Ban quản trị nhà chung cư lạm quyền thì phải làm sao?

Nhiều trường hợp ban quản trị nhà chung cư chưa thực hiện đúng quyền và trách nhiệm của mình, thậm chí xảy ra tình trạng “lạm quyền” làm ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích hợp pháp của cư dân. Đứng trước tình huống này thì cư dân có thể làm gì?

Tình trạng “lạm quyền”

Gần đây báo chí đưa tin ban quản trị một chung cư tại huyện Nhà Bè, TPHCM đã cúp điện nước, khóa cửa, thang bộ thoát hiểm và cản trở chủ sở hữu (bà C) sử dụng ba căn hộ của mình dù đã được đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Một trường hợp khác là tại một chung cư cao cấp ở quận 2 (cũ), thành phố Thủ Đức, cư dân đã bức xúc khi ban quản trị không công bố quy chế hoạt động, không công bố báo cáo thu chi tài chính hàng tháng, sử dụng quỹ quản lý vận hành do cư dân đóng góp sai mục đích và trong suốt hai năm cũng không tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên…

Tương tự, ban quản trị một chung cư tại quận Hà Đông, Hà Nội cũng khiến cư dân phản ứng mạnh mẽ khi đã có hành vi không công khai minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền 41 tỉ đồng được bàn giao, tự ý quyết về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mà không lấy ý kiến cư dân.

Các vụ việc nêu trên chỉ là những trường hợp điển hình được báo chí đưa tin.

Phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị tới đâu?

Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn đã liệt kê cụ thể các quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư, trong đó có một số nội dung cần được lưu ý như sau:

Về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, ban quản trị được giao quyền quản lý, sử dụng kinh phí này nhưng phải đảm bảo tuân theo quy định của Luật Nhà ở và quyết định của Hội nghị nhà chung cư. Đồng thời, ban quản trị phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này(1).

Các quy định trên cho thấy quyền của ban quản trị hầu hết thuộc phạm vi “quản lý”, trong khi thẩm quyền “quyết định” thuộc về Hội nghị nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít ban quản trị có hành vi lạm quyền.

Về ký kết các hợp đồng, ban quản trị có thẩm quyền ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định(2).

Bên cạnh đó, ban quản trị chỉ có quyền đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế có không ít trường hợp ban quản trị vì tư lợi đã móc nối với các bên liên quan, tự ý ký kết, gia hạn hợp đồng quản lý vận hành với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư theo quy định.

Trong quan hệ với cư dân, ban quản trị sẽ thực hiện đôn đốc, nhắc nhở các cư dân thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết(3).

Về quy chế hoạt động và báo cáo, quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư thông qua, đồng thời bảo đảm công khai, minh bạch, tuân thủ quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, ban quản trị phải thực hiện báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư(4).

Các quy định trên cho thấy quyền của ban quản trị hầu hết thuộc phạm vi “quản lý”, trong khi thẩm quyền “quyết định” thuộc về Hội nghị nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít ban quản trị có hành vi lạm quyền như (i) tự ý ký kết hợp đồng mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư; (ii) không công khai, minh bạch thu chi; hay (iii) tự ý ban hành những nội quy không phù hợp. Thực tế, chúng tôi đã hỗ trợ tư vấn giải quyết một vụ việc ban quản trị một cụm nhà chung cư tại Hà Nội đã có những hành vi uy hiếp tinh thần cư dân.

Cách thức bảo vệ quyền lợi cho cư dân

Pháp luật quy định ban quản trị phải chịu trách nhiệm trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm trái quy định. Bên cạnh đó, các quyết định vượt quá quyền hạn của ban quản trị sẽ không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật(5).

Tùy theo những tình huống tranh chấp xảy ra trên thực tế, cư dân có thể thực hiện những cách thức phù hợp để bảo vệ quyền lợi cho mình. Thông thường có thể yêu cầu ban quản trị khắc phục các vi phạm đã xảy ra.

Nếu sai phạm không được khắc phục thì cư dân có quyền yêu cầu triệu tập Hội nghị nhà chung cư bất thường, hoặc chờ đến Hội nghị nhà chung cư thường niên, để bãi miễn thành viên ban quản trị khi (i) Ban quản trị không báo cáo kết quả hoạt động cho Hội nghị nhà chung cư theo quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; (ii) Ban quản trị không hoạt động sau khi được bầu; (iii) Thành viên ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị; hoặc (iv) Thành viên ban quản trị không tham gia các hoạt động của ban quản trị trong 6 tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số các cuộc họp của ban quản trị trong 1 năm(6).

Do việc bãi miễn, bầu thay thế ban quản trị là vấn đề quan trọng, có ảnh hưởng đến quyền lợi của các cư dân nên Hội nghị nhà chung cư dù là bất thường hay thường niên đều phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự và được quyết định theo nguyên tắc đa số.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bãi miễn, bầu thay thế ban quản trị không thể diễn ra với một số lý do, thì UBND xã/phường sẽ có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư trong các trường hợp: ban quản trị đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhưng không có đủ số người tham dự và có văn bản đề nghị của ban quản trị; hoặc có đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhưng ban quản trị không tổ chức. Kết quả của Hội nghị nhà chung cư bất thường do UBND xã/phường tổ chức có giá trị thi hành như Hội nghị nhà chung cư do ban quản trị tổ chức.

Hơn nữa, nếu vấn đề vẫn không thể giải quyết, cư dân có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền. Lưu ý, đối với trường hợp tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì sẽ do UBND cấp tỉnh giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì cư dân có quyền khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.