Những rủi ro khi ký hợp đồng thuê không công chứng: Người thuê và cho thuê cần lưu ý

• Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thuê nhà
• Những rủi ro khi không công chứng hợp đồng thuê
  • 1. Hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp
  • 2. Không có giá trị làm bằng chứng tại tòa án
  • 3. Khó xử lý khi bên thuê hoặc bên cho thuê vi phạm hợp đồng
  • 4. Rủi ro mất tiền đặt cọc
  • 5. Rắc rối khi chuyển nhượng hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
  • 6. Gặp rủi ro từ người cho thuê không có quyền sở hữu
  • 7. Không đảm bảo quyền đăng ký tạm trú, tạm vắng
  • 8. Rủi ro liên quan đến thuế
• Nên hay không nên công chứng hợp đồng thuê?
• Kết luận

Hợp đồng thuê nhà là một trong những văn bản pháp lý quan trọng nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ giữa bên thuê và bên cho thuê. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều trường hợp các bên ký kết hợp đồng mà không tiến hành công chứng hoặc chứng thực. Việc này tưởng như giúp đơn giản hóa thủ tục nhưng lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý. Vậy khi ký hợp đồng thuê căn hộ, nhà ở, văn phòng hay mặt bằng mà không công chứng, người thuê và người cho thuê sẽ đối mặt với những nguy cơ gì? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết để bạn có cái nhìn đầy đủ và cẩn trọng hơn khi giao kết hợp đồng thuê.

Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại Điều 492 và Điều 500 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 (Điều 121) lại quy định rõ rằng hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu hoặc luật chuyên ngành có quy định khác.

Tuy vậy, đối với các loại hình cho thuê khác như mặt bằng kinh doanh, kho xưởng, đất đai thì hợp đồng thuê thường bắt buộc công chứng nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên, theo Luật Đất đai và Luật Công chứng.

Từ thực tiễn này, nhiều người lựa chọn ký hợp đồng thuê mà không công chứng để tiết kiệm thời gian và chi phí. Tuy nhiên, chính sự chủ quan này lại tạo ra nhiều rủi ro không lường trước được.

Những rủi ro khi không công chứng hợp đồng thuê

1. Hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp

Một trong những rủi ro lớn nhất là khi tranh chấp xảy ra, hợp đồng không công chứng dễ bị tòa án xem xét là không có giá trị pháp lý, đặc biệt với các hợp đồng thuê dài hạn, hoặc thuê liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Điều này khiến quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê đều không được bảo vệ. Ví dụ: nếu bên thuê đầu tư sửa chữa mặt bằng kinh doanh mà hợp đồng không công chứng, thì việc đòi bồi thường rất khó khăn khi xảy ra tranh chấp.

2. Không có giá trị làm bằng chứng tại tòa án

Khi hai bên tranh chấp, hợp đồng không công chứng có thể không được chấp nhận làm chứng cứ nếu bên kia phủ nhận sự tồn tại của giao dịch. Lúc này, bên còn lại sẽ rơi vào thế bị động và rất khó chứng minh quyền lợi của mình.

Thực tế đã có nhiều trường hợp người thuê bị chủ nhà đơn phương cắt hợp đồng, đuổi khỏi nhà giữa chừng hoặc tăng giá bất hợp lý mà không thể làm gì được do hợp đồng không có giá trị pháp lý rõ ràng.

3. Khó xử lý khi bên thuê hoặc bên cho thuê vi phạm hợp đồng

Trong trường hợp bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán, gây hư hỏng tài sản hoặc bên cho thuê tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng, việc không có hợp đồng công chứng khiến quá trình giải quyết tranh chấp bị kéo dài và phức tạp.

Ví dụ: người thuê chưa đến hạn thanh lý hợp đồng nhưng bị chủ nhà yêu cầu rời đi với lý do “thỏa thuận miệng”. Không có hợp đồng công chứng, người thuê không có cơ sở pháp lý rõ ràng để bảo vệ mình.

4. Rủi ro mất tiền đặt cọc

Một trường hợp thường xảy ra là người thuê đặt cọc tiền để giữ chỗ hoặc đảm bảo hợp đồng nhưng sau đó không được hoàn trả khi có vấn đề. Nếu không có hợp đồng công chứng ghi rõ nội dung đặt cọc, thời hạn và điều kiện hoàn trả, bên thuê hoàn toàn có thể mất trắng số tiền này.

Tương tự, người cho thuê cũng có thể gặp rủi ro khi người thuê bỏ trốn mà không thanh toán các khoản còn lại hoặc chiếm dụng tài sản.

5. Rắc rối khi chuyển nhượng hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn

Khi hợp đồng không được công chứng, các điều khoản về chuyển nhượng, chấm dứt, gia hạn hợp đồng… thường không rõ ràng, gây khó khăn trong việc thực hiện.

Ví dụ: người thuê muốn chuyển nhượng hợp đồng thuê cho người khác nhưng không được chủ nhà đồng ý, hoặc chủ nhà muốn lấy lại nhà trước thời hạn nhưng không có điều khoản ràng buộc, dẫn đến tranh chấp kéo dài.

6. Gặp rủi ro từ người cho thuê không có quyền sở hữu

Một tình huống không hiếm gặp là người cho thuê không phải chủ sở hữu thật sự của căn hộ hoặc tài sản, mà chỉ là người quản lý hoặc bên thuê lại. Nếu không kiểm tra kỹ giấy tờ và không công chứng hợp đồng, người thuê có thể bị mất trắng khi chủ sở hữu thật xuất hiện và yêu cầu thu hồi tài sản.

Hợp đồng công chứng giúp xác minh thông tin về người cho thuê, tài sản cho thuê và làm rõ quyền sở hữu, từ đó giúp người thuê yên tâm hơn trong quá trình sử dụng.

7. Không đảm bảo quyền đăng ký tạm trú, tạm vắng

Nhiều địa phương yêu cầu người thuê nhà phải có hợp đồng thuê có công chứng mới được đăng ký tạm trú, tạm vắng hoặc đăng ký thường trú. Nếu không có hợp đồng công chứng, người thuê sẽ gặp khó khăn trong việc làm giấy tờ tùy thân, đăng ký học cho con, xin cấp giấy phép kinh doanh tại địa chỉ thuê…

8. Rủi ro liên quan đến thuế

Với những căn hộ cho thuê, chủ nhà có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế cho nhà nước. Hợp đồng không công chứng khiến việc kiểm tra, xác minh thu nhập gặp khó khăn, gây thiệt hại cho ngân sách và dễ phát sinh tranh chấp nếu bị phát hiện. Trong một số trường hợp, người thuê cũng có thể bị liên đới trách nhiệm nếu tham gia ký hợp đồng không rõ ràng.

Nên hay không nên công chứng hợp đồng thuê?

Dù pháp luật không bắt buộc công chứng đối với tất cả loại hợp đồng thuê, tuy nhiên việc công chứng vẫn nên được thực hiện, nhất là khi:

• Giá trị tài sản cho thuê lớn
• Thời gian thuê dài hạn (trên 6 tháng)
• Có điều khoản phức tạp như đặt cọc, gia hạn, chuyển nhượng
• Bên thuê là doanh nghiệp, tổ chức cần pháp lý rõ ràng
• Có thể phát sinh tranh chấp về tiền bạc, trách nhiệm

Chi phí công chứng hợp đồng thuê khá thấp (khoảng vài trăm nghìn đến một triệu đồng tùy giá trị hợp đồng) nhưng lợi ích pháp lý lại rất lớn, giúp các bên yên tâm và minh bạch trong giao dịch.

Kết luận

Ký hợp đồng thuê nhà hoặc mặt bằng mà không công chứng tuy giúp tiết kiệm thời gian và chi phí ban đầu, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả người thuê và người cho thuê. Để đảm bảo an toàn, các bên nên lựa chọn công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng uy tín, đồng thời ghi rõ các điều khoản quan trọng như thời hạn, tiền thuê, điều kiện chấm dứt, nghĩa vụ thanh toán và bồi thường.

Việc đầu tư một chút công sức và chi phí để công chứng hợp đồng sẽ giúp bạn tránh được những tranh chấp không đáng có, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tạo niềm tin trong giao dịch. Đây chính là bước quan trọng giúp xây dựng môi trường thuê nhà minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.