Mức xử phạt sử dụng căn hộ chung cư làm kho chứa hàng hóa

Hiện nay, theo quy định pháp luật về Nhà ở thì nhà chung cư bao gồm nhà chung cư được xây dựng để ở và nhà chung cư được xây dựng để sử dụng kết hợp để ở và kinh doanh. Thực tế, nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đã sử dụng căn hộ chung cư làm kho chứa hàng hóa hoặc sử dụng vào mục khác so với quy định pháp luật, vậy thì mức xử phạt sử dụng căn hộ chung cư làm kho chứa hàng hóa là  bao nhiêu? 

1. Thuê chung cư làm kho chứa hàng có được không? 

Trước đây, pháp luật quy định việc sử dụng căn hộ chung cư với mục đích để ở và chủ sở hữu căn chung cư này không được sử dụng vào mục đích kinh doanh nào khác. Tuy nhiên, việc quy định này đã hạn chế quyền chủ sở hữu căn hộ chung cư này do vậy pháp luật hiện nay quy định việc sử dụng căn hộ chung cư có thể sử dụng vào mục đích để ở, làm văn phòng, dịch vụ, thương mại,….

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 cho thấy cần xác định rõ ràng nhà chung cư mà mình đang  sở hữu thuộc nhà chung cư dùng để ở hay thuộc nhà chung cư có mục đích hỗn hợp bởi chủ sở hữu có thể sử dụng nhà chung cư để làm kho chứa hàng trong trường hợp nhà chung cư của chủ sở hữu là nhà chung cư có mục đích hỗn hợp.

Do vậy, tùy mục đích sử dụng nhà chung cư do cơ quan có thẩm quyền cấp phép từ khi xây dựng, mà chủ sở hữu có thể được phép sử dụng nhà chung cư để làm văn phòng, dịch vụ hoặc thương mại. Theo đó, tổ chức cá nhân cần xuất trình tài liệu chứng minh nhà chung cư của quý bạn đọc, chủ sở hữu nhà đang sử dụng là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp; hợp đồng thuê nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sau đó nộp đến Phòng Đăng ký kinh doanh xem xét, giải quyết hồ sơ. 

2. Mức xử phạt sử dụng căn hộ chung cư làm kho chứa hàng hóa:

Trường hợp quý bạn đọc sử dụng căn hộ chung cư làm kho chứa hàng hóa chính là hành vi vi phạm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Theo đó: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

– Hành vi sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về kiến trúc, thiết kế;

– Gây dột, gây thấm căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình;

– Kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ, kinh doanh dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;

– Hoạt động kinh doanh tại các phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định pháp luật;

– Kinh doanh nhà hàng, kinh doanh karaoke, kinh doanh quán bar tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, cách âm theo quy định của pháp luật;

– Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

 Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

– Lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; 

– Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư;

– Sử dụng phần diện tích và sử dụng các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng;

– Sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.

Như vậy, hành vi sử dụng căn hộ chung cư làm kho chứa hàng hóa quý bạn đọc, chủ sở hữu chung cư có thể bị xử phạt từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng. Ngoài ra, áp dụng thêm biện pháp khắc phục hậu quả là buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở.

3. Một số quy định pháp luật về sử dụng căn hộ chung cư: 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 về nhà chung cư có đặc điểm là có nhiều căn hộ, có cầu thang sử dụng chung, có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, bao gồm hai phần là sở hữu chung và sở hữu riêng, hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. 

Nhà chung cư gồm 02 loại: nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

3.1. Phần sở hữu riêng nhà chung cư:

Căn cứ theo quy định tại Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014, Phần sở hữu riêng của nhà chung cư như sau:

+ Diện tích bên trong căn hộ cụ thể bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

+ Các phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng hoặc gắn liền với căn hộ;

Căn cứ theo quy định tại Điều 6 Thông tư  02/2016/TT-BXD, việc quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau:

– Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở năm 2014 cần phải được ghi rõ trong hợp đồng thuê mua căn hộ, hợp đồng mua bán hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Cần lưu ý rằng, kèm theo hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế Quản lý, sử dụng Nhà chung cư có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trong trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

– Chủ sở hữu nhà chung cư có thể ủy quyền cho người khác hoặc trực tiếp quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng mục đích đã được phê duyệt, đúng công năng thiết kế và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

3.2. Phần sở hữu chung nhà chung cư:

Căn cứ theo quy định tại Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014, Phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

+ Nhà sinh hoạt cộng đồng nhà chung cư;

+ Diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Phần hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư, ngoại trừ các hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc thuộc diện giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

+ Trang thiết bị chung của nhà chung cư bao gồm: hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh, hay thuộc các nội dung của dự án đã được duyệt gồm công viên, sân chung, vườn hoa và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt;

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Thông tư  02/2016/TT-BXD, việc quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Thứ nhất, Đối với phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở năm 2014 và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Cần lưu ý rằng, kèm theo hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; các phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.

Thứ hai, Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt tuy nhiên lại chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này;

Sau khi tiến hành bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.

Thứ ba, Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các người sử dụng, chủ sở hữu nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và có quyền sở hữu công trình này.

Thứ tư, Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này; Trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này;

Thứ năm, Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau:

– Đối với các trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu thương mại, văn phòng, dịch vụ với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo nội dung tại mục Thứ tư nêu trên;

– Đối với trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ với khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo theo nội dung tại mục Thứ tư  nêu trên;

– Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, trong trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.
Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý và việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo nội dung tại mục Thứ tư  nêu trên;

Thứ sáu, Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị trong trường hợp nhà chung cư có Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

Thứ bảy, Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.

Thứ tám, Đối với trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Nhà ở năm 2014; 

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;