Những sai lầm thường gặp khi đặt cọc mua chung cư tránh mất tiền oan

Việc đặt cọc mua căn hộ chung cư tưởng chừng đơn giản nhưng lại là một bước cực kỳ quan trọng và tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu bạn thiếu hiểu biết hoặc chủ quan. Chỉ cần một sai sót nhỏ trong giai đoạn này, bạn có thể mất tiền, mất nhà, thậm chí dính vào kiện tụng kéo dài. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nhận diện những sai lầm phổ biến nhất khi đặt cọc mua chung cư và cách phòng tránh.

Đặt cọc khi chưa kiểm tra pháp lý dự án

Đây là lỗi rất nghiêm trọng nhưng lại khá phổ biến, nhất là ở các dự án mới mở bán hoặc đang xây dựng. Nhiều người đặt cọc chỉ vì nghe môi giới quảng cáo hấp dẫn mà không yêu cầu xem các giấy tờ pháp lý quan trọng như giấy phép xây dựng, sổ đỏ dự án, quyết định chấp thuận đầu tư hoặc văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng.

Kết quả là người mua bị rơi vào thế “ôm bom”, không thể ký hợp đồng mua bán chính thức, bị kẹt vốn hoặc mất cọc nếu dự án gặp sự cố pháp lý.

Quá tin tưởng vào môi giới không uy tín

Không phải môi giới nào cũng minh bạch và có tâm. Nhiều người vì thiếu kinh nghiệm đã hoàn toàn giao phó việc đặt cọc cho môi giới mà không kiểm tra danh tính hoặc ủy quyền của họ. Hậu quả là đặt cọc cho người không có quyền đại diện, không thể ký hợp đồng, không thể đòi lại tiền hoặc rơi vào bẫy lừa đảo.

Người mua cần chắc chắn rằng môi giới làm việc cho sàn giao dịch uy tín, có hợp đồng ủy quyền rõ ràng từ chủ đầu tư hoặc người bán.

Hợp đồng đặt cọc sơ sài, thiếu ràng buộc pháp lý

Một lỗi phổ biến khác là ký hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay hoặc văn bản sơ sài, thiếu các điều khoản quan trọng. Khi xảy ra tranh chấp, người mua gần như không có căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi.

Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ thông tin cá nhân của hai bên, chi tiết căn hộ (diện tích, tầng, mã căn, hướng…), số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng mua bán, điều kiện chấm dứt hợp đồng và cách xử lý tiền cọc trong từng tình huống.

Đặt cọc trước khi thương lượng điều khoản mua bán

Nhiều người quá vội vàng “giữ chỗ” mà chưa thống nhất các điều khoản quan trọng như giá bán cuối cùng, thời hạn thanh toán, bàn giao nội thất, chiết khấu hay chính sách hậu mãi. Điều này khiến người mua rơi vào thế bị động khi ký hợp đồng chính thức.

Nếu không đồng ý với các điều khoản sau này, bạn sẽ đứng giữa hai lựa chọn đều bất lợi: mất cọc hoặc buộc phải ký.

Không xác minh quyền sở hữu của người bán

Đối với các căn hộ đã có sổ, người mua cần kiểm tra xem người bán có phải là chủ sở hữu hợp pháp hay không. Căn hộ có thể đang bị thế chấp, bị tranh chấp hoặc thuộc đồng sở hữu mà các bên chưa đồng thuận.

Nếu không xác minh kỹ, bạn có thể không thể công chứng, sang tên hoặc phải chờ xử lý pháp lý rất lâu.

Đặt cọc quá nhiều tiền

Việc đặt cọc quá lớn mà không có bảo đảm tương xứng là hành động rất rủi ro. Mức đặt cọc hợp lý thường nằm trong khoảng 5%–10% giá trị căn hộ.

Nếu bạn đặt 30%–50% khi pháp lý chưa rõ ràng, quyền lợi chưa đảm bảo, bạn rất dễ mất trắng nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết.

Không quy định rõ cách xử lý khi hủy giao dịch

Hợp đồng đặt cọc cần có điều khoản rõ ràng về việc bên nào bị mất cọc, bên nào phải bồi thường nếu giao dịch không hoàn thành.

Nếu thiếu điều khoản này, khi xảy ra sự cố như không ký được hợp đồng, một bên đổi ý, hoặc dự án dừng lại, sẽ rất khó để đòi lại tiền và giải quyết tranh chấp.

Không công chứng hoặc không có người làm chứng

Hợp đồng đặt cọc nên được công chứng để tăng giá trị pháp lý. Nếu không thể công chứng, bạn cần có ít nhất một người làm chứng uy tín ký tên xác nhận.

Việc chỉ lập giấy tay đơn giản khiến bạn rất khó chứng minh quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Không thỏa thuận rõ các khoản chi phí phát sinh

Giá bán căn hộ không phải là toàn bộ chi phí bạn phải trả. Còn có các loại phí như thuế thu nhập cá nhân, phí bảo trì, phí quản lý, lệ phí trước bạ, phí sang tên.

Nếu không ghi rõ trong hợp đồng bên nào chịu các khoản phí này, rất dễ xảy ra tranh cãi sau khi ký hợp đồng chính thức.

Đặt cọc khi chưa xem căn hộ thực tế

Đây là lỗi khá phổ biến ở các dự án đang xây dựng hoặc các căn hộ mẫu. Người mua thường đặt cọc dựa trên bản vẽ, phối cảnh 3D hoặc lời môi giới mà không trực tiếp kiểm tra hiện trạng thực tế.

Khi nhận nhà mới phát hiện căn không đúng như mô tả, bị che view, lỗi kỹ thuật hay vị trí không thuận tiện thì đã quá muộn để rút lui mà không mất cọc.

Kết luận: Hãy cẩn trọng trước khi “xuống tiền”

Đặt cọc là bước đầu tiên trong hành trình mua chung cư, nhưng cũng là khâu dễ xảy ra rủi ro nhất nếu không cẩn thận. Người mua cần chủ động tìm hiểu kỹ về dự án, kiểm tra pháp lý, xác minh người bán, thương lượng điều khoản rõ ràng và lập hợp đồng đặt cọc đầy đủ, đúng pháp luật.

Đừng để sự vội vàng khiến bạn đánh đổi tài chính và thời gian bằng một sai lầm không đáng có. Hãy thật tỉnh táo, chuẩn bị kỹ lưỡng để việc mua căn hộ trở thành quyết định đầu tư đúng đắn và an toàn.