Những phần diện tích chung – riêng thường bị tranh chấp trong chung cư

• 1. Phân biệt phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng
• 2. Các phần diện tích thường gây tranh chấp
  • 2.1. Diện tích ban công, lô gia
  • 2.2. Hành lang và lối đi chung
  • 2.3. Tầng hầm để xe
  • 2.4. Phòng sinh hoạt cộng đồng
  • 2.5. Mái nhà, sân thượng
  • 2.6. Không gian kỹ thuật và hệ thống kỹ thuật (ống nước, điện, điều hòa trung tâm)
• 3. Cách phòng tránh và giải quyết tranh chấp
• 4. Kết luận

Trong các khu chung cư hiện nay, việc xác định ranh giới giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung luôn là vấn đề dễ gây mâu thuẫn, tranh chấp giữa cư dân với ban quản lý hoặc chủ đầu tư. Hiểu đúng quy định pháp luật về diện tích chung – riêng không chỉ giúp cư dân bảo vệ quyền lợi của mình mà còn góp phần xây dựng môi trường sống văn minh. Vậy những phần diện tích nào thường gây tranh chấp? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn làm rõ.

1. Phân biệt phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành:

• Phần sở hữu riêng là các khu vực thuộc quyền sử dụng riêng của chủ căn hộ, như: diện tích bên trong căn hộ (gồm cả logia, ban công gắn liền), thiết bị gắn liền với căn hộ do chủ sở hữu mua sắm.
• Phần sở hữu chung là các khu vực dùng chung cho toàn bộ cư dân trong tòa nhà, như: sảnh, hành lang, cầu thang, thang máy, nhà để xe công cộng (nếu không phân định chỗ cụ thể), hệ thống kỹ thuật…

2. Các phần diện tích thường gây tranh chấp

2.1. Diện tích ban công, lô gia

Nhiều chủ đầu tư tính cả diện tích ban công vào phần sở hữu riêng nhưng không làm rõ phần nào thuộc sở hữu chung (ví dụ lan can, hệ thống thoát nước). Điều này dễ dẫn đến tranh cãi khi cư dân muốn sửa chữa, cải tạo.

2.2. Hành lang và lối đi chung

Một số chủ đầu tư sử dụng hành lang hoặc lối đi để cho thuê làm kiosk, đặt máy bán hàng tự động… gây bức xúc cho cư dân vì đây là phần sở hữu chung.

2.3. Tầng hầm để xe

Tầng hầm là điểm nóng tranh chấp phổ biến. Có nơi chủ đầu tư khẳng định đây là tài sản của mình vì không nằm trong diện tích bán căn hộ. Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận rõ trong hợp đồng thì theo quy định, tầng hầm cũng là tài sản chung phục vụ toàn thể cư dân.

2.4. Phòng sinh hoạt cộng đồng

Một số chung cư sử dụng phòng sinh hoạt cộng đồng vào mục đích kinh doanh như cho thuê mở lớp học, mở văn phòng mà không thông qua cư dân – điều này thường bị phản đối mạnh.

2.5. Mái nhà, sân thượng

Mái nhà thường là phần sở hữu chung, nhưng có trường hợp cư dân tầng trên tự ý sử dụng, xây dựng thêm mà không có sự đồng thuận của toàn thể cư dân, dễ dẫn đến khiếu nại.

2.6. Không gian kỹ thuật và hệ thống kỹ thuật (ống nước, điện, điều hòa trung tâm)

Các hệ thống kỹ thuật thường bị nhầm là của căn hộ cụ thể nếu đi qua nhà đó. Tuy nhiên, theo quy định, đây là phần sở hữu chung và việc can thiệp cần có sự đồng thuận hoặc cho phép của ban quản trị.

3. Cách phòng tránh và giải quyết tranh chấp

• Đọc kỹ hợp đồng mua bán: Cư dân cần yêu cầu chủ đầu tư ghi rõ các phần sở hữu chung và riêng trong hợp đồng, tránh diễn giải mơ hồ.
• Tham chiếu bản vẽ thiết kế và nghiệm thu: Đây là căn cứ pháp lý để xác định phần diện tích chung – riêng.
• Thành lập ban quản trị chuyên nghiệp: Ban quản trị nên đại diện cư dân giám sát và quản lý phần sở hữu chung, tránh bị lạm dụng.
• Tranh chấp nghiêm trọng cần đến pháp luật: Trong trường hợp không thể giải quyết bằng thương lượng, cư dân có thể yêu cầu cơ quan chức năng can thiệp.

4. Kết luận

Phân định rõ ràng giữa diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng trong chung cư là nền tảng quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho cư dân và giữ gìn trật tự, văn minh trong cộng đồng. Trước khi ký hợp đồng mua nhà, người dân cần chủ động tìm hiểu kỹ, đồng thời giám sát việc sử dụng không gian chung nhằm bảo vệ lợi ích chung của toàn cư dân.