Chung cư có thời hạn – Hiểu thế nào cho đúng?

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu đối với các loại nhà chung cư.

Chung cư có thời hạn?

Thị trường bất động sản tuần qua lại dậy sóng, khi Bộ Xây dựng đưa ra ý kiến dự thảo lần 2 Luật Nhà ở sửa đổi. Trong đó, nội dung được quan tâm nhất thời điểm này là Bộ tiếp tục đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Cách đây vài tháng, dự thảo lần 1 đã được đưa ra, với rất nhiều ý kiến tranh luận trái chiều về chủ đề này. Vậy đề xuất dự thảo lần 2 này sẽ có những điểm gì mới?

Hai phương án đã được Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra. Ở đây, một phương án là giữ nguyên theo quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu. Còn qua trao đổi với phóng viên VTV, Bộ Xây dựng cho biết, đang nghiêng về phương án còn lại, tức là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Rất nhiều người dân thắc mắc, vậy có nghĩa là chung cư sẽ sở hữu 50 – 70 năm. Nhưng thực tế cách tính của Bộ Xây dựng lại không phải là như vậy.

Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng và theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình được phân thành các cấp sau đây:

Đầu tiên là nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; Cấp 2 là từ 50 – 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm. Thực tế, rất ít nhà chung cư thuộc loại công trình 3 và 4. Như vậy, thời hạn sở hữu chung cư có thể là từ 50 năm trở lên.

Bộ Xây dựng phản hồi về sở hữu chung cư có thời hạn

Hiện chung cư đang rất phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Đây cũng là xu hướng tất yếu, vì đô thị ngày càng ít quỹ đất ở. Bởi vậy, ngay sau khi đề xuất được đưa ra, lập tức thu hút sự quan tâm của rất nhiều người dân.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định: “Không phải là khi hết hạn sẽ đẩy người dân và người dân không được bảo vệ gì. Trên cơ sở quyền sử dụng đất vẫn sử dụng ổn định lâu dài, sau khi hết hạn người dân vẫn còn quyền sử dụng đất của mình. Trong trường hợp phải phá dỡ khi hết hạn sử dụng, người dân được quyền lựa chọn tái định cư tại chỗ, hoặc di chuyển để ở chỗ khác”.

Với các chung cư hiện hữu, người dân đang ở ổn định, liệu có bị chuyển thành sở hữu có thời hạn? Đây là câu hỏi được rất nhiều người sinh sống tại các chung cư quan tâm.

Trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho hay, quy định của luật không có hồi tố. Đối với những trường hợp chung cư đang sử dụng hiện nay vẫn áp dụng các quy định hiện hành.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến công khai rộng rãi trong thời gian hai tháng, bắt đầu từ ngày 6/9 vừa qua.

“Dự tính nếu được Quốc hôi thông qua đúng chương trình sẽ có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2024?”, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho hay.

Chung cư sở hữu có thời hạn tại TP Hồ Chí Minh

Thực ra sở hữu chung cư có thời hạn đã rất quen thuộc tại nhiều nước trên thế giới, được áp dụng để đảm bảo sự an toàn cho cuộc sống của người dân. Tại Việt Nam, thời gian qua đã có một số doanh nghiệp tiến hành xây dựng các chung cư sở hữu có thời hạn, với giá bán rất hợp lý.

Tại một dự án chung cư tại quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh với 318 căn hộ, mỗi căn có diện tích từ 30 – 65m2. Người mua có thể chọn 2 hình thức sở hữu chung cư có thời hạn, bao gồm 6 năm thì đóng 180 triệu đồng và 12 năm là 347 triệu đồng. Người mua phải đóng trước 90% giá trị căn hộ.

Còn với một dự án chung cư khác chủ đầu tư triển khai loại hình căn hộ cho thuê 49 năm, mỗi căn có giá từ 350 – 600 triệu, tính ra khoảng 10 triệu đồng/m2. Khi hết thời hạn thuê, chủ đầu tư sẽ thu hồi để tiếp tục xây dựng dự án mới. Điều này làm cho giá căn hộ rẻ hơn nhiều so với chung cư sở hữu lâu dài.

Ngoài ra, khi kinh doanh căn hộ có thời hạn, chủ đầu tư không phân bổ tiền sử dụng đất vào giá bán, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đầu tư. Giá căn hộ đến tay người mua chiếm phần lớn là chi phí xây dựng công trình. Đây cũng là cơ sở để chủ đầu tư giảm giá nhà và giải quyết bài toán khi chung cư hết thời hạn sử dụng.

Sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tác động tới giá nhà

Một số chuyên gia quan sát thị trường cho rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ có tác động không nhỏ tới các giá nhà ở chung trên thị trường, bao gồm cả chung cư sẽ xây mới và cả chung cư đã vào ở, được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở mới có hiệu lực.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi nhận định: “Quy định này không phải là mục tiêu chính để ổn định thị trường bất động sản nhưng sẽ tác động tới giá. Giúp người ít khả năng tài chính tiếp cận được với chung cư có thời hạn, với giá thành hợp lý hơn”.

“Những người đang sở hữu rồi thì cảm thấy rất là quý, tự nhiên là mình có cái gì đấy là niềm tin, kỳ vọng lâu dài tốt. Với những chung cư mới chắc chắn giá sẽ giảm đi vì người ta mua phần 50 – 70 năm thôi”, ông Giáp Văn Kiểm – Chủ tịch CTCP Tập đoàn AVland Việt Nam cho hay.

“Nó sẽ tác động tích cực là các nhà ngõ, nhà phố giá sẽ tăng lên và vô hình chung các chung cư cũ sẽ được nhiều khách hàng săn lùng nên sẽ có khả năng xảy ra tăng giá tại các chung cư cũ”, ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất xanh miền Bắc đánh giá.

Thực tế không chỉ với nhà chung cư, mà kể cả ở nhà đất riêng lẻ, sau một thời gian dài, sẽ đều cần được đập đi xây mới lại, không thể là tồn tại vĩnh viễn và lúc đó người dân sẽ phải bỏ tiền ra tự xây dựng lại nhà ở của mình. Đối với chung cư cũng tương tự. Chỉ có điều là chung cư lại là nơi ở của rất nhiều hộ gia đình, phải khoảng vài trăm, vài nghìn căn hộ.

Trong dự thảo lần này, nhiều ý kiến rất mong chờ sẽ có quy định cụ thể, rõ ràng là sau khi hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành như thế nào, tránh được cảnh khó khăn, dai dẳng như việc cải tạo lại các nhà tập thể cũ đang diễn ra hiện nay.

“Quy định về thời hạn sở hữu chung cư có thể sẽ tác động đến giá cả, tạo điều kiện để giá giảm xuống”, Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhận định.

Theo VTV