Chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn không?

Việc thuê và cho thuê nhà là một giao dịch dân sự phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, không ít trường hợp trong quá trình thực hiện hợp đồng, chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn đã ký. Vậy, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn không? Cùng tìm hiểu quy định pháp luật và những lưu ý quan trọng trong bài viết dưới đây.

Cơ sở pháp lý về hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014. Theo quy định:

Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, có thể công chứng hoặc không tùy theo thỏa thuận.
Trong hợp đồng cần ghi rõ: thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Điều này có nghĩa là mọi hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn phải dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc quy định pháp luật.

Khi nào chủ nhà được chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn?

Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê (chủ nhà) chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi thuộc một trong các trường hợp sau:

1. Bên thuê không trả tiền thuê theo thỏa thuận

Nếu bên thuê không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

2. Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích

Ví dụ: thuê nhà để ở nhưng lại dùng làm kho chứa hàng dễ cháy, gây nguy hiểm, hoặc sử dụng làm nơi kinh doanh khi chưa được sự đồng ý của chủ nhà.

3. Bên thuê tự ý sửa chữa, cơi nới, đập phá nhà thuê

Hành vi này có thể làm ảnh hưởng đến kết cấu, giá trị hoặc an toàn của căn nhà.

4. Bên thuê làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến trật tự, vệ sinh, an ninh khu vực

Chẳng hạn: thường xuyên gây ồn ào, đánh nhau, gây mất an ninh trật tự trong khu dân cư.

Lưu ý: Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê ít nhất 30 ngày trước ngày chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Khi nào chủ nhà không được tự ý chấm dứt hợp đồng?

Ngoài các trường hợp được pháp luật cho phép nêu trên, chủ nhà không được tự ý lấy lại nhà trước hạn vì lý do cá nhân như: muốn bán nhà, muốn lấy lại để cho người thân ở, muốn cho người khác thuê giá cao hơn.

Nếu chủ nhà vẫn đơn phương chấm dứt trái luật, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

Cách xử lý khi chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn

Để tránh tranh chấp, hai bên nên xử lý theo hướng thỏa thuận:

Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng: Lập văn bản ghi nhận sự đồng ý của cả hai bên, trong đó nêu rõ thời điểm chấm dứt, phương án xử lý tiền cọc, bồi thường (nếu có).
Thỏa thuận sửa đổi thời hạn thuê: Gia hạn hoặc rút ngắn thời gian thuê theo nhu cầu mới.
Thương lượng bồi thường hợp lý: Nếu chủ nhà đơn phương muốn chấm dứt, nên hỗ trợ bên thuê một khoản chi phí để tìm nơi ở mới.

Một số lưu ý để tránh tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Ghi rõ các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong hợp đồng ngay từ đầu.
Có biên bản bàn giao nhà, tài sản, tình trạng hiện trạng khi bắt đầu thuê.
Lưu giữ bằng chứng về việc thanh toán, giao nhận để làm căn cứ nếu có tranh chấp.
Nên công chứng hợp đồng nếu giá trị lớn hoặc thời hạn thuê dài.

Kết luận

Tóm lại, chủ nhà không thể tự ý chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn, trừ khi thuộc các trường hợp pháp luật quy định hoặc có sự thỏa thuận của bên thuê. Việc đơn phương chấm dứt trái luật có thể khiến chủ nhà phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê.

Để đảm bảo quyền lợi, cả hai bên nên ký hợp đồng thuê nhà chặt chẽ, minh bạch và tuân thủ đúng quy định pháp luật.