Đất xây dựng nhà chung cư được pháp luật quy định thế nào?

Trong bối cảnh toàn cầu hóa đang diễn ra mạnh mẽ như hiện nay thì dễ nhận thấy quỹ đất tại các đô thị lớn như: thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng…ngày càng thu hẹp, chung cư đang trở thành giải pháp tối ưu dành cho người dân để giải quyết bài toán về nhà ở cũng như văn phòng hoặc nơi làm việc. Vậy pháp luật đất đai quy định như thế nào về đất xây dựng nhà chung cư, chúng tôi sẽ phân tích để quý độc giả hiểu rõ qua bài viết sau đây.

• 1. Pháp luật đất đai quy định Đất xây dựng nhà chung cư thế nào?
• 2. Mua nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận như thế nào?

1. Pháp luật đất đai quy định Đất xây dựng nhà chung cư thế nào?

Trước hết, theo khoản 1 Điều 145 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định cụ thể về đất xây dựng khu chung cư. Theo đó, đất xây dựng khu chung cư bao gồm:

–  Đất để xây dựng nhà chung cư:

Được hiểu là đất xây dựng khối nhà chung cư, đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư được sử dụng vào mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại (sau đây được gọi chung là nhà chung cư).

– Đất được sử dụng vào mục đích để xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phúc lợi khác phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (ví dụ: như đất trồng hoa, làm sân chơi chung, cây xanh, đất xây dựng các công trình hạ tầng khác).

– Về chế độ sử dụng đất xây dựng khu chung cư: 

Tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định:

+ Đối với diện tích đất được chủ đầu tư sử dụng để xây dựng nhà chung cư và phân diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng được chủ đầu tư sử dụng vào mục đích kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất, giao đất và được cấp sổ theo quy định. Khi chủ đầu tư được các cơ quan Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

+ Đối với diện tích đất được sử dụng để làm đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân (bao gồm ở cả trong và ngoài nhà chung cư) mà việc sử dụng không nhằm mục đích để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư. Trong trường hợp này, nếu chủ đầu tư được cơ quan Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không được cấp sổ thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Lưu ý, đối với người dân khi mua nhà chung cư thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung của người dân được xác định như sau:

– Phần sở hữu riêng gồm: 

+ Phần diện tích nằm bên trong căn hộ chung cư (kể cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ chung cư đó)

+ Phần diện tích khác nằm trong căn hộ chung cư được pháp luật công nhận sở hữu riêng cho chủ sở hữu.

+ Hệ thống trang thiết bị dùng riêng gắn với căn hộ chung cư hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

– Phần sở hữu chung gồm:

+ Khoảng không gian và các hệ thống kết cấu chịu lực, các trang thiết bị kỹ thuật được sử dụng trong nhà chung cư phục vụ cư dân.

+ Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được được kết nối với chung cư. Ngoại trừ hạ tầng kỹ thuật được sử dụng vào mục đích công cộng thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư.

+ Các công trình công cộng khác của khu nhà chung cư nhưng không thuộc diện bàn giao cho Nhà nước hoặc đầu tư kinh doanh. Gồm: sân, công viên, vườn hoa…

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 cũng như Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cụ thể về đất xây dựng khu chung cư, chế độ sử dụng đất xây dựng khu chung cư. 

2. Mua nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận như thế nào?

Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Theo đó, cá nhân, tổ chức, hộ gia đình mà có đủ điều kiện và đang có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở 2014 thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. 

– Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở khi mua nhà chung cư:

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng (Sổ hồng mới)

Như vậy: khi người dân mua chung cư mà có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở 2014 thì sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có màu hồng cánh sen (hay còn được gọi là loại Sổ hồng mới).