Xử lý khi tường căn hộ bị thấm do lỗi của chủ đầu tư: Quyền lợi, cách yêu cầu sửa chữa và căn cứ pháp lý

Tường căn hộ bị thấm nước, ẩm mốc, bong tróc sơn là lỗi thường gặp trong các chung cư mới bàn giao. Nếu nguyên nhân xuất phát từ lỗi thi công, chống thấm kém hoặc vật liệu không đạt chuẩn, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo hành và khắc phục. Bài viết dưới đây hướng dẫn quyền lợi của cư dân, quy trình xử lý và căn cứ pháp lý rõ ràng, dễ hiểu.

1. Dấu hiệu nhận biết tường bị thấm do lỗi chủ đầu tư

Bạn có thể nghi ngờ lỗi thuộc về chủ đầu tư khi xuất hiện các dấu hiệu:

Tường bị ố vàng, loang nước, mốc đen
Sơn bong tróc, phồng rộp
Tường ẩm dù không có rò rỉ từ căn hộ bên trong
Thấm ở khu vực giáp tường ngoài, ban công, trần, nhà vệ sinh
Tình trạng xuất hiện ngay sau khi nhận nhà hoặc trong thời gian bảo hành

👉 Đây thường là lỗi thi công chống thấm, kết cấu hoặc vật liệu – thuộc trách nhiệm chủ đầu tư.

2. Chủ đầu tư có nghĩa vụ gì khi căn hộ bị thấm?

Theo quy định pháp luật Việt Nam:

Căn cứ pháp lý

Luật Nhà ở 2014 – Điều 85
Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) – Điều 126
Nghị định 06/2021/NĐ-CP về bảo trì, bảo hành công trình

Nghĩa vụ của chủ đầu tư

Chủ đầu tư phải:

Bảo hành căn hộ tối thiểu 60 tháng đối với kết cấu, tường, chống thấm
Sửa chữa miễn phí nếu lỗi do thi công hoặc vật liệu
Khắc phục triệt để, không sửa tạm thời
Bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng tài sản cư dân

👉 Không được từ chối nếu còn trong thời hạn bảo hành và lỗi không do người sử dụng.

3. Quy trình xử lý khi tường căn hộ bị thấm

Để bảo vệ quyền lợi, cư dân nên thực hiện đúng trình tự sau:

Bước 1: Xác định nguyên nhân

Kiểm tra có phải do đường ống trong nhà, máy giặt, điều hòa, nhà tắm không
Nếu không → khả năng cao là lỗi chủ đầu tư

Bước 2: Ghi nhận bằng chứng

Chuẩn bị:

Ảnh, video khu vực bị thấm
Ghi nhận thời gian xuất hiện
Mô tả mức độ hư hỏng
Nếu cần: mời ban quản lý kiểm tra lập biên bản

Bước 3: Gửi yêu cầu bảo hành bằng văn bản

Gửi đến:

Ban quản lý tòa nhà
Chủ đầu tư / đơn vị bảo hành

Nội dung cần có:

Thông tin căn hộ
Mô tả lỗi thấm
Yêu cầu kiểm tra – sửa chữa – thời hạn xử lý

👉 Nên gửi email + văn bản để có căn cứ pháp lý.

Bước 4: Theo dõi và nghiệm thu sửa chữa

Khi chủ đầu tư sửa:

Yêu cầu xử lý chống thấm tận gốc
Không chấp nhận chỉ sơn lại bề mặt
Nghiệm thu sau khi sửa xong
Lưu hồ sơ bảo hành

4. Chủ đầu tư chậm sửa hoặc từ chối xử lý thì làm gì?

Nếu quá thời gian hợp lý mà không được khắc phục, cư dân có quyền:

4.1. Khiếu nại chính thức

Gửi đến:

Chủ đầu tư
Ban quản lý tòa nhà
Ban quản trị chung cư

4.2. Gửi đơn đến cơ quan nhà nước

Có thể gửi:

Thanh tra xây dựng
Sở Xây dựng
UBND quận/huyện

4.3. Khởi kiện dân sự

Nếu thiệt hại lớn:

Hư hỏng nội thất, đồ điện, sàn, tủ
Ảnh hưởng sinh hoạt

Cư dân có quyền:

Yêu cầu sửa chữa
Yêu cầu bồi thường thiệt hại
Yêu cầu giám định chất lượng công trình

5. Những lỗi thấm KHÔNG thuộc trách nhiệm chủ đầu tư

Chủ đầu tư có thể từ chối nếu thấm do:

Cư dân tự ý đục tường, cải tạo
Hỏng ống nước bên trong căn hộ
Không bảo trì thiết bị vệ sinh
Lắp điều hòa sai kỹ thuật gây thấm
Sử dụng sai công năng ban công, logia

👉 Khi đó, cư dân phải tự sửa chữa.

6. Cách phòng tránh thấm tường căn hộ

Ngay khi nhận nhà, cư dân nên:

Kiểm tra kỹ tường, trần, nhà vệ sinh, ban công
Yêu cầu sửa ngay nếu phát hiện ẩm
Không tự ý cải tạo ảnh hưởng kết cấu
Bảo trì định kỳ thiết bị nước
Lưu hồ sơ bàn giao và bảo hành

7. Kết luận

Tường căn hộ bị thấm do lỗi thi công hoặc chống thấm kém là trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tư. Cư dân cần:

Xác định đúng nguyên nhân
Lưu bằng chứng đầy đủ
Gửi yêu cầu bảo hành đúng quy trình
Khi cần, có thể khiếu nại hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi

👉 Xử lý sớm giúp tránh hư hỏng lan rộng và bảo vệ chất lượng căn hộ.