Quy định về bảo hành phần sở hữu chung và riêng.

Khi mua căn hộ chung cư, rất nhiều cư dân chỉ quan tâm đến thời hạn bảo hành căn hộ, nhưng lại chưa hiểu rõ phần nào được bảo hành, phần nào không, đặc biệt là sự khác biệt giữa phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Việc nắm rõ quy định bảo hành sẽ giúp cư dân bảo vệ quyền lợi, tránh tranh chấp với chủ đầu tư hoặc ban quản lý.

1. Bảo hành nhà chung cư là gì?

Bảo hành nhà chung cư là trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng, khiếm khuyết về xây dựng phát sinh trong thời hạn luật định sau khi bàn giao nhà.

Căn cứ pháp lý chính:

Luật Nhà ở 2014
Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Thông tư 02/2016/TT-BXD

2. Thời hạn bảo hành chung cư theo quy định

Theo Luật Nhà ở 2014:

Nhà chung cư: Thời hạn bảo hành tối thiểu 60 tháng (5 năm) kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Áp dụng cho cả phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung.

Lưu ý: Một số chủ đầu tư có thể cam kết thời gian dài hơn trong hợp đồng, nhưng không được thấp hơn quy định pháp luật.

3. Phần sở hữu riêng được bảo hành gồm những gì?

3.1. Khái niệm phần sở hữu riêng

Phần sở hữu riêng là phần diện tích, hạng mục thuộc quyền sử dụng riêng của từng chủ căn hộ.

3.2. Các hạng mục thuộc phần sở hữu riêng được bảo hành

Kết cấu bên trong căn hộ
Tường, trần, sàn
Hệ thống điện, nước trong căn hộ
Cửa đi, cửa sổ
Thiết bị gắn liền với căn hộ theo hợp đồng mua bán

👉 Chủ đầu tư phải sửa chữa miễn phí nếu lỗi phát sinh do:

Thi công không đúng kỹ thuật
Vật liệu kém chất lượng
Lỗi thiết kế

3.3. Trường hợp không được bảo hành

Hư hỏng do cư dân tự cải tạo, sửa chữa
Sử dụng sai công năng
Hao mòn tự nhiên theo thời gian

4. Phần sở hữu chung được bảo hành gồm những gì?

4.1. Khái niệm phần sở hữu chung

Phần sở hữu chung là các hạng mục phục vụ toàn bộ cư dân trong tòa nhà, không thuộc riêng căn hộ nào.

4.2. Các hạng mục phần sở hữu chung được bảo hành

Móng, cột, dầm, sàn, tường bao
Hành lang, cầu thang bộ, thang máy
Hệ thống điện, nước chung
Hệ thống PCCC
Hạ tầng kỹ thuật chung
Khu sinh hoạt cộng đồng

👉 Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành, kể cả khi cư dân đã vào ở.

5. Trách nhiệm của chủ đầu tư trong thời gian bảo hành

Chủ đầu tư có nghĩa vụ:

Tiếp nhận yêu cầu bảo hành của cư dân hoặc ban quản trị
Khắc phục hư hỏng trong thời gian hợp lý
Không được thu phí bảo hành
Không được trì hoãn hoặc từ chối bảo hành trái quy định

Nếu chủ đầu tư không thực hiện, cư dân có quyền:

Khiếu nại
Tố cáo
Khởi kiện theo quy định pháp luật

6. Vai trò của ban quản trị và ban quản lý

Ban quản trị: Đại diện cư dân yêu cầu chủ đầu tư bảo hành phần sở hữu chung
Ban quản lý: Phối hợp ghi nhận hư hỏng, lập hồ sơ bảo hành

👉 Lưu ý: Quỹ bảo trì 2% không được dùng để thay thế nghĩa vụ bảo hành của chủ đầu tư.

7. Phân biệt bảo hành và bảo trì – cư dân cần tránh nhầm lẫn

Tiêu chí	Bảo hành	Bảo trì
Chủ thể thực hiện	Chủ đầu tư	Ban quản trị
Nguồn tiền	Chủ đầu tư	Quỹ bảo trì 2%
Thời gian	Có thời hạn	Thường xuyên
Áp dụng	Lỗi xây dựng	Hao mòn, xuống cấp

8. Cư dân cần làm gì để đảm bảo quyền lợi bảo hành?

Kiểm tra kỹ căn hộ khi nhận bàn giao
Lưu giữ hợp đồng mua bán và biên bản bàn giao
Báo lỗi sớm bằng văn bản/email
Phối hợp với ban quản trị
Ghi nhận bằng hình ảnh, video khi có hư hỏng

9. Kết luận

Hiểu rõ quy định về bảo hành phần sở hữu chung và riêng giúp cư dân:

Tránh bị đẩy chi phí sai trách nhiệm
Giảm tranh chấp với chủ đầu tư
Bảo vệ tài sản lâu dài

👉 Khi phát hiện hư hỏng trong thời gian bảo hành, cư dân có quyền yêu cầu chủ đầu tư khắc phục, không phải tự bỏ tiền sửa chữa.