Mua nhà chung cư chưa nghiệm thu có hợp pháp không?
- Nghiệm thu nhà chung cư là gì?
- Quy định pháp luật về nghiệm thu nhà ở trước khi bàn giao
- Mua nhà chưa nghiệm thu: Hợp pháp hay không?
- Rủi ro khi mua nhà chung cư chưa nghiệm thu
- Làm sao để kiểm tra dự án đã nghiệm thu hay chưa?
- Lời khuyên dành cho người mua căn hộ
- Kết luận
Khi thị trường bất động sản trở nên sôi động, nhiều dự án chung cư được rao bán ngay cả khi còn đang trong giai đoạn hoàn thiện. Trong số đó, có những trường hợp chủ đầu tư mở bán hoặc bàn giao căn hộ khi chưa hoàn tất nghiệm thu công trình. Vậy câu hỏi đặt ra là: Mua nhà chung cư chưa nghiệm thu có hợp pháp không? Và người mua sẽ gặp phải những rủi ro gì? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết và chính xác nhất về vấn đề này.
Nghiệm thu nhà chung cư là gì?
Nghiệm thu là quá trình kiểm tra, đánh giá chất lượng thi công của công trình xây dựng trước khi đưa vào sử dụng. Với nhà chung cư, nghiệm thu bao gồm việc kiểm tra toàn bộ hạng mục như kết cấu chịu lực, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, thang máy và các tiêu chuẩn an toàn khác.
Chỉ khi công trình được cơ quan có thẩm quyền cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành, chủ đầu tư mới được phép bàn giao căn hộ cho khách hàng và đưa công trình vào sử dụng theo đúng quy định pháp luật.
Quy định pháp luật về nghiệm thu nhà ở trước khi bàn giao
Theo Khoản 1, Điều 31 Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Điều 123 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà ở cho khách hàng khi công trình đã được nghiệm thu hoàn thành theo đúng quy định pháp luật.
Ngoài ra, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ: Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch phải đáp ứng điều kiện đã hoàn thành việc xây dựng phần móng và có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về đủ điều kiện mở bán. Với nhà ở đã xây xong, phải được nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công trình mới được phép giao dịch.
Mua nhà chưa nghiệm thu: Hợp pháp hay không?
Câu trả lời là: Không hợp pháp nếu chủ đầu tư bàn giao nhà cho người mua khi chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình.
Mặc dù nhiều chủ đầu tư viện dẫn lý do tiến độ nhanh, khách hàng muốn vào ở sớm hoặc “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng giữ chỗ”, nhưng thực chất đây là hành vi vi phạm pháp luật. Việc mua bán, nhận nhà khi chưa nghiệm thu tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng, đặc biệt khi công trình chưa đảm bảo an toàn kỹ thuật hoặc chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Rủi ro khi mua nhà chung cư chưa nghiệm thu
Không được cấp sổ hồng
Cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho những căn hộ thuộc dự án chưa được nghiệm thu hoàn thành. Điều này khiến người mua không thể chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.
Rủi ro về an toàn
Nếu công trình chưa được kiểm định đầy đủ về phòng cháy chữa cháy, kết cấu chịu lực hay hệ thống kỹ thuật, người ở sẽ đối mặt với nguy cơ tai nạn, hỏa hoạn hoặc sự cố nghiêm trọng.
Không được đăng ký hộ khẩu, điện nước chính thức
Chung cư chưa nghiệm thu sẽ không được cấp mã số điện nước chính thức. Cư dân có thể phải sử dụng điện nước giá kinh doanh hoặc không thể đăng ký hộ khẩu tạm trú, thường trú.
Khó khăn khi mua bán, chuyển nhượng
Căn hộ chưa được nghiệm thu không có pháp lý rõ ràng, sẽ khó chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng hay thừa kế hợp pháp.
Dễ xảy ra tranh chấp
Nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ nghiệm thu, trì hoãn hoặc dính sai phạm pháp lý, người mua có nguy cơ mất trắng tiền hoặc phải kiện tụng kéo dài.
Làm sao để kiểm tra dự án đã nghiệm thu hay chưa?
Người mua cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh công trình đã được nghiệm thu, bao gồm:
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng
- Văn bản xác nhận nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, chứng nhận đủ điều kiện bàn giao
- Văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền
Ngoài ra, có thể kiểm tra tại website của Sở Xây dựng, tra cứu thông tin dự án đã đủ điều kiện bàn giao và cấp sổ hồng hay chưa.
Lời khuyên dành cho người mua căn hộ
Để hạn chế tối đa rủi ro, người mua cần lưu ý:
- Chỉ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có uy tín, pháp lý minh bạch
- Kiểm tra kỹ tình trạng nghiệm thu của công trình trước khi ký kết hoặc nhận nhà
- Không nhận bàn giao căn hộ hoặc thanh toán toàn bộ khi chưa có giấy nghiệm thu hoàn thành
- Nên nhờ luật sư, chuyên gia bất động sản tư vấn trước khi giao dịch với dự án chưa rõ pháp lý
- Nếu lỡ ký hợp đồng mua nhà chưa nghiệm thu, cần thương lượng để đưa điều khoản ràng buộc chủ đầu tư hoàn tất thủ tục nghiệm thu trước khi bàn giao
Kết luận
Việc mua nhà chung cư khi chưa nghiệm thu là hành vi không hợp pháp và tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng cho người mua. Đây không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi lâu dài như cấp sổ hồng, đăng ký tạm trú, an toàn sống và chuyển nhượng tài sản. Vì vậy, người mua cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý trước khi quyết định xuống tiền.
