Chính sách miễn giảm thuế cho chủ đầu tư nhà ở xã hội

1. Giới thiệu

Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở giá rẻ ngày càng tăng, việc khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội (NOXH) là một chính sách quan trọng của Nhà nước. Để thúc đẩy lĩnh vực này, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi về thuế và tài chính dành cho chủ đầu tư. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các chính sách miễn, giảm thuế dành cho chủ đầu tư NOXH, cùng những điểm cần lưu ý khi thực hiện dự án.

2. Cơ sở pháp lý

Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư NOXH hiện được quy định trong nhiều văn bản pháp luật, bao gồm:

Luật Nhà ở năm 2024;
Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành;
Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;
Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN);
Các văn bản hướng dẫn, đề xuất bổ sung từ Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

Những quy định này tạo hành lang pháp lý rõ ràng nhằm thu hút doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

3. Các chính sách miễn, giảm thuế dành cho chủ đầu tư nhà ở xã hội

3.1. Ưu đãi về thuế giá trị gia tăng (VAT)

Chủ đầu tư dự án NOXH được áp dụng mức thuế VAT ưu đãi chỉ 5%, thấp hơn nhiều so với mức 10% của các dự án nhà ở thương mại.
Mức ưu đãi này áp dụng cho:

Dự án NOXH để bán,
Dự án cho thuê mua,
Dự án chỉ cho thuê.

👉 Lợi ích: giúp giảm chi phí đầu vào và giá thành sản phẩm, góp phần hạ giá bán và tăng khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp.

3.2. Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)

Chủ đầu tư NOXH được hưởng mức thuế TNDN ưu đãi 10%, thấp hơn so với mức thuế thông thường là 20%.
Đặc biệt, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị giảm tiếp mức này xuống 6% đối với dự án NOXH chỉ cho thuê, nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.

👉 Lợi ích: giảm gánh nặng tài chính, tăng hiệu quả đầu tư và thời gian hoàn vốn.

3.3. Miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Đây là ưu đãi lớn nhất đối với chủ đầu tư NOXH. Theo quy định, các dự án được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện NOXH.
Mức miễn giảm phụ thuộc vào:

Hình thức sử dụng đất (giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm);
Loại hình NOXH (bán, thuê, thuê mua);
Quy mô và vị trí dự án.

👉 Lợi ích: giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu, tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể bán nhà với giá thấp hơn so với thị trường.

3.4. Ưu đãi về tín dụng và chi phí đầu tư

Chủ đầu tư NOXH có thể tiếp cận các nguồn vốn vay ưu đãi với lãi suất thấp hơn, thời gian vay dài hơn thông qua:

Ngân hàng Chính sách Xã hội,
Các ngân hàng thương mại được Nhà nước chỉ định.

Ngoài ra, các khoản chi phí đầu tư xây dựng NOXH được tính vào giá thành hợp lý khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN.

👉 Lợi ích: hỗ trợ chủ đầu tư ổn định dòng tiền và tăng khả năng triển khai dự án bền vững.

4. Điều kiện để được hưởng ưu đãi

Để được áp dụng chính sách miễn, giảm thuế, chủ đầu tư cần đảm bảo:

Dự án đã được phê duyệt là nhà ở xã hội theo đúng quy định;
Có hồ sơ pháp lý đất đai đầy đủ (quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy phép xây dựng…);
Thực hiện bán, cho thuê, thuê mua đúng đối tượng và giá trần do Nhà nước quy định;
Hoàn tất các thủ tục đăng ký ưu đãi thuế với cơ quan thuế, tài chính địa phương.

5. Lưu ý quan trọng khi triển khai

Mỗi địa phương có thể có chính sách cụ thể khác nhau, do đó doanh nghiệp cần làm việc trực tiếp với Sở Xây dựng, Sở Tài chính và Cục Thuế để được hướng dẫn.
Một số ưu đãi (như giảm thuế TNDN 6%) hiện chưa được ban hành chính thức, vẫn trong quá trình đề xuất.
Chính sách ưu đãi có thể thay đổi theo từng giai đoạn, vì vậy cần cập nhật thường xuyên các nghị định và thông tư mới nhất.

6. Kết luận

Các chính sách miễn, giảm thuế và ưu đãi tài chính dành cho chủ đầu tư nhà ở xã hội là công cụ quan trọng giúp phát triển quỹ nhà ở giá rẻ, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực có ý nghĩa xã hội sâu sắc này.
Tuy nhiên, để hưởng trọn vẹn các ưu đãi, doanh nghiệp cần tuân thủ đúng quy định, hoàn thiện hồ sơ pháp lý và cập nhật thường xuyên các thay đổi trong chính sách.

Nhờ những hỗ trợ mạnh mẽ từ Nhà nước, trong tương lai, nhà ở xã hội hứa hẹn sẽ phát triển bền vững hơn, đáp ứng nhu cầu an cư của hàng triệu người dân Việt Nam.