Chung cư chậm giấy hồng: kiện ra tòa thay vì giăng băng rôn

Hợp đồng và pháp luật đều quy định rõ chủ đầu tư có nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy hồng nhưng cư dân ở các dự án nhà ở rất hiếm khi kiện ra tòa.

Rất dễ hiểu vì sao vụ kiện hành chính của một cư dân yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (giấy hồng) cho căn hộ trong dự án Lexington ở TP Thủ Đức được đưa ra xét xử tuần qua được nhiều người quan tâm và mong chờ kết quả cuối cùng. Mặc dù chỉ có một chủ căn hộ đi kiện, nhưng hơn 30 cư dân cùng chung cư đã đến tòa dự nghe, đứng cả ở hành lang tòa (vì phòng xử nhỏ) và không ít người cùng chờ kết quả từ xa.

1.001 lý do chưa có giấy hồng

Trên địa bàn TP.HCM còn hơn 81.000 căn hộ chưa được cấp giấy hồng và hơn 2.700 căn khác chưa đủ điều kiện cấp giấy với nhiều nguyên nhân khác nhau. Cho dù là nguyên nhân gì đi nữa thì người sở hữu căn hộ cũng chịu nhiều thiệt thòi. Vậy nên người ta chờ kết quả phiên xử yêu cầu cấp giấy hồng căn hộ để tìm thêm một lối thoát cho tình trạng chậm cấp giấy của mình.

Chị Vi Thị Hồng mua một căn hộ chung cư ở quận Tân Phú gần 10 năm nhưng đến nay vẫn chưa được cấp giấy hồng. Hợp đồng mua bán căn hộ năm 2014 ghi rõ khách hàng phải đóng tiền đúng tiến độ và chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ làm giấy chủ quyền nhà cho người mua. 

Phía người mua đã đóng 95% tiền mua căn hộ nhưng chủ đầu tư đưa ra nhiều lý do và đến nay vẫn chưa có giấy hồng. Lật lại hồ sơ của chung cư này, người mua nhà mới vỡ lẽ là thủ tục của dự án “có vấn đề” ngay từ đầu. 

Khu đất làm chung cư ban đầu được quy hoạch chức năng khác nhưng UBND quận Tân Phú đồng ý chuyển thành khu dân cư để chủ đầu tư xây dựng chung cư. Chủ đầu tư bán nhà cho cư dân xong mới làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất, hoàn thiện dự án. Để tính được tiền sử dụng đất thì buộc chủ đầu tư và UBND quận Tân Phú phải làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch 1/2.000 của khu vực trên, cập nhật quy hoạch khu đất từ chức năng khác sang chức năng dân cư.

Khi định giá đất (để tính tiền sử dụng đất) cho dự án, cơ quan chức năng gặp khó khăn khác bởi thời điểm giao đất cách thời điểm thẩm định giá đất gần 10 năm, khu vực xung quanh dự án đã thay đổi rất nhiều từ kinh tế – xã hội, dân cư, quy hoạch đến hạ tầng. Đến nay, dự án trên vẫn chưa đóng tiền sử dụng đất được bởi chủ đầu tư đang xin chuyển đổi công năng một phần đất của dự án từ xây dựng trường cấp III sang xây trường mầm non.

Chị Hồng và cư dân chung cư này nhiều lần căng băng rôn ở chung cư, làm đơn kêu cứu, khiếu nại đến UBND quận Tân Phú, Sở Tài nguyên và Môi trường, gửi đơn đến UBND TP và các cơ quan báo chí. Chưa có giấy hồng, tất cả giao dịch liên quan đều gặp khó, bán nhà cũng bị ép giá vì ai cũng nghi ngờ kiểu dự án có vấn đề thì mới không làm được giấy hồng.

Cũng không ít lần chị Hồng và người dân chung cư muốn khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp giấy hồng cho cư dân. Tuy nhiên, việc kiện tụng vốn cần có thời gian theo đuổi, có người rành pháp luật, ngại không “mạnh” bằng chủ đầu tư… nên chị Hồng chưa khởi kiện.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, trong tổng số 81.000 căn hộ đủ điều kiện cấp giấy hồng nhưng chưa được cấp. Trong đó, có hơn 5.000 căn do chủ đầu tư chưa đóng nghĩa vụ tài chính bổ sung, số còn lại do chủ đầu tư đang thế chấp dự án ở ngân hàng, chưa hoàn thành dự án, chưa bồi thường xong, vướng các thủ tục về đầu tư, đất đai như đất công, chung cư xây trên đất có nguồn gốc cổ phần hóa từ các doanh nghiệp nhà nước chưa thể tháo gỡ.

Cũng theo sở này, có hơn 17.500 căn hộ khác trên địa bàn TP chưa đủ điều kiện cấp giấy hồng do chủ đầu tư xây dựng sai phép, sai thiết kế, sai mật độ sử dụng đất, tự ý tăng số lượng căn hộ.

Bên cạnh đó còn có khoảng 10.000 căn hộ văn phòng, căn hộ kinh doanh có lưu trú không thuộc diện được cấp giấy hồng. Diện tích các loại căn hộ “mới” này thực chất là phần công trình thương mại dịch vụ của các tòa nhà (không được tính vào chỉ tiêu dân số khi cơ quan chức năng duyệt quy hoạch và thiết kế). Tuy nhiên, chủ đầu tư đã lách quy định bằng cách chia nhỏ diện tích thành các căn hộ để bán nhằm thu lợi cao hơn.

Muốn có giấy hồng, kiện ai?

Phần lớn các hợp đồng mua bán nhà đều thể hiện rõ chủ đầu tư là bên có trách nhiệm tạo lập căn nhà, khách hàng có nghĩa vụ trả tiền đúng tiến độ. Tạo lập căn nhà gồm hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án (hồ sơ đầu tư dự án, giao đất, xin giấy phép xây dựng, hoàn công, cấp giấy hồng cho từng căn hộ) và xây dựng nhà (xây đúng phép, vị trí đất, thiết kế và đúng chất lượng cam kết với khách hàng). 

Xem xét nguyên nhân chưa được cấp giấy hồng ở phần lớn các dự án nêu trên có thể thấy các chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng với khách hàng.

Các chung cư chưa được cấp giấy hồng bị mất giá trị đáng kể so với các chung cư đã được cấp giấy. Ông Phạm Đình Phúc, một môi giới bất động sản ở khu vực TP Thủ Đức, cho biết bất kỳ dự án nào sau khi cấp giấy hồng đều tăng giá nhẹ từ 10 – 15% so với trước khi cấp giấy. Khách mua đầu tư hay ở đều muốn mua nhà có giấy hồng để dễ giao dịch, thủ tục đơn giản, không tốn phí cho chủ đầu tư (có khi lên đến 2% giá trị căn hộ) mỗi lần giao dịch.

Khi thương lượng mua bán, căn hộ chưa có giấy hồng cũng hay bị người mua ép giá. Thiệt hại của chủ căn hộ đã quá rõ ràng. Và có thể khẳng định, vì chủ đầu tư chưa thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết trong hợp đồng mua bán mới dẫn đến việc chậm cấp giấy hồng cho căn hộ, gây thiệt hại cho các chủ nhà. Thậm chí có những vụ việc có dấu hiệu hình sự như chủ đầu tư đem căn hộ đã bán cho khách hàng đi thế chấp ngân hàng, hay đem căn hộ đã thế chấp bán cho khách mà người mua không được thông báo về tình trạng của căn hộ.

Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản cũng nói rõ: trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp giấy hồng cho bên mua, bên thuê mua.

Trong thực tế, 100% chủ đầu tư vi phạm quy định này, nhưng phần lớn được sự đồng ý của khách hàng trong 1-2 năm đầu sau khi bàn giao nhà. Tuy nhiên, đối với các chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ kéo dài thì quy định này là một cơ sở để người mua nhà đòi hỏi quyền lợi của mình.

Nhiều chủ đầu tư đổ lỗi cho cơ quan chức năng chậm thực hiện các thủ tục dẫn đến chậm làm giấy hồng cho người mua. Điều này đúng với trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thiện thủ tục đầu tư một dự án, hồ sơ làm giấy hồng đã nộp, dự án đủ điều kiện cấp giấy nhưng cơ quan chức năng chưa cấp. 

Tuy nhiên đối với các dự án chưa hoàn thành thủ tục chuyển đổi đất công, chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, xây dựng sai phép, chia nhỏ diện tích thương mại… như trên thì lỗi trước tiên ở chủ đầu tư.

Như vậy, chủ căn hộ hoàn toàn có thể kiện chủ đầu tư ra tòa yêu cầu phải làm thủ tục cấp giấy hồng, đòi bồi thường những thiệt hại về vật chất cũng như tinh thần khi đã mua căn hộ 5-10 năm, thậm chí 20 năm vẫn chưa được cấp giấy.

Trong thực tế, có chuyện cơ quan nhà nước làm sai quy định, bỏ qua quy trình, không kiểm soát dự án ngay từ đầu mới dẫn đến những vướng mắc khó tháo gỡ hiện nay ở một số dự án. Nếu chủ đầu tư thấy mình bị “oan” sau khi bồi thường thiệt hại cho người mua nhà thì khiếu nại hay khởi kiện cơ quan hành chính để đòi lại quyền lợi cho mình. ■

Hợp đồng mua nhà: chặt nghĩa vụ, lỏng lẻo quyền lợi cho khách hàng

Phần lớn các hợp đồng mua bán nhà đều theo mẫu do bên bán nhà đưa ra. Hợp đồng ghi rõ nghĩa vụ, trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ của bên mua nhà, nhất là vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Hợp đồng thường bỏ qua những quy định về bồi thường hoặc phạt đối với chủ đầu tư khi vi phạm các nghĩa vụ càng không đề cập đến việc phạt chủ đầu tư khi vi phạm các nghĩa vụ về đầu tư dự án, xây dựng nhà. Mức xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư vi phạm thời gian làm thủ tục cấp giấy hồng cho người mua nhà quá thấp, chưa có tác dụng răn đe. Đây là một bất lợi cho người mua nhà khi khởi kiện ra tòa khi phải chứng minh những thiệt hại do việc chậm cấp giấy hồng.