xếp lại theo đúng trật tự của nó bằng cách luật hóa” – ông Trần Khánh Quang kiến nghị.

Trong khi đó, luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, không nên xem việc phân loại chung cư là cơ sở để xác định giá bán vì giá nhà đất lên xuống liên tục, nên để thị trường điều tiết giá.

“Xếp hạng chung cư để minh bạch thị trường BĐS là cần thiết, nhưng cần phải hiểu rằng, giá bán chung cư không chỉ được xác định bởi những yếu tố cứng như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật.. mà còn chịu ảnh hưởng của những yếu tố mềm như: vị trí, nhu cầu, thị hiếu, thương hiệu của chủ đầu tư… Điều này có nghĩa giá chỉ là một yếu tố rất nhỏ để xác định chung cư hạng cao cấp hay bình dân, do đó không nên để yếu tố giá làm căn cứ xác định loại chung cư” – luật sư Lê Thu Thảo phân tích.

Cũng theo luật sư Thảo, trong trường hợp đề xuất phải công bố xếp hạng chung cư trước khi mở bán được thông qua, thì trách nhiệm của các cơ quản lý Nhà nước liên quan là phải bảo đảm giám sát để công tác phân hạng chung cư không phát sinh cơ chế xin – cho và các dấu hiệu chạy chọt, tiêu cực đi kèm.

Các chuyên gia khuyến nghị tiêu chí phân loại dự án chung cư nên được xem xét định kỳ, cập nhật thêm tiêu chí mới, phù hợp với sự thay đổi liên tục của thị trường BĐS mà vẫn bảo đảm quyền và lợi ích của người mua nhà.

Từ năm 2016, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư hướng dẫn phân loại nhà chung cư theo các thứ hạng A, B, C. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn được đánh giá là không còn sát với diễn biến thị trường hiện tại. Vì vậy cần thiết phải nghiên cứu để ban hành một bộ tiêu chuẩn, một bộ công cụ để đánh giá, chấm điểm các dự án nhà ở, không chỉ riêng chung cư nhằm chấm dứt tình trạng chủ đầu tư, đơn vị bán hàng tự phong cao cấp hay hạng sang. Bộ tiêu chuẩn dự kiến có các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng, thiết kế, chất lượng dịch vụ, mật độ… Các dự án cũng sẽ được phân loại thành dự án xanh, dự án thông minh…

TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS)

-st-