Cư dân bị cưỡng chế do nợ phí – đúng hay sai? Toàn bộ quy định cần biết

1. Thực trạng cư dân nợ phí chung cư: Vì sao xảy ra?
2. Những khoản phí nào cư dân bắt buộc phải đóng?
3. BQL/BQT có quyền cưỡng chế cư dân nợ phí hay không?
- 3.1. Các biện pháp cưỡng chế TRÁI PHÁP LUẬT
4. Vậy BQL/BQT được phép làm gì để thu phí? (HỢP PHÁP)
5. Cư dân cần làm gì khi bị cưỡng chế trái phép?
5.5. Yêu cầu bồi thường
6. Cư dân nợ phí có bị phạt hay truy cứu trách nhiệm không?
7. Kết luận: Cưỡng chế cư dân nợ phí – đúng hay sai?
8. Gợi ý cho cư dân và ban quản lý để tránh tranh chấp
- 8.1. Với cư dân
- 8.2. Với BQL/BQT

Trong quản lý chung cư, vấn đề nợ phí dịch vụ luôn nằm trong nhóm gây nhiều tranh chấp nhất giữa cư dân – Ban quản lý (BQL) – Ban quản trị (BQT). Không ít tòa nhà áp dụng những biện pháp mạnh như cắt điện, khóa thang máy, thu hồi thẻ cư dân… khiến người dân lo lắng: Những hành động này có đúng pháp luật hay không?
Bài viết dưới đây phân tích đầy đủ căn cứ pháp lý, quyền và nghĩa vụ các bên, các trường hợp được – không được cưỡng chế, kèm hướng dẫn cư dân xử lý khi bị xâm phạm quyền lợi.

1. Thực trạng cư dân nợ phí chung cư: Vì sao xảy ra?

Nợ phí dịch vụ tại nhiều chung cư thường xuất phát từ các nguyên nhân:

1.1. Tranh chấp về chất lượng dịch vụ

Dịch vụ yếu nhưng phí cao
Vệ sinh, an ninh, thang máy hoạt động kém
Cư dân không hài lòng nên trì hoãn đóng phí

1.2. Mâu thuẫn giữa cư dân – BQL/BQT

BQT bị nghi ngờ thiếu minh bạch
BQL làm việc thiếu chuyên nghiệp
Thông báo phí không rõ ràng

1.3. Cư dân khó khăn tài chính

Mất việc
Thu nhập giảm
Chưa sắp xếp kịp nguồn tài chính định kỳ

1.4. Chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì, gây mâu thuẫn kéo dài

Các yếu tố này khiến nhiều cư dân phản ứng bằng cách ngừng đóng phí. Tuy nhiên, đây không phải là biện pháp được pháp luật thừa nhận.

2. Những khoản phí nào cư dân bắt buộc phải đóng?

Việc đóng phí căn cứ vào:

Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023
Nghị định 99/2015/NĐ-CP & 30/2021/NĐ-CP
Hợp đồng mua bán/thuê mua
Nội quy quản lý – sử dụng tòa nhà

Cư dân buộc phải thanh toán các khoản:

2.1. Phí quản lý vận hành

Dùng cho:

Vệ sinh
An ninh
Sửa chữa nhỏ
Vận hành thang máy, điện khu vực chung

2.2. Phí gửi xe

2.3. Phí nước, rác, bảo vệ môi trường

2.4. Phí bảo trì 2% (nếu chủ đầu tư chưa bàn giao)

2.5. Các khoản dịch vụ theo hợp đồng nội bộ

Đây là nghĩa vụ bắt buộc, được pháp luật điều chỉnh rõ ràng.

3. BQL/BQT có quyền cưỡng chế cư dân nợ phí hay không?

Đây là phần quan trọng nhất — và cũng là nội dung dễ hiểu lầm.

3.1. Các biện pháp cưỡng chế TRÁI PHÁP LUẬT

3.1.1. Cắt điện – nước

Luật Điện lực
Luật Cấp thoát nước

=> Chỉ cho phép cắt điện, nước khi người tiêu dùng vi phạm hợp đồng với đơn vị cung cấp, không phải nợ phí dịch vụ chung cư.

➡ BQL/BQT không có quyền cắt điện – nước cư dân.

3.1.2. Khóa thang máy, thu thẻ cư dân

Thang máy, lối đi là tài sản sở hữu chung theo Luật Nhà ở.

➡ Cư dân có quyền sử dụng như nhau.
➡ Tước quyền sử dụng thang máy bị xem là hạn chế quyền hợp pháp.

3.1.3. Khóa cửa căn hộ, niêm phong, chiếm giữ tài sản

Đây là hành vi:

Xâm phạm tự do cư trú
Xâm phạm tài sản cá nhân
Vi phạm Bộ luật Dân sự và Hình sự

➡ BQL/BQT hoàn toàn không có thẩm quyền thực hiện.

3.1.4. Chặn xe, chặn lối ra vào

Hành vi gây cản trở sinh hoạt, xâm phạm quyền tự do đi lại.

3.1.5. Công khai cư dân nợ phí gây mất danh dự

Luật bảo vệ thông tin cá nhân yêu cầu hạn chế đăng tải thông tin cư dân khi chưa có sự đồng ý.

=> Do đó hành vi này không được khuyến khích, có thể bị phản ánh hoặc yêu cầu gỡ bỏ.

4. Vậy BQL/BQT được phép làm gì để thu phí? (HỢP PHÁP)

Dù không được cưỡng chế cư dân, nhưng pháp luật vẫn cho phép BQL/BQT thực hiện một số biện pháp phù hợp:

4.1. Gửi thông báo nhắc phí

Tin nhắn
Email
Thông báo trước cửa nhà
Văn bản nhắc nhở có đóng dấu

4.2. Tính lãi chậm đóng

Điều kiện:

Có ghi trong nội quy hoặc hợp đồng
Mức lãi phù hợp quy định dân sự

4.3. Tạm ngừng cung cấp dịch vụ bổ sung (nếu được thỏa thuận trước)

Ví dụ:

Dịch vụ hồ bơi
Phòng gym
Dịch vụ ngoài hợp đồng

4.4. Khởi kiện cư dân ra tòa

Đây là biện pháp có hiệu lực pháp lý cao nhất.

Tòa án có quyền:

Buộc cư dân trả phí
Tính lãi
Cưỡng chế thi hành án (do cơ quan nhà nước chứ không phải BQL)

➡ Đây là biện pháp duy nhất mang tính cưỡng chế hợp pháp.

5. Cư dân cần làm gì khi bị cưỡng chế trái phép?

Nếu BQL/BQT có hành vi như khóa thang máy, cắt nước, chặn xe…, cư dân có thể xử lý theo các bước sau:

5.1. Ghi nhận chứng cứ

Quay video, chụp ảnh
Lưu lại thông báo cưỡng chế
Ghi âm nếu cần

5.2. Yêu cầu làm việc trực tiếp và đề nghị văn bản giải thích

Cần yêu cầu BQL/BQT trả lời bằng văn bản:

Lý do cưỡng chế
Căn cứ pháp lý
Người chịu trách nhiệm

Nếu họ không đưa ra căn cứ hợp lý → hành vi bị xem là trái pháp luật.

5.3. Gửi đơn phản ánh đến UBND phường

UBND phường có trách nhiệm:

Kiểm tra
Yêu cầu BQL/BQT chấm dứt hành vi
Tổ chức đối thoại giữa các bên

5.4. Gửi đơn lên Sở Xây dựng hoặc Thanh tra xây dựng

Áp dụng khi:

Hành vi nghiêm trọng
Tòa nhà tái phạm nhiều lần
Ảnh hưởng quyền dân sinh lớn

5.5. Yêu cầu bồi thường

Nếu việc cưỡng chế gây thiệt hại thực tế như:

Hỏng thiết bị
Hỏng thực phẩm do cắt điện
Ảnh hưởng sức khỏe người già, trẻ nhỏ

=> Cư dân có quyền yêu cầu bồi thường theo Bộ luật Dân sự.

6. Cư dân nợ phí có bị phạt hay truy cứu trách nhiệm không?

Đây là câu hỏi nhiều người lo lắng.

6.1. Không bị xử phạt hành chính

Nợ phí chung cư không phải vi phạm hành chính, nên cư dân sẽ không bị phạt tiền từ cơ quan nhà nước.

6.2. Nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm dân sự

Cư dân:

Phải trả đầy đủ phí dịch vụ
Phải trả lãi chậm đóng (nếu có thỏa thuận)
Có thể bị tòa án cưỡng chế thi hành án

➡ Đây là trách nhiệm pháp lý chính xác.

6.3. Nợ phí không phải tội phạm

Không liên quan đến trách nhiệm hình sự.

7. Kết luận: Cưỡng chế cư dân nợ phí – đúng hay sai?

Hành vi	Đúng luật	Sai luật
Nhắc nhở, thông báo	✔
Tính lãi chậm nộp	✔
Khởi kiện dân sự	✔
Cắt điện – nước		❌
Khóa thang máy, thu thẻ cư dân		❌
Khóa/niêm phong căn hộ		❌
Chặn xe, chặn lối đi		❌
Công khai danh sách nợ phí gây ảnh hưởng uy tín		❌

➡ Kết luận tổng thể:
BQL/BQT KHÔNG có quyền cưỡng chế cư dân nợ phí bằng các biện pháp như khóa thẻ, cắt điện, cắt nước.
Cách xử lý đúng luật duy nhất là khởi kiện.