Mẫu quy trình kỹ thuật vận hành tòa nhà chung cư
Mục đích của tài liệu mẫu quy trình kỹ thuật
- Hướng dẫn bộ phận kỹ thuật cách thức thực hiện xử lý các hệ thống kỹ thuật đúng phương pháp, an toàn, tránh các rủi ro vận hành sai có thể gây tai nạn hay làm hư hỏng hệ thống. Đảm bảo các hệ thống kỹ thuật tại tòa nhà chung cư luôn hoạt động ổn định, an toàn, phục vụ tốt các nhu cầu cư dân theo thiết kế tòa nhà.
- BQL giám sát tốt công tác đội kỹ thuật, kịp thời phát hiện các bất cập để có hướng phối hợp khắc phục, điều chỉnh tối ưu nhất.
- Làm căn cứ để đánh giá chất lượng dịch vụ kỹ thuật tại dự án.
I. Định nghĩa & Thuật ngữ
| STT | THUẬT NGỮ | Ý NGHĨA |
| 1 | BQT | Ban quản trị |
| 2 | BQL | Ban quản lý |
| 3 | CC | Chung cư |
| 4 | KTV | Kỹ thuật viên |
| 5 | TB | Trưởng ban quản lý |
| 6 | CMND | Chứng minh nhân dân |
| 7 | 3p | Nhà cung cấp, bên thi công, BQL… |
| 8 | Block E | Tháp E (tháp hướng Đông) |
| 9 | Block W | Tháp W (tháp hướng Tây) |
| 10 | Khu vực làm việc | Phạm vị bao phủ của 1 vị trí bảo vệ. |
| 11 | KTT | Kỹ thuật trưởng |
| 12 | Check list | Bảng theo dõi lịch trình thực hiện công việc |
| 14 | KPI | Tiêu chí chính đánh giá năng lực làm việc của nhân viên |
II. Thời gian làm việc
- Thời gian làm việc: 24/24 kể cả các ngày lễ, tết, chủ nhật
- Kỷ thuật viên chia làm hai ca:
+ Ca 1: Từ 7 giờ 00 sáng đến 19 giờ 00
+ Ca 2: Từ 19 giờ 00 chiều đến 7 giờ 00
- Kỹ thuật trưởng làm từ 7h30 – 17h:00 từ thứ 2 đến 12h thứ 7
III. Đồng phục & Công cụ hỗ trợ
3.1- Đồng phục: Áo, quần, giày dép kỹ thuật.
3.2- Công cụ hỗ trợ:
+ 1 Máy khoan lớn, 1 máy khoan nhỏ, 1 máy đục sàn, 1 m1y cắt, 1 máy bơm hơi.
+ Bộ dụng cụ kỹ thuật: kèm, vít, bộ cờ lê.
+ Amper kèm.
+ Bộ dụng cụ kiểm tra Axit
IV. Số điện thoại liên hệ khẩn cấp
- Hotline BQL:
- Hotline Kỹ Thuật:
- Công an phường ……:
- PCCC Quận/Huyện …..:
- Bệnh viện Quận/Huyện …:
V. Tác dụng của việc bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà và khai thác bổ sung gia tăng tiện ích
Tác dụng của việc bảo trì bảo dưỡng tòa nhà:
- Đem đến cảnh quan môi trường sạch đẹp, bảo vệ sức khỏe cho cư dân.
- Đem đến sự thoải mái và tiện ích cho người dân trong chung cư.
- Bảo vệ tòa nhà tránh các tác nhân bên ngoài gây tàn phá hư hỏng, giúp tăng tuổi thọ của tòa nhà.
- Báo trước được những hư hỏng có thể xảy ra để kịp thời khắc phục (tránh tình trạng hư rồi mới sửa).
- Giúp cho máy móc thiết bị hoạt động tốt, ổn định và tiết kiệm điện năng, tránh được các sự cố, rủi ro về điện…phòng chống cháy nổ v.v…
Khai thác bổ sung và gia tăng tiện ích
- Bảo đảm tất cả các công việc bảo trì đều phải an toàn về người và tài sản. Đảm bảo vệ sinh, đúng tiến độ với tinh thần trách nhiệm cao nhất, không gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh tại tòa nhà. Bảo đảm an toàn tuyệt đối về người và tài sản khi tiến hành các công tác bảo trì bảo dưỡng.
- Theo chu kỳ mỗi tháng một lần, chúng tôi lập báo cáo các công việc đã thực hiện trong tháng đó, các hạng mục đã được sửa chữa hoặc đã được thay thế và có xác nhận cũng như đã được xác nhận nghiệm thu hoàn thành các hạng mục công việc của bộ phận quản lý tòa nhà để làm cơ sở thanh toán cho phí dịch vụ và quản lý.
2.1 Khai thác tiện ích sở hữu chung và tìm kiếm nguồn thu thêm cho tòa nhà.
- Tìm kiếm các đơn vị cho nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh, văn phòng tầng Thương Mại.
- Tổ chức các buổi giới thiệu sản phẩm để cung cấp thêm thông tin cho cư dân và tăng nguồn thu cho các hoạt động kết nối cộng động.
- Khai thác quảng cáo ngoài trời và tìm thêm đối tác thuê mặt bằng thương mại.
- Hỗ trợ và phối hợp tổ chức tiệc cho cư dân tại tòa nhà.
2.2 Cung cấp dịch vụ gia tăng cho cư dân (với đội ngũ dịch vụ riêng)
- Cung cấp dịch vụ gia tăng cho tòa nhà: sửa chữa bên trong căn hộ, bảo trì, vệ sinh máy lạnh, thông nghẹt, thay bóng đèn, thiết bị vệ sinh, lắp đặt rèm cửa, thảm, ván sàn, giấy dán tường, sơn sửa nhà, trang bị nội thất…với mức phí hợp lý nhất (thấp hơn bên ngoài 10-15%)
- Cung cấp dịch vụ giúp việc nhà theo giờ cho cư dân.
- Liên hệ với các nhà cung cấp nước uống, gas để thuận tiện hơn cho khách thuê khi cần thiết mà hoàn toàn không có độc quyền, cư dân chỉ có thêm sự lựa chọn.
- Tổ chức thu hộ các khoản phí dịch vụ điện, internet, truyền hình cap, …khách thuê chỉ cần thanh toán tại quầy lễ tân (tránh các nhà dịch vụ thu tiền nhiều lần, mất an ninh tòa nhà) và quan trọng nhất là thuận tiện nhất cho khách thuê.
- Hướng dẫn cư dân đăng ký tạm trú tạm vắng, hộ chiếu,…
VI. Bảo trì – Bảo dưỡng (theo khối lượng thực tế khi bàn giao)
1. HỆ THỐNG NƯỚC SINH HOẠT
1.1 Yêu cầu bảo dưỡng
- Kiểm tra tình trạng của các bơm cấp nước, tăng áp, tủ điều khiển bơm và bồn nước sinh hoạt, đường ống cấp nước. Vận hành, xử lý sự cố thông thường, và kiến nghị BQT giải pháp xử lý kịp thời các sự cố phức tạp khác để duy trì hoạt động thông suốt của hệ thống.
- Báo cáo kết quả bảo trì và kiến nghị những phương án thay đổi cần thiết để phòng ngừa sự cố xảy ra để nâng cao hiệu quả khai thác theo định kỳ.
1.2 Nội dung bảo dưỡng
| Nhóm th.bị | Nhóm tác vụ | Nội dung | Tuần | Tháng | Quí | 6 Tháng | Ghi chú |
| Bơm cấp nước sinh hoạt | Chuẩn bị vật tư công cụ | – Túi đồ nghề cơ – điện cá nhân.- Mỡ bò bôi trơn- VOM, máy đo điện trở đất- Cọ, giẻ lau sạch, làm ẩm. | X | X | |||
| Kiểm tra và thao tác bảo dưỡng | Kiểm tra để đảm bảo không có tiếng ồn, rung bất thường khi bơm hoạt động | X | X | ||||
| Kiểm tra để đảm bảo không có hiện tượng nóng bất thường khi bơm hoạt động | X | X | |||||
| Kiểm tra để đảm bảo không có hiện tượng rò rỉ nước, dầu mỡ bất thường | X | X | |||||
| Đo kiểm các thông số bơm khi vận hành (dòng khởi động, dòng làm việc) | X | X | |||||
| Siết chặt các mối nối cơ và điện | X | X | |||||
| Đo kiểm điện trở tiếp địa, điện trở cách điện cho bơm | X | ||||||
| Kiểm tra, bơm mỡ bôi trơn tất cả các ổ bi , bạc đạn của bơm | X | ||||||
| Kiểm tra các khớp mềm, giảm chấn, giá đỡ bơm | X | ||||||
| Vệ sinh | Kiểm tra, vệ sinh các bộ lọc, lưới lọc, phin lọc bằng nước. | X | X | ||||
| Khôi phục đấu nối – Kiểm tra sau bảo dưỡng | Sau khi vệ sinh, kiểm tra trạng thái hoạt động.Cập nhật Báo cáo bảo dưỡng hoặc Báo cáo sự cố (nếu có). | X | X | ||||
| Tủ điều khiển bơm & Dây dẫn điện | Chuẩn bị vật tư công cụ | – Túi đồ nghề cơ – điện cá nhân.- VOM, máy đo điện trở đất- Cọ, giẻ lau sạch, làm ẩm. | X | X | |||
| Kiểm tra và thao tác bảo dưỡng | Kiểm tra tủ điều khiển bơm, đo kiểm các thông số chính (Điện áp cấp nguồn, dòng điện tổng) | X | X | ||||
| Kiểm tra tình trạng áptomat tổng, cáp tổng | X | X | |||||
| Kiểm tra contactor đóng cắt mạch động lực, rơ le mạch khiển | X | X | |||||
| Kiểm tra mạch khởi động mềm hoặc khởi động bằng mạch chuyển đổi Y/D | X | X | |||||
| Kiểm tra mạch kiểm soát áp lực | X | X | |||||
| Kiểm tra mạch kiểm soát mực nước | X | X | |||||
| Kiểm tra tem nhãn, bảng hiệu của tủ điều khiển | X | X | |||||
| Đo kiểm điện trở tiếp địa, điện trở cách điện cho bơm | X | ||||||
| Kiểm tra và siết lại các dây nối nguồn điện | X | X | |||||
| Vệ sinh | Vệ sinh bên ngoài tủ điều khiển bằng giẻ sạch, nhúng ẩm | X | X | ||||
| Vệ sinh bên trong tủ điều khiển bằng cọ quét bụi hoặc bơm khí nén | X | ||||||
| Khôi phục đấu nối – Kiểm tra sau bảo dưỡng | Sau khi vệ sinh, kiểm tra các điểm đấu nối, kiểm tra trạng thái hoạt động.Cập nhật Báo cáo bảo dưỡng hoặc Báo cáo sự cố (nếu có). | X | X | ||||
| Bồn chứa nước tầng mái sân thượng, đường ống dẫn nước lộ thiên | Chuẩn bị vật tư công cụ | – Túi đồ nghề cơ – điện cá nhân. | X | X | X | X | |
| Kiểm tra và thao tác bảo dưỡng | Kiểm tra hoạt động của phao mực nước trong bồn nước tầng mái sân thượng | X | X | ||||
| Kiểm tra để đảm bảo không có rỏ rỉ, tràn nước bồn nước sinh hoạt tầng mái sân thượng | X | X | X | X | |||
| Kiểm tra mối nối giữa ống và bồn nước tầng mái sân thượng | X | X | X | X | |||
| Kiểm tra tình trạng nguyên vẹn của các đồng hồ nước tổng và nhánh | X | X | X | X | |||
| Vệ sinh | Vệ sinh súc rửa bồn nước tầng mái sân thượng | X | |||||
| Khôi phục đấu nối – Kiểm tra sau bảo dưỡng | Sau khi vệ sinh, kiểm tra các điểm đấu nối, kiểm tra trạng thái hoạt động.Cập nhật Báo cáo bảo dưỡng hoặc Báo cáo sự cố (nếu có). | X | X |
2. PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN BẢO TRÌ – BẢO DƯỠNG
| Phương án thực hiện | Hàng Tuần | Hàng Tháng | Hàng Quý | Ghi chú |
| 1. Bảo trì hệ thống điện chiếu sáng, điện động lực | ||||
| – Kiểm tra bảo trì hệ thống điện chiếu sáng và hệ thống điện cung cấp cho các thiết bị trong văn phòng – Kiểm tra bảo trì hệ thống điện động lực – Sửa chữa bất kỳ lúc nào có sự cố về điện – Toàn bộ tất cả hệ thống thiết bị điện đều phải lập lý lịch để thuận tiện trong quá trình theo dõi, kiểm tra, luôn thực hiện lên chương trình theo kế hoạch bảo trì bảo dưỡng. | X | |||
| 2. Bảo trì hệ thống thoát nước | ||||
| – Kiểm tra bảo trì hệ thống cấp nước và các thiết bị sử dụng trong hệ thống nước – Sửa chữa bất kỳ lúc nào có sự cố về nước -> Phần này gắn kết với phần sửa chữa trong phạm vi hệ thống bảo trì. Nếu BQT cần thay đổi/lắp đặt mới, giá trị sẽ được tính theo thực tế. – Để luôn đảm bảo cho hệ thống cấp thoát nước phục vụ tốt tránh tình trạng phải chờ đợi phê duyệt những chi tiết nhỏ, PJK ONE có quyền tự quyệt định thay thế đối với giá trị nhỏ hơn 3.000.000đ. Đối với sửa chữa hoặc thay thế lớn hơn 3.000.000đ thì phải tính chi phí phát sinh. – Nếu phương án sửa chữa thay thế mà làm ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà thì BQL thông qua đại diện BQT tòa nhà nhận bằng văn bản xác định và kiểm tra. Sau đó gọi Nhà Thầu báo giá, khi 2 bên đã đồng ý thì Nhà Thầu có trách nhiệm thực hiện. | 2XX | |||
| 3. Bảo trì mái tole, mái sinô sân thượng (Vệ sinh định kỳ, chống dột, chống thấm) | ||||
| – Vệ sinh định kỳ toàn bộ mái tole – Giữ cho tầng mái sân thượng, máng xối luôn sạch sẽ không còn rác ứ đọng, bẩn. Khai thông ống thoát nước mưa trên máng xối, xử lý bất kỳ sự cố nào về dột nước tại bất kỳ vị trí nào trên mái – Nhanh chóng xử lý khi bị dột nước mưa và thấm – Trước và sau khi mưa phải cử người khảo sát trên tầng mái sân thượng, nếu xuất hiện thấm dột nước hoặc các sự cố khác thì BQL phải ghi nhận và khắc phục ngay – Kiểm tra chống thấm dột tầng mái sân thượng định kỳ 1 tuần/lần trong mùa mưa | X | 1 lần/năm hoặc khi dột | ||
| 4. Bảo trì và sửa chữa, thay mới hệ thống nhà vệ sinh | ||||
| -Thay mới cửa ra vào nhà vệ sinh khu khách hàng và nhân viên (Thay do không còn có thể khắc phục sửa chữa dược) – Thay mới vòi rửa Lavabo – Thay mới nắp xịt bệt do bị gẫy – Thay mới bộ chống hôi Lavabo – Thay mới vòi vệ sinh sử dụng cho xí bệt – Sửa chữa hệ thống nhà vệ sinh, bồn cầu chậu tiểu của tòa nhà bất cứ lúc nào và bất cứ các hư hỏng nào trong hệ thống nhà vệ sinh, Công ty chúng tôi sẽ chịu toàn bộ chi phí vật tư sửa chữa hay thay mới có giá trị dưới 3.000.000đ, nếu số tiền vượt quá định mức này thì BQT phải thanh toán. – Nếu phương án sửa chữa thay thế mà làm ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà thì BQL thông qua đại diện quản lý tòa nhà nhận bằng văn bản và cùng với BQT lên phương án thực hiện. | X | |||
| 5. Sửa chữa, bảo trì thiết bị khu vực công cộng và một số hạng mục nhỏ | ||||
| – Kiểm tra tường văn phòng, cửa sổ thông gió, nền văn phòng làm việc – Tiến hành sửa chữa ngay khi phát hiện trần bị hư hại, vệ sinh bảo trì hệ thống thông gió – Kiểm tra thường xuyên khu vực công cộng tiện ích phục vụ dân cư trong tòa nhà không để tình trạng nhân viên bảo trì chạy theo sự cố mà phải luôn kiểm tra phát hiện sớm những nguy cơ hư hỏng trước khi có sự cố xảy ra – Kiểm tra tình trạng hoạt động của các quạt tạo áp cầu thang bộ, phòng lánh nạn – Kiểm tra tình trạng hoạt động của các quạt hút khói khu vực tầng hầm, hành lang thang máy – Khi có bất kỳ sự cố hoặc bất thường của hệ thống cần báo ngay BQT để có hướng sửa chữa, khắc phục kịp thời | X | X | ||
| 6. Tư vấn lắp đặt thiết bị, công cụ dụng cụ trong nhà, phòng làm việc | ||||
| – Đội ngũ cán bộ quản lý và kỹ thuật luôn theo sát hổ trợ tư vấn cho cư dân sống trong tòa nhà cũng như khách thuê kinh doanh trong tòa nhà được trang bị những thiết bị tốt nhất cần thiết trong hoạt động hàng ngày, đội ngũ cán bộ kỹ thuật luôn tư vấn hướng dẫn sử dụng an toàn cho mọi thiết bị, hạn chế thấp nhất các nguy cơ có thể xảy ra | X | |||
| 7. Bảo trì kiểm tra hệ thống PCCC định kỳ | ||||
| – Kiểm tra hệ thống thiết bị PCCC, hệ thống báo cháy bằng trực quan, bằng thiết bị chuyên dụng. – Kiểm tra hệ thống thiết bị PCCC hệ thống ống cấp, dây, tủ, trụ, máy bơm, đầu bét, hệ thống báo cháy, hệ thống báo động/kiểm tra bằng trực quan, bằng thiết bị chuyên dụng. – Đội ngũ cán bộ kỹ thuật luôn phối hợp với các ban ngành chuyên trách luôn thực hiện công việc bảo trì bảo dưỡng định kỳ, luôn duy trì thiết bị trong tình trạng sẵn sàng. – Thường xuyên cho diễn tập PCCC để ứng biến với những tình huống khẩn cấp. | X | X | ||
| 8. Sữa chữa, bão dưỡng máy phát điện | ||||
| – Bảo trì bảo dưỡng, vận hành cho chạy thử thường xuyên, tránh trường hợp khi cần sử dụng máy không hoạt động được – Kiểm tra hộp điện, cầu dao của máy phát điện, kiểm tra thường xuyên khi vận hành máy phát điện chạy thử. – Hệ thống nhiên liệu: Kiểm tra rò rỉ, xả cặn thùng dầu và lọc dầu, làm sạch ống thông hơi thùng dầu trung gian – Hệ thống bôi trơn: Kiểm tra rò rỉ nhớt, kiểm tra mức nhớt động cơ. – Hệ thống làm mát: Kiểm tra rò rỉ nước làm mát. Kiểm tra nghẽn gió thổi qua két nước. Kiểm tra ống mềm và khớp nối. Kiểm tra mức nước làm mát. Kiểm tra tình trạng và độ căng dây đai. Kiểm tra tình trạng cánh quạt gió. Làm sạch lọc nước thô – Hệ thống nạp khí: Kiểm tra rò rỉ, kiểm tra bộ báo nghẽn lọc gió. – Hệ thống khí xả: Kiểm tra rò rỉ – Phần liên kết động cơ: Kiểm tra tiếng động lạ, kiểm tra rung động không bình thường – Hệ thống điện: Kiểm tra hệ thống sạc bình – Máy phát điện chính: Kiểm tra độ nghẽn đường gió vào và ra. Kiểm tra dây quấn và mối nối – Bộ chuyển: Kiểm tra cáp điện phân phối và mối nối – Thử tải máy phát điện | X | X | ||
| 9. Kiểm tra hệ thống Camera | ||||
| – Kiểm tra hệ thống Camera quan sát, kiểm tra các jack ghim, đầu nối, mắt camera. Vệ sinh mắt kính, các jack ghim, đầu cos – Model + bộ thông tin Internet /kiểm tra: nóng bất thường, phát ra tiếng lạ. – Hệ thống Cáp: kiểm tra quan sát các đầu cos, jack ghim. Kiểm tra vỏ cáp – Máy vi tính: bảo trì bảo dưỡng máy vi tính, chương trình truy xuất hình ảnh – Bộ lưu điện UPS – Cắm lại các đầu nối dây tín hiệu, dây nguồn để vận hành thiết bị. Đảm bảo các đầu nối và dây cắm trong tình trạng tiếp xúc tốt. – Vệ sinh, cẩn thận tháo vỏ máy (case), dùng cọ quét lớp bụi bám bên trong vỏ máy. Cẩn thận vệ sinh thật nhẹ nhàng từng thiết bị: dùng cọ quét sạch lớp bụi, tránh va đập thiết bị. – Kiểm tra hoạt động của thiết bị sau bảo dưỡng. Ghi nhận thông tin vào Báo cáo bảo dưỡng. | X | Kiểm tra hàng ngày và thường xuyên | ||
| 10. Cải tạo hệ thống mạng, điện thoại, điện | ||||
| – Kiểm tra cáp, đầu nối, chui ghim. Luôn theo dõi hệ thống cáp, kiểm tra bảo trì ngay khi tín hiệu điện thoại bị nhiễu – Kiểm tra hệ điện động lực, dùng Ampe kiềm đo kiểm tra tất cả các nguồn điện động lực nhằm phát hiện để khắc phục trước các sự cố có thể xảy ra | X | X | ||
| 11. Cửa đi, cửa sổ | ||||
| – Kiểm tra định kỳ các sự cố hư hỏng cửa sổ, cửa kính – Khắc phục sửa chữa khi có hư hỏng: thay mới bản lề, thay mới Paskep trên dưới, khóa sàn | X | |||
| 12. Bảo trì, bảo dưỡng, kiểm tra hệ thống thông gió | ||||
| – Kiểm tra bộ nguồn, động cơ các cửa lưu thông gió. Tiến hành bảo trì tra dầu mỡ thường xuyên. Dùng Ampe kiềm kiểm tra thiết bị thường xuyên. | X | X | ||
| 13. Thang máy | ||||
| – Kiểm tra hệ thống dẫn động: động cơ điện, hộp giảm tốc, bổ sung dầu – Kiểm tra hệ thống điện, hệ thống cơ, xiết lại các đai ốc bị nới lỏng trong quá trình sử dụng – Kiểm tra cáp tải, các cơ cấu an toàn: Phanh hãm, phanh dừng khẩu cấp, khóa liên động, công tắc hạn chế Cabin đi lên và đi xuống (công tắc hạn chế hành trình)… – Vệ sinh ray dẫn hướng Cabin, đối trọng, bổ sung dầu nếu thiếu, vệ sinh hố thang, phòng máy. – Kiểm tra tình trạng đèn, quạt. Kiểm tra tình trạng điện thoại Intercom, Camera. – Kiểm tra các trạng thái khi thang vận hành | X | |||
| 14. Hầm xe | ||||
| – Test tất cả các thiết bị, kiểm tra các hình ảnh camera truyền dữ liệu về máy chủ- Hình ảnh rõ, tín hiệu tốt | X | X |
VII. Phương án vận hành hệ thống kỹ thuật
1. QUY TRÌNH KIỂM TRA VẬN HÀNH BƠM PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY
1.1 Đối với bơm điện thực hiện các bước sau:
Bước 1: Kiểm tra các dây điện dẫn vào máy bơm đảm bảo an toàn.
Bước 2: Gạt tất cả các công tắc về vị trị tắt-mở van xả áp thử chờ xả hết nước trong đường ống, khi nào đồng hồ áp lực nước báo về vị trí 0kg/cm2 khóa van xả thử lại.
Bước 3: Khởi động (bật qua chế độ manual) nhấn nút màu xanh máy sẽ chạy.
Bước 4: Kiểm tra đồng hồ nước đạt 8kg/cm2 tắt máy bơm.
Chú ý: Khi máy bơm chạy quan sát xem có tiếng động bất thường hay rò rỉ nước ở các van nước và đường ống không.
1.2 Đối với máy bơm dầu diesel ta thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Kiểm tra nhiên liệu (dầu diesel) trong bình nhiên liệu, nhớt máy, nước giải nhiệt.
Bước 2: Mở van mồi nước vào guồng máy (luôn mở)
Bước 3: Kiểm tra nút ga ở vị trí thấp nhất
Bước 4: Khởi động (bật qua chế độ manual). bấm nút màu xanh máy sẽ tự khởi dộng sau 5 giây.
Bước 5: Kiểm tra đồng hồ áp lực (trên đường ống phòng bơm) sau đó tăng ga từ từ đến 8kg/cm2 là đạt.
Chý ý: Thường xuyên kiểm tra nhớt máy nhiên liệu nước bình ắc quy hàng tuần.
Máy bơm sẽ dược khởi động không tải tối thiểu một tuần /một lần
1.3 Đối với bơm bù áp điện ta thực hiện các bước sau:
Bước 1: Kiểm tra các dây điện dẫn vào máy bơm đảm bảo an toàn.
Bước 2: Gạt tất cả các công tắc về vị trị tắt-mở van xả áp thử chờ xả hết nước trong đường ống khi nào đồng hồ áp lực nước báo về vị trí 0 kg/cm2 khóa van xả thử lại.
Bước 3: Khởi động (bật qua chế độ manual) nhấn nút màu xanh máy sẽ chạy.
Bước 4: Kiểm tra đồng hồ nước đạt 8 kg/cm2 tắt máy bơm.
Chú ý: khi máy bơm chạy quan sát xem có tiếng động bất thường hay rò rỉ nước ở các van nước và đường ống không.
Sau khi kết thúc quá trình kiểm tra nếu thấy các bơm hoạt động bình thường thì đóng mở các van lại bình thường gạt lại các công tắc 1,2,3 về chế độ auto.
Nếu thấy gì bất thường báo ngay cho Tổ trưởng cơ điện và Trưởng ban quản lý được biết để có cách khắc phục.
2. QUY TRÌNH VẬN HÀNH VÀ KIỂM TRA BƠM NƯỚC SINH HOẠT
Bơm nước sinh hoạt:
Bước 1: Kiểm tra dây điện vào máy bơm có chắc và bị sao không các khóa đã vào đúng vị trí chưa
Bươc 2: Khởi động (bật qua chế độ manual) nhấn nút màu xanh bơm sẽ chạy, khi bơm chạy nhân viên vận hành nhìn xem đồng hồ áp có lên không. Khi đồng hồ áp lên, tắt bơm và thực hiện lại với bơm còn lại
Bước 3: Kết thúc quá trình chạy thử nếu thấy các bơm hoạt động bình thường, bật lại chế độ auto kết thúc quá trình kiểm tra.
PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Nhiệm vụ chính
| HẠNG MỤC | NỘI DUNG CÔNG VIỆC |
| NHIỆM VỤ CHÍNH | Thực hiện hai nhiệm vụ chính là trực vận hành toàn bộ hệ thống kỹ thuật chung, giám sát bảo trì bảo dưỡng và thi công trong phạm vi tòa nhà. |
| VẬN HÀNH | Thiết lập bộ máy và hệ thống hiển thị, các quy trình giải quyết sự cố và quy trình phối hợp giữa các bộ phận. |
| Trực vận hành toàn bộ hệ thống kỹ thuật chung, giám sát bảo trì bảo dưỡng và thi công trong phạm vi tòa nhà. | |
| Thiết lập kế hoạch bảo trì cho tòa nhà theo từng hạng mục: hàng ngày, tuần, tháng, quý, năm. | |
| Tham mưu cho Trưởng ban quản lý để phê duyệt các đề xuất liên quan đến hệ thống kỹ thuật của tòa nhà. | |
| Trực vận hành và tổ chức kiểm tra thường xuyên toàn bộ các hệ thống, thiết bị thuộc hệ thống kỹ thuật tòa nhà. | |
| Kiểm tra, thay thế đèn công cộng, đèn thoát hiểm, kiểm tra thay dầu mỡ, vệ sinh định kỳ máy bơm nước sinh hoạt, máy bơm chữa cháy, nước thải. | |
| Cập nhật thông tin cúp nước, điện từ các cơ sở ban ngành để thông báo cho khách kịp thời và có kế hoạch bổ sung nhiên liệu cho máy phát điện đảm bảo cho các công tác vận hành ổn định. | |
| Phối hợp với đội ngũ bảo vệ trong công tác PCCC, cứu hộ, cứu nạn… | |
| Theo dõi công tác bảo trì bảo dưỡng đối với các yêu cầu của khách thuê trong CC nhanh chóng, triệt để và kịp thời. | |
| Kiểm tra định kỳ hệ thống kỹ thuật chung: máy bơm nước sinh hoạt, máy bơm chữa cháy, vệ sinh và kiểm tra các đầu báo cháy, các thiết bị chữa cháy, bình ắc quy, áp lực dầu máy phát điện,… | |
| Các công việc khắc phục vụ cho công tác quản lý vận hành theo sự phân công của TB. | |
| Bảo trì thang máy: Công ty đã và đang hợp tác với nhiều hãng bảo trì thang máy nhiều kinh nghiệm như Mitsubitshi, Thiên Nam, Kone. | |
| Đảm nhiệm việc sửa chữa bảo trì phát sinh khi có yêu cầu từ BQT và cư dân tòa nhà. | |
| Đảm bảo đồng phục chỉnh chu, dụng cụ hổ trợ đầy đủ. Tác phong nghiêm chỉnh, trách nhiệm, lịch sự. Có mặt tại vị trí làm việc đúng giờ. | |
| Tinh thần kỷ luật cao, nghiêm túc tuân thủ theo sự phân công, điều động từ cấp trên. | |
| Chịu trách nhiệm khi có sự cố xảy ra do lỗi kỹ thuật viên phụ trách. | |
| Lập biên bản sự việc / ghi sổ nhật ký kỹ thuật, bàn giao đầy đủ tình hình trong ca trực, những vấn đề đang diển ra và cần tiếp tục giám sát. | |
| Lưu giữ các số điện thoại nội bộ, hotline, số điện thoại công an phường, PCCC, bệnh viện tại vị trí làm việc. | |
| Tư vấn cho BQT trong công tác bảo trì bảo dưỡng và giám sát các BQL: – Theo dõi và giám sát công tác bảo hành của các BQL – Lập kế hoạch và dự trù ngân sách bảo trì hàng năm sau khi hết hạn bảo hành – Theo dõi và đề xuất công tác bảo trì hệ thống – Thống kê và báo cáo chi phí bảo trì hàng tháng, hàng năm | |
| Kỹ Thuật Viên | Trưởng nhóm Kỹ Thuật |
| · Tuân thủ các chính sách về an toàn, sức khỏe, môi trường, bao gồm cả vệ sinh nơi làm việc. | · Đảm bảo an toàn bộ phận nhân viên tuân thủ chặt chẽ các chính sách về an toàn sức khỏe và môi trường. |
| · Trực tiếp vận hành hệ thống làm lạnh Chiller, hệ thống điều hòa không khí (khu vực chung), hệ thống cấp nước, xử lý nước thải. | · Chịu trách nhiệm giải quyết, đưa ra quyết định cho từng sự cố trong ca. |
| · Là người phản ứng đầu tiên (24/7). | · Chịu trách nhiệm cho việc bàn giao ca, họp đầu kỳ trước mỗi ca. |
| · Duy trì hệ thống kỹ thuật của Chung cư hoạt động trong tình trạng tốt. Nếu có sự cố xảy ra làm gián đoạn hoạt dộng của Chung cư, cố gắng khắc phục và khôi phục lại hệ thống trong thời gian sớm nhất. | · Hỗ trợ và đưa ra các hướng dẫn cho từng kỹ thuật viên để vận hành và quản lý sự cố đối với các hệ thống cấp điện, Chiller, điều hòa không khí cấp nước, ga và bảo trì Chung cư. |
| · Tiến hành bảo trì hàng quý cho các hệ thống điện khu cư dân, hệ thống cấp nước, hệ thống cấp ga, hệ thống báo cháy và chữa cháy cho từng căn hộ. | · Chịu trách nhiệm về cung cấp, chuẩn bị và phân tích thông tin cho các báo cáo như báo cáo sự cố, báo cáo ca, bàn giao ca hoặc các báo cáo khác được giao. |
| · Kiểm tra hàng quý hệ thống điện, cấp nước, ga, báo cháy và chữa cháy cho từng căn hộ. | · Tuân thủ và đảm bảo bộ kỹ thuật viên trong ca tuân thủ chặt chẽ về phản ứng sự cố, và quy trình làm việc. Xem xét các tài tiệu kỹ thuật theo tình hình thực tế. |
| · Giám sát và quản lý BQL cho toàn bộ các hoạt động của Chung cư . | · Trưởng nhóm và nhân viên trong ca tiến hành tìm hiểu nguyên nhân và sửa chữa các sự cố nhỏ. |
| · Tiến hành bảo trì cho hệ thống kỹ thuật, điện, cấp nước, ga, điều hòa không khí, báo cháy và chữa cháy, xử lý nước thải cho khu thương mại. | · Quản lý và duy trì hoạt động hệ thống kỹ thuật 24/7. |
| · Tiến hành sửa chữa, thay thế cho các lỗi kỹ thuật nhỏ. | · Hỗ trợ bộ phận nhân sự về kiểm soát qui trình nghỉ phép của nhân viên và đưa phương án thay thế để đảm bảo nhân lực 24/7. |
| · Ghi nhận số liệu hàng ngày và phát hiện các tình trạng bất thường trong quá trình đi Kiểm tra và ghi cho toàn bộ hệ thống. | · Kiểm tra báo cáo làm việc từng mỗi ca, biểu đồ thông số, biểu đồ tải, bảng ghi thông số hệ thống và phát hiện ra các tình trạng bất thường, đề xuất cải thiện hệ thống. |
| · Chịu trách nhiệm về hành vi, năng suất làm việc cho từng nhân viên trong nhóm kỹ thuật. |
3.2 Kế hoạch trực vận hành
3.2.1 Kiến trúc tòa nhà
| 1 | Tường, sảnh xung quanh tòa nhà | Kiểm tra tường có bị rạn nứt không hoặc có vấn đề gì xãy ra không | 3 Tháng/lần |
| 2 | Tường, khu công cộng trong tòa nhà | 4 Tháng/lần | |
| 3 | Cầu thang bộ (KT đèn và công tắc) | Kiểm tra đèn và công tắc còn hoạt động hiệu quả không. Nếu phát hiện hư hỏng phải đề xuất thay thế | Tháng/lần |
| 4 | Cầu thang thoát hiểm | Kiểm tra các cầu thang thoát hiểm không bị chiếm dụng để đồ, vật dụng gây cản trở công tác cứu hộ, thoát hiểm khi sự cố xãy ra | 1 Năm/lần |
| 5 | Hệ thống thoát nước mái | Kiểm tra hệ thống thoát nước mái không bị tắc, ứ đọng, nghẹt | Tuần/lần |
| 6 | Cửa thoát hiểm | Kiểm tra các cửa thoát hiểm đảm bảo luôn được đóng, tay co các cửa còn hoạt động hiệu quả | Tháng/lần |
| 7 | Sàn bê tông, sàn sắt | Kiểm tra mặt sàn gạch có bị bong tróc, rộp | 6 Tháng/lần |
3.2.2 Hệ thống điện, chiếu sáng (KT công tơ & automat)
| 1 | Tủ điện tổng ánh sáng | Kiểm tra bảo trì hệ thống điện chiếu sáng và hệ thống điện cung cấp cho các thiết bị trong văn phòng. Sửa chữa bất kỳ lúc nào có sự cố về điện | Tháng/lần |
| 2 | Tủ điện đầu tầng ánh sáng | Tháng/lần | |
| 3 | Tủ điện tổng điều hòa | Tháng/lần | |
| 4 | Đường dây cáp ánh sáng | 3 Tháng/lần | |
| 5 | Đường dây cáp điều hòa | 3 Tháng/lần | |
| 6 | Hệ thống đèn thoát hiểm, đèn sự cố, đèn chiếu sáng | 1 Tháng/lần | |
| 7 | Cải tạo hệ thống mạng, điện thoại, điện | – Kiểm tra cáp, đầu nối, chui ghim. Luôn theo dõi hệ thống cáp, kiểm tra bảo trì ngay khi tín hiệu điện thoại bị nhiễu – Kiểm tra hệ thống điện, đo kiểm tra tất cả các nguồn điện nhằm phát hiện để khắc phục trước các sự cố có thể xảy ra | 1 Tháng/lần |
3.2.3 Hệ thống máy phát điện
| 1 | Máy phát | – Bảo trì bảo dưỡng, vận hành cho chạy thử thường xuyên, tránh trường hợp khi cần sử dụng máy không hoạt động được – Kiểm tra hộp điện, cầu dao của máy phát điện, kiểm tra thường xuyên khi vận hành máy phát điện chạy thử. | Tuần/lần |
| 2 | Tủ ATS | Tuần/lần | |
| 3 | Ắc quy | Tuần/lần | |
| 4 | Nước giải nhiệt | Tuần/lần | |
| 5 | Chạy thử | Tuần/lần | |
| 6 | Thay nhớt máy + nước giả nhiệt | Tuần/lần |
3.2.4 Hệ thống cứu hỏa
| 1 | Động cơ bơm | Tháng/lần | |
| 2 | Tủ trung tâm sự cố | ||
| 3 | Hộp cứu hỏa + dây vòi | – Kiểm tra hệ thống thiết bị PCCC, hệ thống báo cháy/kiểm tra bằng trực quan, bằng thiết bị chuyên dụng. – Kiểm tra hệ thống thiết bị PCCC hệ thống ống cấp, dây, tủ, trụ, máy bơm, đầu bét, hệ thống báo cháy, hệ thống báo động/kiểm tra bằng trực quan, bằng thiết bị chuyên dụng. | |
| 4 | Bình cứu hỏa | ||
| 5 | Đường ống, van | ||
| 6 | Hệ thống chuông đèn báo cháy | ||
| 7 | Đèn thoát hiểm, đèn sự cố | Tháng/lần | |
| 8 | Quạt tăng áp | Tháng/lần | |
| 9 | Các đầu báo cháy (báo khói, báo nhiệt) | 6 Tháng/lần | |
| 10 | Hệ thống tủ trung tâm + Áp lực đường ống | Ngày/lần | |
| 11 | Bơm bình bột / bình khí | 1 Năm/lần |
3.2.5 Hệ thống cấp nước
| 1 | Động cơ bơm cấp | Kiểm tra định kỳ đảm bảo phát hiện và sửa chữa hư hỏng kịp thời | 2 Tháng/lần |
| 2 | Tủ điện, pháo điện | ||
| 3 | Bể chứa dưới | Kiểm tra định kỳ bể chứa trên, dưới đảm bảo không bị rò rĩ, thấm. Nếu phát hiện rò rĩ, thấm phải đề xuất chống thấm, sửa chữa kịp thời | 2 Tháng/lần |
| 4 | Bể chứa trên | ||
| 5 | Đường ống, van | Kiểm tra đường ống nước, van nước định kỳ đảm bảo không bị tắc nghẹt, nếu phát hiện bể hay hư hõng phải đề xuất thay thế, sửa chữa` | 2 Tháng/lần |
| 6 | Kiểm định nước sinh hoạt | Lấy mẫu nước sinh hoạt tiến hành đem đi kiểm định tại trung tâm kiểm định đảm bảo nước sinh hoạt đạt tiêu chuẩn vệ sinh an toàn | 3 Tháng/lần |
3.2.6 Hệ thống thoát nước
| 1 | Nước sàn khu vực toilet | Ngày/lần | |
| 2 | Nước sàn hầm 1 (máy bơm rãnh) | -Kiểm tra bảo trì hệ thống nước cấp và các thiết bị sử dụng trong hệ thống nước. -Nếu khách hàng cần thay đổi hay lắp đặt mới thì giá trị sẽ được tính theo thực tế -Để luôn đảm bảo cho hệ thống cấp thoát nước phục vụ tốt tránh tình trạng phải chờ đợi phê duyệt những chi tiết nhỏ, Công ty chúng tối có quyền tự quyết định thay thế đối với giá trị nhỏ hơn 500.000đ. Đối với giá trị lớn hơn sửa chữa hoặc thay thế lớn hơn 500.000đ thì phải tính phát sinh. -Nếu phương án sửa chữa thay thế mà làm ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà thì BQL thông qua đại diện BQT tòa nhà nhận bằng văn bản xác định, kiểm tra. Sau đó gọi Nhà Thầu báo giá. Khi 2 bên đồng ý thì Nhà Thầu có trách nhiệm thực hiện. | Tháng/2lần |
| 3 | Thoát nước tòa nhà (các hố ga, cống,..) | Tháng/2lần | |
| 4 | Ống thoát nước các tầng | Tháng/2lần |
3.2.7 Thang máy
| 1 | Động cơ, hệ thống điện | -Kiểm tra hệ thống dẫn động: động cơ điện, hộp giảm tốc, bổ sung dầu -Kiểm tra hệ thống điện, hệ thống cơ, xiết lại các đai ốc bị nới lỏng trong quá trình sử dụng -Kiểm tra cáp tải, các cơ cấu an toàn: Phanh hãm, phanh dừng khẩu cấp, khóa liên động, công tắc hạn chế ca bin đi lên và đi xuống (công tắc hạn chế hành trình)… -Vệ sinh ray dẫn hướng Cabin, đối trọng, bổ sung dầu nếu thiếu, vệ sinh hố thang, phòng máy. | Tháng/lần |
| 2 | Hệ thống cơ, dây cáp | ||
| 3 | Cửa thang, buồng thang | ||
| 4 | Cửa các tầng | ||
| 5 | Loa cứu hộ, đèn chiếu sáng |
3.2.8 Hệ thống camera
| 1 | Máy chủ, màn hình | -Kiểm tra hệ thống Camera quan sát, kiểm tra các jack ghim, đầu nối, mắt camera. Vệ sinh mắt kính, các jack ghim, đầu cos -Model + bộ thông tin Internet /kiểm tra: nóng bất thường, phát ra tiếng lạ. -Hệ thống Cáp: kiểm tra quan sát các đầu cos, jack ghim. Kiểm rta vỏ cáp -Máy vi tính: bảo trì bảo dưỡng máy vi tính, chương trình truy xuất hình ảnh -Bộ lưu điện UPS | Tháng/lần |
| 2 | Các camera | ||
| 3 | Đường dây |
3.2.9 Khu vực WC, sảnh chung
| 1 | Đèn, công tắc, ổ cắm, quạt thông gió | -Thay mới cửa ra vào nhà vệ sinh khu khách hàng và nhân viên (Thay do không còn có thể khắc phục sửa chữa dược) -Thay mới vòi rửa Lavabo -Thay mới nắp xịt bệt do bị gẫy -Thay mới bộ chống hôi Lavabo -Thay mới vòi vệ sinh sử dụng cho xí bệt -Sửa chữa hệ thống nhà vệ sinh, bồn cầu chậu tiểu của tòa nhà bất cứ lúc nào và bất cứ các hư hỏng nào trong hệ thống nhà vệ sinh, Công ty chúng tôi sẽ chịu toàn bộ chi phí vật tư sửa chữa hay thay mới có giá trị dưới 500.000đ, nếu số tiền vượt quá định mức này thì BQT phải thanh toán. -Nếu phương án sửa chữa thay thế mà làm ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà thì BQL thông qua đại diện BQT tòa nhà nhận bằng văn bản xác định, kiểm tra. Sau đó gọi Nhà Thầu báo giá. Khi 2 bên đồng ý thì Nhà Thầu có trách nhiệm thực hiện. | Ngày/lần |
| 2 | Vòi xịt, chậu rữa, bình rửa tay, gương | ||
| 3 | Tiểu nam (KT cả hệ thống tự động) | ||
| 4 | Vòi nước | ||
| 5 | Bệt | ||
| 6 | Cửa, vách ngăn | ||
| 7 | Trần | ||
| 8 | Bảo trì và sửa chữa, thay mới hệ thống nhà vệ sinh | Quý/lần |
3.2.10 Các vấn đề khác
| 1 | Bảo trì, bảo dưỡng, vệ sinh máy lạnh | -Kiểm tra trước khi bảo dưỡng -Làm vệ sinh thiết bị trao đổi nhiệt -Tháo vỏ máy -Vệ sinh thiết bị trao đổi nhiệt -Mở vỏ máy -Làm vệ sinh hệ thống nước ngưng -Nâng cánh tản nhiệt -Lắp vỏ máy -Làm vệ sinh lưới lọc không khí -Kiểm tra các thiết bị điện, tiếp xúc của các chui cắm điện, thông mạch | Quý/lần |
| 2 | Kiểm tra hệ thống tưới (nếu có) | Kiểm tra đảm bảo hệ thống tưới hoạt động bình thường, nếu hư hỏng phải sửa chữa ngay | Tuần/2 lần |
| 3 | Hút bể phốt | Kiểm tra, thông hút bể phốt định kỳ hàng năm tránh gây ra nghẹt, mùi hôi… | 1 Năm/lần |
| 4 | Bảo trì mái tole (Vệ sinh định kỳ, chống dột) | -Vệ sinh định kỳ toàn bộ mái tole -Giữ cho tầng mái sân thượng, máng xối luôn sạch sẽ không còn rác ứ đọng, bẩn. Khai thông ống thoát nước mưa trên máng xối, xử lý bất kỳ sự cố nào về dột nước tại bất kỳ vị trí nào trên mái -Nhanh chóng xử lý khi bị dột nước mưa và thấm -Kiểm tra chống thấm tầng mái sân thượng định kỳ 1 tuần/lần trong mùa mưa | 1 lần/năm hoặc khi dột, thấm |
| 5 | Sửa chữa, bảo trì văn phòng làm việc, cửa hàng, thiết bị khu vực công cộng và một số hạng mục sửa chữa nhỏ | -Kiểm tra tường văn phòng, cửa sổ thông gió, nền văn phòng làm việc -Tiến hành sửa chữa ngay khi phát hiện trần bị hư hại, vệ sinh bảo trì hệ thống thông gió -Kiểm tra thường xuyên khu vực công cộng tiện ích phục vụ dân cư trong tòa nhà không để tình trạng nhân viên bảo trì chạy theo sự cố mà phải luôn kiểm tra phát hiện sớm những nguy cơ hư hỏng trước khi có sự cố xảy ra | Tháng/lần |
| 6 | Kiểm tra hệ thống quạt tạo áp, quạt hút khói | -Kiểm tra tình trạng hoạt động của các quạt tạo áp cầu thang bộ, phòng lánh nạn -Kiểm tra tình trạng hoạt động của các quạt hút khói khu vực tầng hầm, hành lang thang máy -Khi có bất kỳ sự cố hoặc bất thường của hệ thống cần báo ngay BQT để có hướng sửa chữa, khắc phục kịp thời | Ngày/lần |
| 7 | Cửa đi, cửa sổ | -Kiểm tra định kỳ và khi có sự cố hư hỏng của sổ, của kính -Khắc phục sửa chữa khi có hư hỏng: thay mới bản lề, thay mới Paskep trên dưới, khóa sàn | Tháng/lần |
| 8 | Bảo trì, bảo dưỡng, kiểm tra hệ thống thông gió | -Kiểm tra bộ nguồn, động cơ các cửa lưu thông gió. Tiến hành bảo trì thường xuyên. Dùng Ampe kiềm kiểm tra thiết bị thường xuyên. | Tháng/lần |
| 9 | Trang trí noel, Tết dương/âm lịch | -Noel: Trang trí cây thông, treo đèn led…-Tết dương/âm lịch: Hoa, vẽ kính sảnh chính, đèn… | Năm/lần |
| 10 | Vệ sinh bảo dưỡng bảng hiệu Alu nhôm mặt tiền | -Vệ sinh Alu nhôm mặt trước tòa nhà. Sử dụng hóa chất chuyên dùng tẩy các vết ố và rỉ sét do Oxi hóa gây ra-Bảo trì bắn keo và xử lý những tấm Alu nhôm bị hở do thời gian và thời tiết gây nên. | Quý/lần |
- Nếu có bất kỳ sự cố nào về thiết bị, hãy lập báo sự cố và đề xuất biện pháp giải quyết. Các sự cố thiết bị trong thời gian bảo hành, sẽ được BQT yêu cầu Nhà Thầu cung cấp thiết bị giải quyết. Ngoài thời gian bảo hành, BQT quyết định đơn vị sửa chữa khắc phục.
VIII. Quy trình xử lý sự cố kỹ thuật
1. Sự cố vòi nước cư dân chảy yếu
Kiểm tra một trong những nguyên nhân sau:
- Khớp nối lưới lọc bị lỏng dẫn đến nước bị rò rỉ tại lưới lọc => Siết chặt khớp nối lại, kiểm tra lại đệm cao su, thay thế nếu cần thiết.
- Áp lực nước cấp từ nguồn trực tiếp quá yếu dẫn đến áp lực nước tại vòi yếu => Kiểm tra áp lực từ đường ống chính yếu do bơm tăng áp hay van giảm áp.
2. Sự cố bơm cấp nước không hoạt động
Kiểm tra một trong những nguyên nhân sau:
- Đầu hút bị kẹt do rác dẫn đến bơm chạy nhưng không hút được nước => Kiểm tra vệ sinh đầu hút.
- Nguồn cung cấp không đủ, mất nguồn, bơm bị hư, van phao không hoạt động dẫn đến bơm cấp nước không hoạt động => Kiểm tra các yếu tố liên quan đến nguồn điện, tủ điều khiển, sửa chữa và thay thế bơm, van phao nếu cần thiết.
3. Sự cố bơm chìm nước thải
Kiểm tra một trong những nguyên nhân sau:
- Đầu hút bị kẹt do rác thải rắn dẫn đến bơm chìm chạy nhưng không hút được nước => Kiểm tra vệ sinh đầu hút.
- Nguồn cung cấp không đủ, mất nguồn, bơm bị hư, van phao không hoạt động dẫn đến bơm nước thải không hoạt động => Kiểm tra các yếu tố liên quan đến nguồn, sửa chữa và thay thế bơm, van phao nếu cần thiết.
4. Sự cố phễu thoát nước thải cư dân
- Đường ống bị kẹt do rác, chất thải dẫn đến nước thải không thoát ra ngoài được => Đề xuất BQT thuê đơn vị thông cống chuyên nghiệp xử lý sự cố.
- Không có nước trong phễu thu sàn, bẫy thu nước dẫn đến mùi hôi từ phễu thu sàn, bẫy thu nước => Kiểm tra và chắc chắn rằng có nước trong đó để ngăn mùi, đề xuất thay thế chúng nếu bị hỏng.
5. Sự cố rò rỉ nước bồn cầu (WC)
a. Nước bị rỉ từ bồn chứa nước
Kiểm tra một trong những nguyên nhân sau:
- Chỗ tiếp xúc có van cao su bị dơ => Vệ sinh chỗ tiếp xúc của van cao su và lắp đặt lại.
- Van cao su sử dụng quá lâu => Thay thế mới van cao su.
- Mực nước cao hơn ống xả tràn => Chỉnh lại mực nước cho phù hợp.
b. Nước bị rỉ phía dưới bồn chứa nước trong quá trình dội nước
Kiểm tra một trong những nguyên nhân sau:
- Các đai ốc siết của bồn chứa nước sắp xếp không đúng => Sắp xếp lại theo thứ tự hướng dẫn của nhà sản xuất và siết chặt lại.
- Các miếng cao su đen bên dưới bồn nước sắp xếp không đúng => Sắp xếp các miếng cao su đen với mặt dốc hướng xuống và siết đai ốc lại, nếu vẫn còn bị rỉ nước thì đổi mặt miếng cao su ngược lại.
- Van cấp nước bị nghẹt hay áp lực nước quá thấp đẫn đến không có nước vào bồn chứa nước => Vệ sinh van cấp nước và tăng áp lực nước cấp.
- Lượng nước trong bồn quá ít làm cho hiệu quả dội nước kém => Chỉnh lại mức nước trong bồn.
6. Sự cố Bồn rửa, chậu rửa
Kiểm tra một trong những nguyên nhân sau:
- Bẫy thu nước và dây nối mềm bị hở nối răng dẫn đến hiện tượng nước bị rò rỉ tại bẫy thu nước và dây nối mềm đến lỗ thoát => Siết nối răng chặt lại.
- Bẫy thu nước hay ống thoát bị nghẹt dẫn đến hiện tượng thoát nước chậm => Mở bẫy thu nước và dùng máy thổi khí làm sạch ống thoát.
- Áp lực nước cấp quá yếu dẫn đến lưu lượng nước cấp yếu => Kiểm tra áp lực từ đường ống chính yếu do bơm tăng áp hay do van giảm áp => Điều chỉnh van giảm áp nếu do van giảm quá mức, hoặc đề xuất BQT làm việc với Bên dịch vụ cấp nước để cải thiện tình trạng này.
7. Quy trình cứu hộ thang máy khi gặp sự cố
– Trường hợp thường gặp nhất là thang máy bị kẹt lệch tầng, không thể mở cửa được. Trường hợp này cần có 3 ít nhất nhân viên cùng tham gia ứng phó – cứu hộ. Một người trực tại phòng an ninh để duy trì liên lạc với người trong thang. Hai người còn lại tham gia ứng cứu bên ngoài. Qui trình ứng phó như sau:
- Bước 1: Tiếp nhận thông tin từ điện thoại nội bộ tại phòng an ninh liên kết trực tiếp với buồng thang, hoặc điện thoại đường dây nóng có dán sẵn tại buồng thang của đội vận hành.
- Bước 2: Trấn an người bị kẹt trong cabin, bằng điện thoại nội bộ (Intercom) hoặc số điện thoại của đường dây nóng. Lập tức thông báo với người bị kẹt rằng Đội cứu hộ đang đưa họ ra và họ không nên đứng dựa vào cửa thang máy hoặc làm bất cứ điều gì khác (Nhân viên trực intercom tại phòng vận hành tầng lững).
- Bước 3: Kiểm tra tất cả các cửa thang ở các tầng đã đóng.
- Bước 4: Khẩn trương vào phòng điều khiển thang tương ứng đặt tại tầng thượng. Tắt nguồn điện lưới (380v) và Chuyển switch 270 từ vị trí Normal sang Inspection.
- Bước 5: Kiểm tra vạch sơn cáp bằng tầng để đưa ra phương án cứu hộ cần thiết (phòng máy tầng thượng). Nếu vạch sơn trên cáp chưa trùng với vạch định vị, phải thực hiện mở phanh bằng tay để cứu hộ (xem bước 6). Nếu vạch sơn trên cáp đã trùng với vạch sơn định vị (tức là thang máy đã về đúng vị trí tầng), lập tức di chuyển đến vị trí cabin thang có sự cố, dùng chìa khóa cửa tầng để mở cửa và đưa người ra ngoài (cứu hộ thành công).
- Bước 6: Dùng thanh sắt chuyên dùng (nằm trong phòng máy) để mở phanh cơ của thang theo hướng từ trên xuống. Trục quay sẽ quay theo chiều lên hoặc xuống tùy thuộc tải trọng trong cabin so với đối trọng. Lúc này quan sát vạch sơn trên cáp di chuyển đến vạch định vị thì thả cần phanh cơ để dừng chuyển động của thang (lúc này thang máy đã về vị trí bằng tầng). Nếu trường hợp khi mở phanh mà động cơ không quay do tải trọng giữa cabin và đối trọng cân bằng. Ta phải sử dụng mâm quay hỗ trợ cứu hộ để quay đưa thang về vị trí bằng tầng (lúc này cần 2 người để thao tác: 1 người quay mâm, 1 người nhả thắng). Đến đây chuyển sang bước mở cửa buồng thang và đưa người ra như ở Bước 5 đã mô tả bên trên.
- Bước 7: Sau khi cứu hộ thành công đóng cửa thang máy lại đồng thời bật nguồn điện ba pha cấp cho thang máy để khi có điện trở lại thang máy sẽ tự động hoạt động bình thường.
Chú ý:
Chìa khóa mở cửa tầng chỉ được sử dụng trong trường hợp cứu hộ.
- Khi mở cửa tầng, không được áp sát người vào cửa để tránh trường hợp khi mở cửa ra mà không có cabin, lập tức đóng cửa để tránh bị rơi xuống hố thang và tiếp tục mở cửa đúng tầng có cabin để đưa người ra ngoài.
*TRÁCH NHIỆM CỦA ĐỘI KỸ THUẬT
- Đảm bảo vận hành an toàn các hệ thống kỹ thuật của CC ………..
- Lên kế hoạch kiểm tra định kỳ các hệ thống kỹ thuật.
- Thực hiện bảo trì, bảo dưỡng định kỳ các hệ thống kỹ thuật.
- Xử lý sự cố đột xuất các hệ thống kỹ thuật.
- Giám sát hoạt động bảo trì của các BQL, khách hàng đến Tòa nhà chung cư để thi công, bảo trì sửa chữa.
- Xử lý sự cố thang máy, chỉ đạo phối hợp cứu hộ kẹt thang.
- Kiểm tra, báo cáo tình trạng hệ thống bơm PCCC.
- Phối hợp xử lý dập lửa khi có cháy nổ, triển khai hướng dẫn thoát hiểm khi đám cháy lớn không có khả năng tự dập lửa tại chỗ.
- Đảm bảo thông tin liên lạc chính xác và kịp thời tới các bộ phận liên quan, BQL, các cơ quan chính quyền, PCCC, bệnh viện.
Toàn bộ nhân viên Kỹ thuật làm việc tại Chung cư phải đảm bảo tuân thủ tất cả các quy định, nội quy của chung cư.
IX. NGHIỆM THU
1.Điều kiện nghiệm thu bảo trì bảo dưỡng
| TT | Nội dung công việc | Điều kiện nghiệm thu | Ghi chú |
| 1 | Bảo trì bảo dưỡng vệ sinh máy lạnh | Bằng trực quan (hệ thống giàn lạnh hoạt động phải ổn định, không ồn, hết âm thanh lạ. Đồng hồ ga, đồng hồ nhiệt phải đạt theo thông số nhà sản xuất yêu cầu. | 2 lần/năm |
| 2 | Bảo trì hệ thống điện chiếu sáng, điện động lực | Tất cả các thiết bị phải ổn định, độ lệch pha trong mỗi thiết bị phải đạt theo yêu cầu nhà sản xuất. Các thông số khi đo đạt kiểm tra phải đạt theo yêu cầu. | |
| 3 | Bảo trì hệ thống thoát nước | Tuân theo luật bảo vệ môi trường. (Phần này gắn kết với phần sửa chữa trong phạm vi hệ thống bảo trì. Nếu BQT cần thay đổi hay lắp đặt mới thì giá trị sẽ được tính theo thực tế). | |
| 4 | Bảo trì mái tole, mái sinô sân thượng (Vệ sinh định kỳ, chống dột, chống thấm) | Kiểm tra bằng mắt, không bị dột, không bị thấm, không rác trên máng thoát nước, Sinô sân thượng không đọng rác, không đóng rong rêu. | 1 lần/năm hoặc khi dột |
| 5 | Bảo trì và sửa chữa , thay mới hệ thống nhà vệ sinh | Tất cả các hệ thống thiết bị phải hoạt động tốt, cửa, bản lề, ổ khóa, tay nắm phải luôn tốt không bị hư, không bị dơ, thiết bị không bị xì nước. | |
| 6 | Sửa chữa, bảo trì thiết bị khu vực công cộng và một số hạng mục sửa chữa nhỏ | – Tất cả các hạng mục thực hiện sửa chữa bảo trì bảo dưỡng phải đạt 90->95% như các cấu kiện hiện hữu còn tốt tại công trình – Toàn bộ trang thiết bị luôn hoạt động tốt nhất | |
| 7 | Tư vấn lắp đặt thiết bị, công cụ dụng cụ trong nhà, phòng làm việc | Theo yêu cầu khách hàng và nhà cung cấp | |
| 8 | Bảo trì kiểm tra hệ thống PCCC định kỳ | Vận hành thiết bị định kỳ, thiết bị luôn trong tình trạng hoạt động tốt | Kiểm tra hàng ngày và thường xuyên |
| 9 | Sửa chữa, bảo dưỡng máy phát điện | Vận hành thiết bị định kỳ, thiết bị luôn trong tình trạng hoạt động tốt | |
| 10 | Sửa chữa, bảo dưỡng, kiểm định thang máy | Theo dõi thiết bị định kỳ, thiết bị luôn trong tình trạng hoạt động tốt | |
| 11 | Sửa chữa, bảo dưỡng, kiểm tra hệ thống camera quan sát | – Bộ phận an ninh quản lý hệ thống camera – Test tất cả các thiết bị, kiểm tra các hình ảnh camera truyền dữ liệu về máy chủ – Hình ảnh rõ, tín hiệu tốt | Kiểm tra hàng ngày và thường xuyên |
| 12 | Cải tạo hệ thống mạng, điện thoại, điện | Test tất cả các thiết bị, kiểm tra các tín hiệu rõ, âm thanh tốt | |
| 13 | Cửa đi, cửa sổ | Không bị bụi, không dơ. Chốt cửa, bản lề, tay nắm phải tốt | Kiểm tra hàng ngày và thường xuyên |
| 14 | Bảo trì, bảo dưỡng, kiểm tra hệ thống thông gió | Không bị bụi, không dơ | Kiểm tra hàng ngày và thường xuyên |
| 15 | Hầm xe | -Test tất cả các thiết bị, kiểm tra các hình ảnh camera truyền dữ liệu về máy chủ -Hình ảnh rõ, tín hiệu tốt | Kiểm tra hàng ngày và thường xuyên |
2. Quy trình nghiệm thu
| TT | Nội dung công việc | Điều kiện nghiệm thu | Ghi chú |
| 1 | Tiến độ công việc | – Bên thực hiện công việc (thi công) ghi lại các công việc vào sổ theo dõi (biên bản nghiệm thu) – Hai bên xác nhận nghiệm thu công việc hàng ngày thông qua biên bản nghiệm thu công việc về chất lượng hoàn thành | |
| 2 | Các bên nghiệm thu | Giám sát quản lý bên thực hiện dịch vụ sẽ nghiệm thu trực tiếp với người thẩm quyền đại điện phía khách hàng (bên sử dụng dịch vụ) | |
| 3 | Thời gian nghiệm thu | – Nghiệm thu hàng ngày – Tổng hợp nghiệm thu hàng ngày ký xác nhận nghiệm thu/tháng làm cơ sở thanh toán |
X. CÁC QUY ĐỊNH
1. Quy định kiểm tra, vận hành hệ thống chiếu sáng tòa nhà, máy phát điện
1.1 Hệ thống chiếu sáng tòa nhà
| BỘ PHẬN ÁP DỤNG: – Bộ phận Kỹ thuật tòa nhà – Bộ phận bảo vệ tòa nhà | NGƯỜI LẬP: |
| CHỨC VỤ: Trưởng ban quản lý | |
| KÝ TÊN: Ngày: ………./…………/………. |
a. Mục đích
- Bảo đảm độ sáng và ánh sáng tại tòa nhà luôn đúng quy định chuẩn
- Thời gian tắt – mở hệ thống chiếu sáng phù hợp
b. Phân loại đèn
- Đèn bảng hiệu tầng thượng
- Đèn mặt ngoài tòa nhà
- Đèn hành lang các tầng
- Đèn lối thang bộ thoát hiểm
- Đèn cứu hộ các tầng
- Đèn bảng hiệu lối thoát hiểm
- Đèn trong thang máy
- Đèn khu vực sảnh lễ tân
- Đèn khu vực bãi xe máy
- Đèn lối lên xuống bãi xe
- Đèn chiếu sáng khu công cộng
- Đèn pha công viên
- Đèn phòng rác các tầng
- Đèn khu hành lang shop house
- Đèn phòng bảo vệ
c.Quy định thời gian tắt mở
| TT | LOẠI ĐÈN | PHÂN LOẠI | THỜI GIAN HOẠT ĐỘNG |
| 1 | Đèn bảng hiệu | Tự động hẹn giờ | 17:30 – 00:00 |
| 2 | Đèn hành lang các tầng | Tự động hẹn giờ | 18:00 – 06:00 (1 mở 1 tắt xen kẽ) |
| 3 | Đèn lối thang bộ thoát hiểm | Công tắc | Chỉ mở khi có nhu cầu sử dụng lối đi này |
| 4 | Đèn cứu hộ các tầng | Tự động | Tự động bật sáng khi tòa nhà có sự cố mất điện |
| 5 | Đèn bảng hiệu lối thoát hiểm | Luôn sáng để hướng dẫn cư dân lối thoát hiểm | |
| 6 | Đèn trong thang máy | Luôn sáng | |
| 7 | Đèn khu vực sảnh lễ tân | Chế độ hẹn giờ | 18:00 – 06:00 |
| 8 | Đèn khu vực bãi xe máy | Công tắc | 18:00 – 06:00 |
| 9 | Đèn lối lên xuống bãi xe | Công tắc | 18:00 – 06:00 |
| 10 | Đèn chiếu sáng khu công cộng | Công tắc | 18:00 – 06:00 |
| 11 | Đèn pha công viên | Công tắc | 18:00 – 06:00 |
| 12 | Đèn phòng rác các tầng | Công tắc | Chỉ mở khi có nhu cầu sử dụng |
| 13 | Đèn khu hành lang shop house | Hẹn giờ | Kích hoạt khi shop house vào hoạt động 24/24 |
| 14 | Đèn phòng bảo vệ | Công tắc | 18:00 – 06:00 |
d.Máy phát điện:
Trong thường hợp điều kiện thiên nhiên (bão táp, mây đen, mưa giông…) các đèn sử dụng hình thức công tắc có thể được mở sáng để phục vụ cho nhu cầu của cư dân và đảm bảo tính an toàn trong quá trình lưu thông.
(*) Mùa hè: đèn mở trễ 15 phút so với Quy định trên.
2.2 Máy phát điện
| BỘ PHẬN ÁP DỤNG: – Bộ phận Kỹ thuật tòa nhà Ban Quản Lý – Bộ phận văn phòng Ban Quản Lý – Bộ phận bảo vệ tòa nhà | NGƯỜI LẬP: |
| CHỨC VỤ: Trưởng ban quản lý | |
| KÝ TÊN: Ngày: ………./…………/………. |
a. Mục đích:
- Kiểm tra tính kỹ thuật của máy phát điện
- Bảo đảm tính an toàn khi vận hành của máy phát điện
- Kiểm tra lưu lượng dầu sử dụng của máy phát điện
b. Quy trình:
- Công tác chuẩn bị:
- Bộ phận kỹ thuật đề xuất với văn phòng về lịch cúp điện thử vận hạnh hệ thống máy phát điện của tòa nhà.
- Bộ phận văn phòng ra thông báo và dán ở bảng thông báo trước 24 giờ để cư dân có thể cập nhật thông tin.
- Thực hiện:
- Thông báo cho văn phòng Ban Quản Lý về việc vận hành và kiểm tra máy phát điện trước 15 phút.
- Văn phòng Ban Quản Lý thông báo với bộ phận bảo vệ và yêu cầu kiểm tra thang máy.
- Bộ phận bảo vệ cho tất cả thang máy kéo trở về tầng trệt và bảo đảm không có cư dân đang sử dụng thang máy.
- Sau thời gian vận hành máy phát điện 10 phút, bộ phận kỹ thuật sẽ mở lại hệ thống điện lưới bình thường.
- Bộ phận bảo vệ cho khởi động lại hệ thống thang máy hoạt động bình thường.
- Quy định:
Thời gian vận hành thử máy phát điện là 10 phút.
Nếu trong 30 ngày, máy phát điện chưa được vận hành, bộ phận kỹ thuật cần đề xuất và triển khai để vận hành kiểm tra máy.
Thời điểm thích hợp kiểm tra vận hành là thứ hai đến thứ sáu, 09:00 – 11:00 và 14:00 – 16:00. Thứ bảy và Chủ nhật tuyệt đối không được thực hiện công tác này.
Khi kiểm tra hoặc khi máy phát điện vận hành, nhân viên kỹ thuật phải có nhiệm vụ ghi rõ lại thông tin vào Sổ Theo Dõi Vận Hành Máy Phát Điện.
2. Quy định bảo trì – bảo dưỡng
Dựa trên cơ sở an toàn kỹ thuật theo tiêu chuẩn của Nhà Nước Việt Nam quy định, Công ty đã đề ra Quy trình bảo trì – bảo dưỡng cho tất cả các hệ thống trang thiết bị cho toàn công trình được thực hiện định kỳ theo các mốc thời gian thích hợp. Quy trình bao gồm các công tác kiểm tra, hiệu chỉnh, sửa chữa, vận hành cho hoạt động thử định kỳ (có nhu cầu) và vệ sinh công nghiệp.
2.1 Quy trình bảo trì bảo dưỡng
Định kỳ hàng tháng:
- Kiểm tra tổng quan cho từng hệ thống.
- Kiểm tra lên kế hoạch sửa chữa thay thế trang thiết bị cho từng hệ thống.
2.2 Các bước khi tiến hành kiểm tra định kỳ
- Biện pháp an toàn: Lập phương án đảm bảo an toàn để tránh xảy ra sự cố đáng tiếc trong quá trình kiểm tra…lên kế hoạch, lập phương án sửa chữa thay thế trang thiết bị.
- Kiểm tra hồ sơ, lý lịch hệ thống điện: Các hồ sơ kỹ thuật và thời gian kiểm tra định kỳ, lưu các hồ sơ có liên quan đến thiết bị bao gồm bản vẽ chung, sơ đồ bố trí, hướng dẫn vận hành, bảo dưỡng sửa chữa.
- Kiểm tra kỹ thuật bên ngoài: Kiểm tra các cơ cấu, bộ phận theo thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn và hướng dẫn của đơn vị thi công lắp đặt.
- Thử không tải: Kiểm tra hoạt động của các bộ phận, tiến hành cho hoạt động chạy thử thường xuyên nhằm kiểm tra các thiết bị phải luôn sẵn sàng ở tình trạng hoạt động tốt nhất.
3. Quy định chung:
- Đảm bảo thực hiện công việc đúng quy trình, đạt yêu cầu. Giữ gìn vệ sinh nơi làm việc luôn sạch sẽ, không rác, không bụi, không đọng nước.
- Nhân viên mặc đồng phục, trang bị đầy đủ bảo hộ lao động và mang thẻ của Công ty Dafuna.
- Chấp hành đúng các nội quy, quy chế, giờ làm việc của Công ty Dafuna và của Khách hàng.
- Lịch làm việc và phân công cụ thể của từng người, do người quản lý trực tiếp của Công ty Dafuna sắp xếp và điều động.
- Nhân viên được huấn luyện nghiệp vụ chuyên môn về quy trình an toàn vệ sinh lao động, an toàn lao động, an toàn vệ sinh thực phẩm…
- Cung cấp đầy đủ giấy tờ lý lịch của người lao động.
- Thực hiện chế độ bảo hiểm tai nạn cho nhân viên 24/24 và đầy đủ các chế độ khách theo quy định của Nhà Nước.
- Chấp hành nội quy lao động, các quy định của Công ty đề ra.
- Cung cấp đầy đủ giấy tờ lý lịch của người lao động.
- Thời hạn ký hợp đồng là 12 tháng.
- Đảm bảo cung cấp đủ nhân sự trong vòng 15 ngày sau khi ký hợp đồng chính thức.
TÀI LIỆU BIỂU MẪU:
| TT | Tên biểu mẫu | Mã biểu mẫu | Thời gian lưu | Bộ phận lưu |
| 1 | Bảng phân công bảo vệ hàng tuần. | BM – KYT | 1 năm | P. Kỹ Thuật |
| 2 | Biểu mẫu kỹ thuật | BM – CLKT | 1 năm | P. Kỹ Thuật |
| 3 | Biên bản sự việc | BM – BB | 1 năm | P. Kỹ Thuật |
| 4 | Sổ bàn giao ca | BM – SBG | 1 năm | P. Kỹ Thuật |
GIÁM ĐỐC ……….
