Các tiêu chí phân hạng chung cư. Thế nào là một chung cư cao cấp?

Theo như Thông tư số 14/2008/TT-BXD

TIÊU CHÍ PHÂN HẠNG CHUNG CƯ

1. Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau:

a) Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

b) Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

c) Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư;

d) Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.

Yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư

2. Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau

a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

Các mức phận hạng chung cư cụ thể như sau

CHUNG CƯ HẠNG 1 – CAO CẤP

Quy Hoạch

Có hệ thống giao thông bên ngoài nhà  đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình. Có hệ thống giao thông bên ngoài nhà  đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình..Không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp

Thiết kế kiến trúc

Cơ cấu căn hộ các không gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh, hòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng.

Diện tích căn hộ phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2 , diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m2.

Thiết bị vệ sinh thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh.

Thang máy đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu. Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ

Có chỗ để xe (trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn. Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.

Hạ tầng xã hội

Hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn…) trong bán kính 500 m; Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế đẹp.

Hệ thống an ninh có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang. Có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 h trong ngày.

CHUNG CƯ HẠNG 2 – TRUNG CAO CẤP

Quy Hoạch

Có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình. Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh. Không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp.

Thiết kế kiến trúc

Các không gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác, mỗi căn hộ tối thiểu có 02. Phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng.

Diện tích căn hộ phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 60 m2. Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 15 m2..

Thiết bị vệ sinh tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị tắm, rửa có hai đường nước nóng và nước lạnh.

Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm. Thang máy đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu. Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ

Có chỗ để xe (trong và ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn. Mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ để ô tô.

Hạ tầng xã hội

Hạ tầng xã hội đồng bộ, có đầy đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn…) trong bán kính 500 m, Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế đẹp.

Sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng tốt tại thời điểm xây dựng. Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng tốt tại thời điểm xây dựng.

An ninh có nhân viên bảo vệ tại các khu vực công cộng.

CHUNG CƯ HẠNG 3

Quy Hoạch

Có hệ thống giao thông thuận tiện. Cảnh quan đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành. Môi trường đảm bảo vệ sinh.

Kiến trúc

Cơ cấu căn hộ đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành. Diện tích phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 50 m2. Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12 m2.

Thang máy đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu, mỗi thang phục vụ tối đa không quá 60 căn hộ.

Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn.

CHUNG CƯ HẠNG 4

Chỉ cần đảm bảo quy chuẩn và tiêu chuẩn hiện hành về độ an toàn

Theo Bộ Xây Dựng, quy định này không chỉ là cơ sở để kiểm tra, đánh giá chất lượng nhà chung cư, mà còn góp phần công khai, minh bạch trong thị trường bất động sản. Căn cứ theo các qui chuẩn trên, các chủ đầu tư sẽ tự đánh giá, xếp hạng chung cư của mình trước khi chào bán ra thị trường. Nếu vi phạm qui định phân hạng chủ đầu tư sẽ bị chế tài, trường hợp gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường…

Tại TP.HCM, Sở Xây Dựng hiện cũng đang tiến hành lấy ý kiến các cơ quan chức năng về tiêu chí đánh giá căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố, theo chỉ đạo của UBND TP. Khác với Bộ Xây Dựng, Sở Xây Dựng chỉ tập trung vào loại căn hộ cao cấp với các chỉ tiêu về qui hoạch, kiến trúc, giao thông. Mặt khác căn hộ được xem là cao cấp phải có tuổi thọ từ 100 năm trở lên, có nhà trẻ phục vụ cho người dân ở chung cư, đảm bảo đủ để xe bên trong hoặc ngoài công trình, có nhà sinh hoạt cộng đồng…

Tuy nhiên, một số chuyên gia và chủ đầu tư cho rằng hiện nay việc phân cấp nhà chung cư hạng cao cấp, hạng sang hay bình dân vẫn chưa rõ ràng.

Việc phân loại chung cư vẫn chưa rõ ràng.

Theo như một số ý kiến cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý như hoàn thiện và đưa ra các quy phạm, tiêu chuẩn cụ thể về thiết kế, quy hoạch, quản lý và phân loại xếp hạng các khu chung cư, nhà ở, khu đô thị mới… nhằm nâng cao chất lượng nhà ở chung cư, minh bạch hóa vấn đề cấp độ, chất lượng và các vấn đề liên quan đến giá cả.

Đồng thời cũng nâng cao năng lực thiết kế, quy hoạch – kiến trúc, môi trường và xây dựng cho các khu chung cư mới. Có chiến lược quy hoạch phát triển chung cư cao cấp bên cạnh chiến lược về nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình và nhà tái định cư… để tạo ra sự phát trển hài hòa, bình ổn. Có chính sách hỗ trợ hạ tầng tốt hơn nữa cho các dự án, khu vực quy hoạch xây dựng chung cư, đô thị mới… Cần có cái nhìn sâu rộng hơn về chung cư cao cấp với những quy định về sự đồng bộ, hợp lý.

Chung cư cao cấp phải dựa trên các yếu tố như quy hoạch phải đồng bộ và cao cấp, đầy đủ các công trình xã hội, hạ tầng kỹ thuật như: gần trường học, bệnh viên (có thể là trường và bệnh viện quốc tế); thuận tiện trong sử dụng và sinh hoạt; mật độ xây dựng chung không quá 20%, cây xanh lớn hơn 25%, giao thông lớn hơn tiêu chuẩn trung bình. Đối với thiết kế thì kiến trúc phải cao cấp, hiện đại bao gồm những tiêu chuẩn như: rộng rãi hơn tiêu chuẩn Việt Nam quy định, lớn hơn 25 m2/người; quy phạm nhà ở tối thiểu 20 m2/người; vật liệu hoàn thiện cao cấp với các thiết bị phải đạt được các yếu tố thực sự hiện đại, sang trọng. Các thiết bị chung như hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động, bảo vệ 24/24h. Mức độ an toàn phải thực sự cao hơn mức bình thường, có thể chịu được động đất cấp 13. Về nội thất căn hộ phải có phòng khách và phòng sinh hoạt chung. Tối thiểu căn hộ phải có 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh trở lên. Phần diện tích phụ trợ như chỗ giặt, phơi phải được đáp ứng và không gây mất mỹ quan.