Hội nghị nhà chung cư và những điều cần biết

Để tìm hiểu mối quan hệ giữa việc tham gia hội nghị nhà chung cư của các chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư và việc chia sẻ phí bảo trì của các chủ sở hữu diện tích khác (không phải căn hộ) trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, PV đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Hữu Sơn ( Công ty luật TNHH MTV Vĩnh An).

Khái niệm “ bảo trì nhà ở” được quy định thành điều Luật lần đầu tiên tại Điều 75, Luật nhà ở 2005, có hiệu lực từ ngày 01/07/2006:1. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.2. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở của mình theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng.Như quy định của điều Luật, “bảo trì’ là trách nhiệm của Chủ sở hữu để giúp cải thiện tình trạng xuống cấp của nhà chung cư sau một thời gian đi vào hoạt động nhằm giảm thiểu các thiệt hại về người và của có thể xảy ra do cơ sở vật chất của nhà chung cư gặp các vấn đề hư hỏng hoặc đã cũ cần thay mới.Bởi vì khi sống trong một tòa nhà có nhiều hộ gia đình thì các sự cố dù nhỏ nhất xảy ra cũng có thể ảnh hưởng lây lan đến những căn hộ khác. Nếu không có đội ngũ bảo trì thường xuyên các lối đi chung, hành lang, hầm để xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện nước… thì cuộc sống sinh hoạt của cư dân sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Thưa luật sư, Các chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư có được quyền tham gia Hội nghị nhà chung cư và tham gia biểu quyết trong hội nghị không?

Theo quy định tại khoản 1, Điều 102 Luật nhà ở năm 2014:  “ Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự” và theo khoản 3, Điều 16 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được sửa đổi bởi Thông tư số 06/2019/TT– BXD ngày 31/10/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư thì quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư được quy định: Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m² diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết.

Vậy nếu chủ đầu tư chưa bán phần diện tích khác, chủ đầu tư có quyền tham gia biểu quyết với tư cách chủ sở hữu của phần diện tích khác không khi mà theo quy định, Chủ đầu tư đã đương nhiên cử đại diện làm phó Ban quản trị ?

Theo quy định tại khoản 3, Điều 38 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 được sửa đổi bổ sung bởi TT số 28/2016 ngày 15/12/2016 thì Chủ đầu tư có quyền:

 “Chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cử người tham gia Ban quản trị nhà chung cư và tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này nếu còn sở hữu căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư.”

Vậy Chủ đầu tư nếu còn sở hữu căn hộ, phần diện tích khác thì ngoài việc được cứ người tham gia Ban quản trị nhà chung cư còn có quyền tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại HNNCC.

Việc chia sẻ phí bảo trì của chủ sở hữu các diện tích khác trong nhà chung cư được quy định thế nào thưa Luật sư?

 Theo quy định tại Khoản 5, Điều 108 Luật nhà ở năm 2014 :

“Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh, dịch vụ và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật này”,

Và tại điểm b, Khoản 4, Điều 109: Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.

Tôi cho rằng quy định này là hợp lý và phù hợp với thực tiễn vì nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, phần diện tích khác họ có lối đi riêng, tách biệt với khu căn hộ thì họ họ có quyền tự bảo trì mà không liên quan đến quỹ bảo trì chung. Tất nhiên họ vẫn phải có trách nhiệm chia sẻ đối với phần chung như quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở:  không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà….

Vậy theo quy định trên các chủ sở hữu phần diện tích khác gần như không liên quan đến Ban quản trị, sao lại được tham gia họp HNNCC và biểu quyết tại HNNCC?

Như tôi đã nêu ở trên, vẫn có những phần chung và trong một tổng thể hài hoà, đảm bảo quyền dân chủ của chủ sở hữu khi lựa chọn người đồng hành với mình trong suốt quá trình chiếm hữu, sử dụng thì việc thay đổi bổ sung như quy định tại thông tư 06/2019/TT-BXD là phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2015 và các luật khác có liên quan.

-st-