Những điều cần kiểm tra trong hợp đồng mua bán căn hộ
- 1. Thông tin pháp lý của chủ đầu tư và dự án
- 2. Thông tin căn hộ mua bán
- 3. Giá bán và phương thức thanh toán
- 4. Thời gian bàn giao và điều kiện bàn giao căn hộ
- 5. Quyền sở hữu và thời hạn sử dụng căn hộ
- 6. Quyền sử dụng tiện ích và diện tích chung – riêng
- 7. Phí quản lý và nghĩa vụ tài chính sau khi nhận nhà
- 8. Các điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng
- 9. Điều khoản về bảo hành căn hộ
- 10. Cam kết cấp sổ hồng cho người mua
- Kết luận
Khi mua căn hộ, hợp đồng mua bán là văn bản pháp lý quan trọng, xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, nhiều người mua vì thiếu kinh nghiệm hoặc chủ quan mà bỏ qua việc kiểm tra kỹ các điều khoản, dẫn đến tranh chấp hoặc rủi ro pháp lý sau này. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm rõ những nội dung cần kiểm tra trong hợp đồng mua bán căn hộ để đảm bảo an toàn và quyền lợi chính đáng.
1. Thông tin pháp lý của chủ đầu tư và dự án
Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra:
- Chủ đầu tư có đầy đủ pháp nhân hay không (mã số thuế, giấy đăng ký kinh doanh, trụ sở hoạt động hợp pháp)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình (dự án có sổ đỏ, được cấp phép xây dựng)
- Giấy phép xây dựng và văn bản chấp thuận đầu tư dự án
- Dự án có nằm trong quy hoạch treo, tranh chấp hoặc bị thế chấp không?
Việc này giúp đảm bảo căn hộ bạn mua thuộc dự án hợp pháp và được phép bán cho cá nhân.
2. Thông tin căn hộ mua bán
Đây là phần cực kỳ quan trọng trong hợp đồng. Bạn cần kiểm tra kỹ:
- Số tầng, số căn, diện tích sử dụng, diện tích tim tường/thông thủy
- Hướng ban công, hướng cửa chính, vị trí căn hộ trên sơ đồ tầng
- Loại căn hộ: để ở, officetel, shophouse (ảnh hưởng đến quyền sở hữu, thời hạn và chức năng sử dụng)
Nếu có sự sai lệch về diện tích thực tế khi nhận bàn giao, cần căn cứ vào điều khoản xử lý chênh lệch được ghi trong hợp đồng.
3. Giá bán và phương thức thanh toán
Người mua cần đặc biệt lưu ý:
- Giá bán đã bao gồm VAT, phí bảo trì 2% hay chưa
- Thời điểm thanh toán từng đợt và tỷ lệ phần trăm tương ứng
- Hình thức thanh toán: chuyển khoản ngân hàng hay tiền mặt
- Trường hợp chậm thanh toán sẽ bị xử lý ra sao? Có bị phạt, mất quyền ưu tiên hay không?
Ngoài ra, cần kiểm tra có quy định rõ ngân hàng bảo lãnh tiến độ dự án và tài khoản bảo lãnh không.
4. Thời gian bàn giao và điều kiện bàn giao căn hộ
- Thời gian bàn giao cụ thể (tháng/năm)
- Điều kiện bàn giao: bàn giao thô hay hoàn thiện, có nội thất hay chỉ giao phần xây dựng cơ bản
- Chất lượng hoàn thiện, thương hiệu vật liệu sử dụng (nếu có phụ lục đính kèm)
- Trường hợp chủ đầu tư giao trễ thì xử lý như thế nào? Có phạt hay bồi thường không?
Bạn nên yêu cầu rõ phụ lục về tiêu chuẩn bàn giao để so sánh với thực tế khi nhận nhà.
5. Quyền sở hữu và thời hạn sử dụng căn hộ
- Căn hộ được cấp sổ hồng có thời hạn hay lâu dài?
- Chủ đầu tư cam kết thời điểm nào làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua
- Trường hợp là officetel hoặc căn hộ xây trên đất thương mại dịch vụ, người mua chỉ được sở hữu 50 năm, cần ghi rõ trong hợp đồng để tránh hiểu lầm.
6. Quyền sử dụng tiện ích và diện tích chung – riêng
Trong hợp đồng cần nêu rõ:
- Người mua có quyền sử dụng các tiện ích chung: hồ bơi, thang máy, hành lang, nhà xe, công viên…
- Phân biệt rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung
- Chủ đầu tư không được phép thương mại hóa tiện ích chung nếu không có sự đồng ý của cộng đồng cư dân
7. Phí quản lý và nghĩa vụ tài chính sau khi nhận nhà
Hợp đồng cần quy định rõ:
- Phí quản lý tạm tính hoặc cố định trong năm đầu
- Ai là đơn vị quản lý: chủ đầu tư hay thuê bên thứ ba?
- Nghĩa vụ đóng phí vận hành, bảo trì, điện – nước – Internet từ thời điểm nào?
Điều này sẽ giúp người mua tránh bất ngờ với các khoản phí phát sinh khi nhận nhà.
8. Các điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng
Cần kiểm tra chi tiết các trường hợp:
- Người mua chậm thanh toán thì bị phạt bao nhiêu %? Có bị hủy hợp đồng không?
- Chủ đầu tư chậm giao nhà thì phải đền bù thế nào?
- Điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng
- Quy trình hòa giải và khởi kiện nếu có tranh chấp
9. Điều khoản về bảo hành căn hộ
Theo quy định pháp luật, thời hạn bảo hành tối thiểu là:
- 5 năm đối với phần kết cấu (sàn, cột, mái…)
- 2 năm đối với phần thiết bị, hệ thống kỹ thuật đi kèm (điện, nước, điều hòa, thang máy…)
Hợp đồng nên nêu rõ trách nhiệm bảo hành thuộc về chủ đầu tư hay nhà thầu để dễ xử lý khi có sự cố sau bàn giao.
10. Cam kết cấp sổ hồng cho người mua
Một trong những vấn đề quan trọng là thời hạn chủ đầu tư làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ. Hợp đồng cần ghi rõ:
- Khi nào được nộp hồ sơ xin cấp sổ
- Ai là người thực hiện thủ tục (chủ đầu tư hay người mua)
- Trường hợp chậm làm sổ có chế tài gì không?
Việc có sổ hồng là minh chứng hợp pháp giúp người mua bảo vệ tài sản và dễ dàng giao dịch về sau.
Kết luận
Một bản hợp đồng mua bán căn hộ chuẩn, rõ ràng và đầy đủ điều khoản pháp lý là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của người mua. Trước khi đặt bút ký, bạn cần kiểm tra kỹ từng điều khoản, đọc kỹ các phụ lục, và nếu cần, nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để tránh rủi ro.
