Mua nhà chung cư có phải đóng thuế đất không?

• Thuế đất là gì?
• Đối tượng sẽ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp
• Mua nhà chung cư có phải đóng thuế đất không?
• Mua nhà chung cư có phải đóng thuế gì?
• Cách tính thuế đất hiện nay

Mua nhà chung cư có phải đóng thuế đất không là câu hỏi mà rất nhiều khách hàng khi mua nhà lần đầu đều muốn biết. Bài viết dưới đây sẽ cho bạn thông tin về các loại thuế cụ thể khi mua nhà chung cư.

Thuế đất là gì?

Trước khi tìm hiểu xem mua nhà chung cư có phải đóng thuế đất không cần phải làm rõ thuế đất làm gì. Thuế đất hay thuế sử dụng đất là loại thuế mà người sử dụng phải nộp trong quá trình dùng, khai thác. Thuế đất là một trong các loại chi phí mà những cá nhân, tổ chức bắt buộc phải nộp cho Nhà nước. Đây thuộc loại thuế gián thu, được áp dụng đối với đất công trình, đất nhà ở. 

Theo quy định Luật đất đai 2013 thì đất đai sẽ phân ra làm 2 nhóm chính bao gồm: các loại đất đai sử dụng trong nông nghiệp và phi nông nghiệp. Những cá nhân, tổ chức khi sử dụng phải đóng thuế sử dụng đất hàng năm theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.

Đối tượng sẽ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp

Theo điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bao gồm:

• Người nộp thuế là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất thuộc là đối tượng chịu thuế.
• Đất thuộc vùng nông thôn và thành thị.
• Đất sử dụng kinh doanh, sản xuất.
• Đất phi nông nghiệp không nằm trong nhóm đối tượng chịu thuế như: đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất sử dụng vào mục đích công cộng nhưng được các cá nhân, tổ chức sử dụng vào mục đích kinh doanh
• Nếu các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chưa được cấp sổ đỏ, người đang sử dụng đất là người có trách nhiệm nộp thuế đất.
• Nếu được cơ quan Nhà nước cho thuê đất, giao đất để thực hiện các dự án đầu tư, người được cho thuê đất, giao đất là người nộp thuế.
• Nếu người có quyền sử dụng đất cho thuê, người chịu thuế được xác định theo thỏa thuận của hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về người chịu thuế, người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất.
• Nếu đất đã có sổ đỏ nhưng đang xảy ra tranh chấp, người sử dụng đất là người nộp thuế trước khi tranh chấp được giải quyết.
• Trong trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một mảnh đất thì người đại diện hợp pháp của những người này sẽ là người nộp thuế.
• Nếu thuê nhà thuộc sở hữu của Nhà nước, người cho thuê nhà sẽ là người phải nộp thuế.

Mua nhà chung cư có phải đóng thuế đất không?

Mua nhà chung cư có phải đóng thuế đất không? Khách hàng có phải đóng thuế đất bởi họ có quyền sở hữu căn hộ và cả quyền sử dụng đất đối với các diện tích sau: Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư; diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng, tiện ích bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho người sử dụng căn hộ chung cư; diện tích làm sân, trồng hoa, cây xanh.

Theo “Điểm đ Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP”- Quy định về thu tiền sử dụng đất bao gồm: “Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê ”. Nghĩa là: Người mua nhà chung cư hiện nay không phải trực tiếp nộp tiền thuế đất cho Cơ quan thuế mà Chủ đầu tư của dự án mới phải nộp tiền thuế đất trực tiếp. Trong quá trình tính giá bán của các căn hộ chung cư, chủ đầu tư sẽ phải tính giá bán dựa trên giá trị của căn hộ và tiền đóng thuế đất, sau đó sẽ phân chia cho các căn hộ trong chung cư đó. Do vậy, giá bán căn hộ đã bao gồm tiền thuế sử dụng đất.

Tóm lại, bạn không nộp thuế đất trực tiếp cho cơ quan Nhà nước nhưng các khoản phí bạn phải trả khi mua nhà chung cư đó đã bao gồm thuế đất mà bạn phải đóng. 

Mua nhà chung cư có phải đóng thuế gì?

Khách hàng khi mua nhà chung cư có phải đóng thuế gì thì dưới đây là một số loại phí khi mua bán nhà chung cư:

• Thuế thu nhập cá nhân: Người thu nhập sẽ trích một phần tiền lương hoặc tiền từ khoản thu nhập khác để nộp vào ngân sách Nhà nước. Thuế này người bán phải nộp trong quá trình làm thủ tục mua bán, trao đổi, chuyển nhượng chung cư cho nhau. Để nhận được quyền sở hữu nhà chung cư, gọi tắt là “ sổ hồng” thì bên bán, bên chuyển nhượng phải nộp phí 2% trên giá trị hợp đồng.
• Lệ phí trước bạ: là lệ phí mà người sở hữu tài sản cố định phải kê khai và nộp vào cho cơ quan Nhà nước trước khi đưa tài sản cố định vào sử dụng. Người mua nhà sẽ phải nộp khoản lệ phí này nhưng có thể thỏa thuận xem ai là người sẽ phải nộp khoản phí này là người mua nhà hay chủ đầu tư.
• Lệ phí được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Theo“Khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC” thì khi khách hàng làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư thì phần lệ phí này sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Do đó,  tùy theo việc bạn mua nhà tại khu vực tỉnh nào thì sẽ áp dụng theo mức phí do tỉnh, thành phố đó quy định.
• Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà: Khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà cần chuẩn bị giấy tờ công chứng với mức phí theo tổng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng mua bán theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Ngoài ra, khi mua nhà chung cư phải đóng các loại thuế khác như: Thuế bảo trì căn hộ, phí bảo trì dịch vụ hàng tháng và một số khoản phí sau khi khách hàng vào ở tại chung cư như: Phí gửi xe, phí điện, nước và chi phí internet, chi phí khách hàng phải trả khi sử dụng một số chi phí đặc biệt. 

Cách tính thuế đất hiện nay

Sau khi tìm hiểu mua nhà chung cư có phải đóng thuế gì người mua nhà cũng cần phải biết cách tính thuế đất như thế nào. Theo điều 5 Luật thuế đất sử dụng phi nông nghiệp thì thuế đất sẽ phụ thuộc 3 yếu tố: diện tích đất tính thuế, giá của một mét vuông đất, thuế suất:

• Diện tích đất tính thuế: Số thuế đất phải nộp được tính dựa trên số diện tích đất ghi trên sổ đỏ, hồng. 
• Giá của một mét vuông đất: Mức giá này có thể thay đổi trong chu kỳ 5 năm, được Nhà nước quy định. Nếu có sự chuyển đổi về mục đích sử dụng, giá của một mét vuông đất được quy định tại thời điểm chuyển giao.
• Thuế suất: Được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến, cụ thể là: Diện tích trong hạn mức: 0,03%; Diện tích vượt quá 3 lần hạn mức: 0,07%; Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 0,15%.

Tùy thuộc vào từng khu vực hạn mức đất chia làm 5 khoảng:

• Đối với các phường/xã thì hạn mức tối đa cho phép là 90m2.
• Đối với các xã nằm gần khu vực thành phố thì hạn mức tối đa cho phép là 120m2.
• Đối với các xã ở khu vực đồng bằng thì hạn mức tối đa cho phép là 180m2.
• Đối với các xã vùng trung du thì hạn mức tối đa cho phép là 240m2.
• Đối với các xã miền núi thì hạn mức tối đa cho phép là 300m2.

Cách tính thuế đất đối với đất phi nông nghiệp như sau: 

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cần nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được giảm trừ (nếu có) 

Trong đó:

Số thuế phát sinh = Thuế suất x Diện tích đất tính thuế x Giá của một mét vuông đất

Xem công thức tính thuế đất có vẻ khá phức tạp nhưng trên thực tế, thuế sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình phải nộp thường dao động từ 100.000 – 300.000 đồng/năm.

Việc khách hàng trước khi mua nhà ngoài khảo sát thực tế căn nhà, giá tiền, nội thất, giao thông thì việc tìm hiểu xem mua nhà chung cư có cần phải đóng thuế đất không cũng rất quan trọng bởi khi mua nhà đặc biệt là mua nhà để ở thì việc hiểu rõ các khoản phí phải nộp là điều cần thiết. Qua bài viết trên đây, OneHousing tin rằng khách hàng có thêm hiểu biết về thuế đất và chủ động chi trả các chi phí phải nộp trong và sau khi mua nhà.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo