Quy định về quyền tự quản tầng hầm gửi xe chung cư mới nhất hiện nay

Quyền tự quản tầng hầm gửi xe là vấn đề được rất nhiều cư dân chung cư quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh tranh chấp giữa cư dân – chủ đầu tư – đơn vị quản lý vận hành vẫn diễn ra phổ biến. Vậy pháp luật Việt Nam hiện hành quy định như thế nào về quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền tự quản tầng hầm gửi xe? Bài viết dưới đây sẽ phân tích đầy đủ – dễ hiểu – cập nhật mới nhất.

1. Tầng hầm gửi xe chung cư là sở hữu chung hay riêng?

Theo Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025) và các văn bản hướng dẫn:

🔹 Tầng hầm gửi xe (bao gồm khu vực để xe máy, ô tô, xe đạp…) được xác định là phần sở hữu chung của nhà chung cư, trừ trường hợp:

Hợp đồng mua bán căn hộ ghi rõ tầng hầm hoặc một phần tầng hầm thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư;
Việc sở hữu riêng đó phù hợp với thiết kế được phê duyệt và không trái quy định pháp luật.

👉 Trong đa số các chung cư hiện nay, tầng hầm gửi xe là diện tích sử dụng chung của cư dân.

2. Quyền tự quản tầng hầm gửi xe là gì?

Quyền tự quản tầng hầm gửi xe là quyền của cộng đồng cư dân (thông qua Ban quản trị hoặc hội nghị nhà chung cư) được:

Quyết định hình thức quản lý, vận hành bãi xe;
Quy định cách sử dụng, phân bổ vị trí gửi xe;
Thống nhất mức phí gửi xe;
Giám sát hoạt động của đơn vị quản lý vận hành tầng hầm.

Quyền này được thực hiện trên nguyên tắc:
✅ Dân chủ
✅ Công khai
✅ Theo đa số
✅ Không trái pháp luật

3. Ai có quyền quản lý và vận hành tầng hầm gửi xe?

3.1. Trường hợp chung cư đã có Ban quản trị

Theo quy định:

Ban quản trị nhà chung cư là đại diện hợp pháp của cư dân;
Ban quản trị có quyền:
- Tổ chức tự quản tầng hầm; hoặc
- Thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp để quản lý bãi xe.

➡️ Mọi quyết định liên quan đến tầng hầm gửi xe phải được cư dân thông qua tại hội nghị nhà chung cư.

3.2. Trường hợp chưa có Ban quản trị

Nếu chung cư chưa thành lập Ban quản trị:

Quyền quản lý tạm thời thường do chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành đảm nhiệm;
Tuy nhiên, đây chỉ là quyền quản lý tạm thời, không phải quyền sở hữu;
Khi Ban quản trị được thành lập, quyền tự quản tầng hầm phải được bàn giao cho cư dân.

4. Cư dân có được tự ý chiếm chỗ hoặc cho thuê lại chỗ gửi xe không?

❌ Không được phép, nếu:

Vị trí gửi xe thuộc diện sử dụng chung;
Không có quy định cụ thể cho phép trong nội quy chung cư;
Việc chiếm dụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân khác.

✔️ Việc phân bổ chỗ để xe phải:

Theo nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư;
Do Ban quản trị hoặc đơn vị được ủy quyền quản lý;
Đảm bảo công bằng, minh bạch.

5. Phí gửi xe tầng hầm do ai quyết định?

Theo pháp luật:

Phí gửi xe không phải chủ đầu tư muốn thu bao nhiêu cũng được;
Mức phí phải do:
- Hội nghị nhà chung cư thông qua; hoặc
- Ban quản trị quyết định theo ủy quyền của cư dân.

📌 Việc thu – chi phí gửi xe phải:

Công khai;
Hạch toán rõ ràng;
Phục vụ cho chi phí vận hành, bảo trì, an ninh bãi xe.

6. Chủ đầu tư có được giữ quyền khai thác tầng hầm gửi xe không?

Chỉ được phép nếu đồng thời đáp ứng đủ 3 điều kiện:

Hợp đồng mua bán căn hộ ghi rõ tầng hầm là sở hữu riêng của chủ đầu tư;
Phù hợp với hồ sơ thiết kế được phê duyệt;
Không trái quy định của Luật Nhà ở.

👉 Nếu không đủ điều kiện trên, việc chủ đầu tư giữ quyền khai thác tầng hầm có thể bị xem là vi phạm pháp luật.

7. Tranh chấp tầng hầm gửi xe: cư dân cần làm gì?

Khi xảy ra tranh chấp, cư dân nên:

Kiểm tra:
- Hợp đồng mua bán căn hộ;
- Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;
- Hồ sơ thiết kế được phê duyệt;
Tổ chức hội nghị nhà chung cư để thống nhất ý kiến;
Gửi kiến nghị đến:
- UBND cấp quận/huyện;
- Sở Xây dựng;
Trường hợp nghiêm trọng, có thể khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

8. Kết luận

🔹 Quyền tự quản tầng hầm gửi xe là quyền hợp pháp của cư dân chung cư;
🔹 Tầng hầm gửi xe chủ yếu là sở hữu chung, không phải “tài sản riêng mặc định” của chủ đầu tư;
🔹 Mọi hoạt động quản lý, thu phí, khai thác tầng hầm phải dựa trên sự đồng thuận của cư dân và đúng quy định pháp luật.