Hướng dẫn thủ tục tách sổ cho chung cư mini năm 2025

Chung cư mini là loại hình nhà ở phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý, đặc biệt là việc tách sổ riêng cho từng căn hộ luôn là mối quan tâm lớn của người mua. Năm 2025, các quy định pháp luật liên quan đến loại hình này đã có nhiều thay đổi, siết chặt hơn nhưng cũng rõ ràng hơn về điều kiện và quy trình tách sổ. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cụ thể thủ tục tách sổ cho chung cư mini theo quy định mới nhất.

Chung cư mini là gì?

Chung cư mini là những tòa nhà do hộ gia đình, cá nhân xây dựng trên đất ở hợp pháp, sau đó chia thành nhiều căn hộ nhỏ để bán hoặc cho thuê. Các căn hộ thường có diện tích từ 20–40m², được thiết kế khép kín, có đầy đủ bếp, nhà vệ sinh và khu sinh hoạt riêng.

Đây là lựa chọn phổ biến cho người thu nhập trung bình hoặc người lao động trẻ tại đô thị lớn. Tuy nhiên, không phải căn hộ chung cư mini nào cũng được cấp sổ hồng riêng.

Tình trạng pháp lý trước năm 2025

Trước đây, việc tách sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini gặp nhiều khó khăn do thiếu quy định rõ ràng. Nhiều chủ đầu tư không xây dựng theo đúng giấy phép, không đáp ứng yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật hoặc không đủ điều kiện pháp lý khiến người mua chỉ nhận được hợp đồng viết tay, sổ chung hoặc sổ đứng tên cả tòa nhà.

Tình trạng này dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý, khó khăn trong việc sang tên, thế chấp hoặc xác lập quyền sở hữu hợp pháp.

Quy định mới năm 2025 về việc tách sổ chung cư mini

Theo Nghị định số 99/2023/NĐ-CP và các hướng dẫn của Bộ Xây dựng có hiệu lực trong năm 2025, việc tách sổ riêng cho từng căn hộ chung cư mini chỉ được thực hiện nếu tòa nhà đủ điều kiện như sau:

Phải có giấy phép xây dựng hợp lệ
Chủ đầu tư (hộ gia đình hoặc cá nhân) phải được cấp phép xây dựng tòa nhà để làm căn hộ mini từ đầu. Nếu chỉ là nhà ở riêng lẻ cải tạo thành nhiều phòng, sẽ không được phép tách sổ.
Công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà chung cư
Bao gồm lối đi riêng, thang thoát hiểm, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, diện tích căn hộ tối thiểu không dưới 25m².
Phải được nghiệm thu hoàn công và có biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng
Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai
Bao gồm lệ phí trước bạ, thuế chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có).

Thủ tục tách sổ hồng cho căn hộ chung cư mini năm 2025

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người nộp hồ sơ có thể là chủ sở hữu tòa nhà (nếu xin cấp sổ lần đầu) hoặc người mua căn hộ (nếu đã có hợp đồng mua bán hợp lệ). Hồ sơ bao gồm:

Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo mẫu)
Bản sao công chứng giấy tờ tùy thân
Hợp đồng mua bán có công chứng (nếu người mua nộp hồ sơ)
Bản sao giấy phép xây dựng
Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình
Sơ đồ căn hộ, mặt bằng tổng thể
Giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (thuế, phí liên quan)
Chứng từ nộp lệ phí trước bạ

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Hồ sơ được nộp tại:

Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện
Hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ “một cửa” tại UBND quận/huyện nơi có căn hộ

Bước 3: Cơ quan thẩm định và cấp Giấy chứng nhận

Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, đo vẽ thực tế, xác minh tính pháp lý và gửi kết quả trong vòng 20–30 ngày làm việc (nếu hồ sơ hợp lệ).

Nếu đủ điều kiện, mỗi căn hộ sẽ được cấp sổ hồng riêng, ghi rõ phần diện tích sở hữu riêng và phần sở hữu chung.

Các trường hợp không được tách sổ

Chung cư mini xây dựng sai phép hoặc không phép
Các căn hộ không đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định
Công trình chưa nghiệm thu hoặc vi phạm trật tự xây dựng
Không đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật
Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí đất đai

Một số lưu ý khi mua chung cư mini

Để tránh mua phải căn hộ không tách được sổ, người mua cần:

Kiểm tra giấy phép xây dựng và hồ sơ pháp lý của tòa nhà
Chỉ mua căn hộ thuộc tòa nhà được cấp phép xây dựng làm căn hộ mini
Yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tại tổ chức hành nghề luật sư hoặc phòng công chứng
Đề nghị chủ đầu tư cung cấp thông tin về tình trạng nghiệm thu và cấp sổ hồng

Kết luận

Việc tách sổ cho căn hộ chung cư mini năm 2025 đã có quy định rõ ràng hơn, giúp người mua an tâm về tính pháp lý nếu mua đúng căn hộ đủ điều kiện. Tuy nhiên, quá trình này vẫn đòi hỏi sự cẩn trọng từ khâu kiểm tra giấy phép, diện tích, hồ sơ và nghĩa vụ tài chính.