Đã đặt cọc mua chung cư có huỷ được không?

Trước khi làm hợp đồng mua bán chung cư, các bên thường chọn đặt cọc để tạo niềm tin cho nhau. Vậy nếu đã đặt cọc mà sau đó đổi ý không muốn mua nữa thì có được không?

Có huỷ được hợp đồng đặt cọc mua chung cư không?

Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự, đặt cọc nói chung và đặt cọc mua chung cư nói riêng là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Điều này được hiểu rằng, sau khi các bên đặt cọc mua chung cư, trong một khoảng thời gian thoả thuận, bên đặt cọc (bên mua) phải trả hết số tiền mua chung cư cho bên nhận cọc (bên bán) và bên bán giao quyền sở hữu căn hộ này cho bên mua.

Trong đó, nếu đã đặt cọc nhưng sau đó một trong hai bên “đổi ý” và huỷ cọc thì sẽ được giải quyết theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

– Thực hiện việc mua bán: Tiền cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào số tiền mua chung cư lúc ban đầu. Trường hợp này, người mua chỉ phải trả nốt số tiền còn thiếu sau khi đã trừ đi tiền đặt cọc.

– Bên bán không muốn bán căn hộ chung cư sau khi các bên đã ký hợp đồng đặt cọc: Bên bán phải trả cho bên mua hai lần số tiền đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận không phải trả cọc hoặc số tiền phải trả cao hơn.

– Bên mua không muốn mua căn hộ chung cư sau khi đã thực hiện hợp đồng đặt cọc: Số tiền đã đặt cọc trước đó sẽ thuộc về bên bán. Nếu hai bên có thoả thuận khác (ví dụ như ngoài số tiền cọc bị mất, bên mua phải trả thêm cho bên bán một khoản tiền nữa) thì các bên phải thực hiện theo thoả thuận này.

Như vậy, trước hết để xem xét có được huỷ hợp đồng đặt cọc mua chung cư hay không thì phải căn cứ vào thoả thuận của các bên. Nếu các bên thoả thuận về việc cho phép một trong hai bên huỷ đặt cọc hoặc phải bồi thường, thì thực hiện theo thoả thuận của các bên. Nếu không có thoả thuận thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự như trên.

Như phân tích ở trên, sau khi đã đặt cọc mua chung cư, các bên hoàn toàn có quyền huỷ. Tuy nhiên, việc có phải bồi thường hay không thì cần căn cứ vào thoả thuận của các bên.

Hiện nay, thông thường các bên khi thực hiện đặt cọc mua chung cư – một tài sản có giá trị thường sẽ lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc. Do đó, khi muốn huỷ đặt cọc thì thực hiện theo trình tự, thủ tục sau đây:

Đến đâu để huỷ?

Khi muốn huỷ hợp đồng đặt cọc mua chung cư đã công chứng thì các bên phải đến tổ chức hành nghề công chứng (Phòng hoặc Văn phòng công chứng) nơi trước đó đã thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc này.

Đồng thời, người thực hiện ký hợp đồng huỷ đặt cọc cũng phải là Công chứng viên đã ký hợp đồng đặt cọc trước đó. Nếu tổ chức hành nghề công chứng đã chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì nơi đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện huỷ hợp đồng đặt cọc.

(Căn cứ khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014).

Hồ sơ cần gì?

Do thủ tục công chứng hợp đồng huỷ đặt cọc cũng thực hiện như khi công chứng hợp đồng đặt cọc (theo khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng) nên hồ sơ mà các bên cần chuẩn bị gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.

– Hợp đồng đặt cọc đã ký trước đó (thông thường sẽ gồm 03 bản chính – toàn bộ các bản chính hợp đồng mà tổ chức hành nghề công chứng đã trả cho các bên).

– Giấy tờ nhân thân của các bên gồm: Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, quyết định hoặc bản án ly hôn (nếu có – tuỳ theo tình trạng hôn nhân của các bên).

– Giấy tờ về căn hộ chung cư: Biên bản bàn giao (nếu chưa có Giấy chứng nhận hay còn gọi là Sổ đỏ) hoặc Sổ đỏ…

Thời gian thực hiện bao lâu?

Cũng như công chứng hợp đồng đặt cọc, thời gian giải quyết việc huỷ cọc thường không quá 02 ngày làm việc. Nếu phức tạp thì thời gian này không quá 10 ngày làm việc.

Có mất phí gì không?

Phí công chứng huỷ việc đặt cọc theo khoản 3 Điều 4 Thông tư số 257 năm 2016 của Bộ Tài chính là 25.000 đồng/trường hợp.

Ngoài ra, căn cứ vào thoả thuận của từng tổ chức hành nghề công chứng và các bên, người yêu cầu công chứng còn phải nộp thù lao công chứng. Tuy nhiên, thù lao công chứng không được vượt quá mức trần do các tỉnh quy định.