Quy định về cải tạo căn hộ có ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà

Nhu cầu cải tạo, sửa chữa căn hộ chung cư ngày càng phổ biến nhằm tối ưu công năng, nâng cao chất lượng sống. Tuy nhiên, không phải hạng mục cải tạo nào cư dân cũng được tự ý thực hiện, đặc biệt là những thay đổi có nguy cơ ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà. Việc cải tạo sai quy định có thể dẫn đến mất an toàn, tranh chấp và xử phạt nghiêm trọng.

Vậy pháp luật quy định thế nào về cải tạo căn hộ chung cư? Trường hợp nào được phép, trường hợp nào bị cấm? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ.

1. Kết cấu tòa nhà chung cư là gì?

Theo Luật Nhà ở 2014, kết cấu tòa nhà chung cư bao gồm:

Móng, cột, dầm, sàn chịu lực
Tường bao, tường chịu lực
Trần, mái
Hệ thống kỹ thuật chung gắn liền với kết cấu (điện, nước, PCCC, thoát nước…)

👉 Đây đều là phần sở hữu chung, không thuộc quyền định đoạt riêng của bất kỳ chủ căn hộ nào.

2. Cư dân có được cải tạo căn hộ hay không?

2.1. Các hạng mục cải tạo được phép

Cư dân được cải tạo, sửa chữa bên trong phần sở hữu riêng của căn hộ nếu:

Không làm thay đổi kết cấu chịu lực
Không ảnh hưởng đến hệ thống kỹ thuật chung
Không làm thay đổi mặt ngoài tòa nhà

Ví dụ:

Sơn sửa tường ngăn không chịu lực
Thay sàn gỗ, gạch lát
Thay thiết bị vệ sinh, tủ bếp
Lắp vách ngăn nhẹ (thạch cao, kính…)

2.2. Các hạng mục cải tạo bị nghiêm cấm

Cư dân không được phép thực hiện các hành vi sau:

Đục phá tường chịu lực, dầm, cột
Cơi nới ban công, lô gia
Thay đổi mặt ngoài căn hộ (màu sơn, cửa, lan can)
Tự ý thay đổi công năng gây quá tải kết cấu
Can thiệp hệ thống điện, nước, PCCC chung

👉 Những hành vi này có thể gây nguy hiểm cho toàn bộ tòa nhà.

3. Quy định pháp luật về cải tạo căn hộ ảnh hưởng kết cấu

Căn cứ pháp lý gồm:

Luật Nhà ở 2014
Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm xây dựng
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo đó:

Mọi cải tạo có khả năng ảnh hưởng kết cấu đều phải được Ban quản lý/Ban quản trị chấp thuận
Trường hợp nghiêm trọng còn phải xin phép cơ quan quản lý xây dựng

4. Trình tự xin phép cải tạo căn hộ đúng quy định

Để tránh rủi ro, cư dân nên thực hiện theo các bước:

Gửi đơn đề nghị cải tạo đến Ban quản lý/Ban quản trị
Cung cấp bản vẽ cải tạo (nếu có)
Cam kết không ảnh hưởng kết cấu, an toàn chung
Chỉ thi công sau khi được chấp thuận
Tuân thủ thời gian, tiếng ồn, quy định thi công

5. Hậu quả khi cải tạo căn hộ trái phép

Cư dân vi phạm có thể:

Bị yêu cầu khôi phục hiện trạng ban đầu
Bị xử phạt hành chính (có thể lên đến hàng chục triệu đồng)
Bị buộc bồi thường thiệt hại
Chịu trách nhiệm nếu gây sự cố nghiêm trọng, mất an toàn

6. Lời khuyên khi cải tạo căn hộ chung cư

Luôn kiểm tra nội quy chung cư trước khi cải tạo
Không nghe theo nhà thầu thi công trái phép
Ưu tiên cải tạo nhẹ, không xâm phạm kết cấu
Tham vấn Ban quản lý khi có nghi ngờ

7. Kết luận

Việc cải tạo căn hộ chung cư chỉ được phép trong phạm vi sở hữu riêng và không làm ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà. Tuân thủ đúng quy định không chỉ giúp cư dân tránh rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo an toàn cho cả cộng đồng sinh sống.