Hợp đồng đặt cọc thuê nhà chung cư là gì?

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà chung cư hiện nay được sử dụng khá phổ biến xuất phát từ nguyên nhân căn hộ chung cư là một loại tài sản lớn, thường được thuê với giá tiền cao, việc xác lập hợp đồng đặt cọc giúp các bên đảm bảo được tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đầy đủ cho các bạn những quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc thuê nhà.

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà chung cư là gì?

Hiện nay pháp luật chưa quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng đặt cọc thuê nhà chung cư là gì. Tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Điều 328, Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 thì có thể hiểu hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở chung cư như sau:

– Hợp đồng đặt cọc thuê là chung cư là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê chung cư và bê đi thuê về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền hoặc nghĩa vụ dân sự

– Đặt cọc là việc bên thuê chung cư (bên đặt cọc) tiến hành giao cho bên cho thuê ( bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản nhất định trong một thời hạn để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, tóm lại có thể hiểu hợp đồng đặt cọc cho thuê nhà chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên thuê sẽ giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc một tài sản nhất định để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng thuê nhà chung cư trong tương lai hoặc nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng.

Vì sao cần soạn thảo hợp đồng đặt cọc thuê chung cư

Chung cư là loại tài sản có giá trị lớn, thường giá thuê sẽ cao hơn nhiều so với những căn nhà cho thuê bình thường do đó khi tiến hành giao dịch thuê, thuê lại chung cư sẽ ẩn chứa rất nhiều những rủi ro.

Hơn hết giá nhà đất đai trên thị trường biến động không ngừng, do đó không thể tránh khỏi việc người cho thuê hứa cho người này thuê nhà nhưng sau đó lại từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng do có người khác trả mức giá thuê nhà cao hơn.

Do đó việc giao kết hợp đồng đặt cọc thuê nhà một mặt để tránh được những rủi ro có thể xảy đến cho cả hai bên thuê nhà và bên đi thuê mặt khác giúp ràng buộc các bên phải nghiêm túc thực hiện những thỏa thuận của mình.

Đồng thời việc giao kết hợp đồng đặt cọc thuê chung cư sẽ là một căn cứ quan trọng để các bên có thể dựa vào đó  bảo vệ được quyền và lợi ích hợp phải của mình trước cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

Những ưu điểm và rủi ro của hợp đồng đặt cọc để mua căn hộ chung cư

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư có những ưu và rủi ro đáng chú ý sau đây:

– Về ưu điểm:

Hợp đồng đặt cọc giúp ràng buộc các bên vào những thỏa thuận của mình, theo đó nó không cho phép chủ nhà có thể cho nhiều khách hàng cho thuê một lúc hoặc không cho phép chủ nhà đổi ý muốn cho người khác thuê khi được đề nghị với mức giá thuê cao hơn. Ngược lại hợp đồng đặt cọc cũng không cho phép người đi thuê đổi ý không muốn thuê nữa làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên cho thuê.

Hợp đồng đặt cọc giúp đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chính được các bên nghiêm túc thực hiện, hạn chế việc vi phạm hợp đồng thuê nhà chính.

Hợp đồng đặt cọc cúng góp phần chứng minh được tính minh bạch của căn hộ cho thuê trong giao dịch,

Hợp đồng đặt cọc đóng vai trò như một bằng chứng để các bên có thể chứng minh quyền, lợi ích của mình cũng như chứng minh lỗi vi phạm của bên còn lại trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc những rủi ro pháp lý trong tương lai.

– Về nhược điểm:

Có nhiều trường hợp bên cho thuê nhà sử dụng thông tin giả về căn hộ chung cư, khi nhận được tiền đặt cọc của bên thuê thì bỏ trốn. Việc này ảnh hưởng rất nhiều đến quyền và lợi ích của bên thuê.

Làm sao để soạn thảo hợp đồng đặt cọc thuê nhà chung cư

Việc đầu tiên cần làm để có thể soạn thảo được hợp đồng đặt cọc thuê nhà chung cư là các bên phải xác định chủ thể và đối tượng được dùng để đặt cọc. Tài sản đặt cọc ở đây có thể là tiền, các giấy tờ có giá hoặc một tài sản cụ thể có giá trị.  Thông thường đối tượng được lựa chọn nhiều nhất để đặt cọc là tiền.

Cần xác định được mục đích của việc đặt cọc, trong hợp đồng đặt cọc cần nêu rõ mục đích của việc đặt cọc là nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng hay đảm bảo việc thực hiện hợp đồng hay cả hai. Việc nêu rõ mục đích có ảnh hưởng rất nhiều đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Nội dung chính của hợp đồng đặt cọc thuê nhà chung cư sẽ là xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, Đồng thời nêu rõ phương thức xử lý tài sản đặt cọc khi các bên vi phạm hợp đồng.

Quan trọng nhất hợp đồng đặt cọc cần có đầy đủ chữ ký của các bên tham gia hợp đồng, việc thiếu 1 trong hai chữ ký của các bên tham gia sẽ khiến cho hợp đồng vô hiệu.

Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà chung cư

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

————-

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHO CĂN HỘ

(Số: … /HĐĐC)

Hôm nay, tại…….., vào ngày …. tháng …. năm ……

Chúng tôi gồm có:

 BÊN ĐẶT CỌC (BÊN A):

– Ông (Bà): ………… Năm sinh:……………

– CMND/CCCD số: ………… Ngày cấp …………

Nơi cấp ………………………….

– Địa chỉ:………………… …… Điện thoại: ………………

 BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN B):

– Ông (Bà): …………………… Năm sinh:………………

– CMND/CCCD số: ………………… Ngày cấp ………………

Nơi cấp ………………………..

– Địa chỉ: …………Điện thoại: …………………………………

Hai bên đồng ý thực hiện việc đặt cọc theo các thỏa thuận sau đây:

Điều 1. Tài sản đặt cọc

………………………………………………

Điều 2. Thời hạn đặt cọc

Thời hạn đặt cọc là: ……. ngày kể từ ngày ….. tháng …… năm ……

Điều 3. Mục đích đặt cọc

…………………………………….

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của bên A

4.1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

a) Giao tài sản đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận;

b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì Bên A bị mất tài sản đặt cọc;

4.2. Bên A có các quyền sau đây:

a) Nhận lại tài sản đặt cọc từ Bên B hoặc được trả khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp hai Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự;

b) Nhận lại và sở hữu tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự;

Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của bên B

5.1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

a) Trả lại tài sản đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp hai Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự;

b) Trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự;

5.2. Bên B có các quyền sau đây:

a) Sở hữu tài sản đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Điều 6. Phương thức giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 7: Cam đoan của các bên

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

7.1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

7.2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này;

Điều 8: Điều khoản chung

8.1. Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình được thỏa thuận trong hợp đồng này.

8.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.

8.3. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …… tháng ……. năm …… đến ngày …… tháng ….. năm …….

Hợp đồng được lập thành …… bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.

Bên A	Bên B
(Ký và ghi rõ họ tên)	(Ký và ghi rõ họ tên)

Chấm dứt hợp đồng đặt cọc thuê nhà cần làm giấy tờ pháp lý gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì trong trường hợp hai bên thỏa thuận và đi đến thống nhất cùng muốn chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì các bên cần làm biên bản thanh lý hợp đồng để ghi nhận sự thỏa thuận này. Đồng thời các giấy tờ liên quan đến hợp đồng đặt cọc thuê nhà chẳng hạn như hợp đồng, biên bản… các bên cũng cần lưu trữ ít nhất 3 năm để đảm bảo có những bằng chứng, chứng cứ chứng minh trong trường hợp xấu có tranh chấp xảy ra.

Đối với trường hợp bên đặt cọc đơn phương muốn chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì tài sản đặt cọc lúc này sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Ngược lại, đối với trường hợp bên nhận đặt cọc đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì lúc này bên nhận đặt cọc sẽ phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc.

Tuy nhiên nếu trong hợp đồng đặt cọc có nêu rõ mức phạt khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng, muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận của các bên.

Thủ tục khởi kiện đòi tiền đặt cọc thuê nhà

Căn cứ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự hiện hành, việc khởi kiện để đòi tiền đặt cọc thuê nhà sẽ được thực hiện thông qua các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Nguyên đơn cần chuẩn bị đầy đủ thành phần hồ sơ khởi kiện bao gồm:

– Đơn khởi kiện vụ án dân sự theo mẫu

– Những giấy tờ chứng minh nhân thân chẳng hạn như CCCD, CMND bản sao có chứng thực

– Bản gốc hợp đồng đặt cọc đã ký trước đó

– Các giấy tờ, tài liệu chứng minh hành vi vi phạm của bên còn lại và chứng minh yêu cầu khởi kiện của mình là hợp lý

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

Nguyên đơn tiến hành nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi bị đơn cư trú và làm việc

Bước 3: Tòa án ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí

Sau khi nhận được đơn khởi kiện, nếu xét thấy hợp lệ Tòa án sẽ tiến hành ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí cho nguyên đơn. Nguyên đơn tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 7 ngày làm việc và nộp lại biên lai thu tiền cho tòa án.

Bước 4: Ra thông báo thụ lý vụ án

Sau khi nhận được biên lai thu tiền của nguyên đơn, Tòa án tiến hành ra thông báo thụ lý vụ án trong vòng 3 ngày làm việc

Bước 5: Tiến hành hòa giải

Tòa án triệu tập các đương sự có liên quan đến vụ án để tiến hành hòa giải. Nếu hòa giải thành Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành và đình chỉ vụ án. Trường hợp hòa giải không thành Tòa án sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử

Bước 6: Ra bản án giải quyết vụ án

Tòa án tiến hành mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án dân sự và công bố bản án sơ thẩm giải quyết vụ án.