Quy định về chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa nhận bàn giao

• Chuyển nhượng căn hộ chưa nhận bàn giao là gì?
• Pháp luật quy định gì về chuyển nhượng căn hộ chưa nhận bàn giao?
• Trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
  • Bước 1: Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng
  • Bước 2: Thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng (F2)
  • Bước 3: Làm thủ tục tại văn phòng công chứng
  • Bước 4: Thông báo cho chủ đầu tư
• Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng
• Những rủi ro thường gặp khi chuyển nhượng căn hộ chưa bàn giao
• Lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng
• Kết luận

Trên thị trường bất động sản, việc chuyển nhượng căn hộ chưa nhận bàn giao (hay còn gọi là “bán căn hộ trên giấy”) đang diễn ra khá phổ biến. Đây là hình thức giúp người mua chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai khi chưa chính thức nhận nhà. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ quy định pháp luật liên quan và những điều kiện để chuyển nhượng hợp pháp. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ vấn đề này một cách chi tiết và dễ hiểu nhất.

Chuyển nhượng căn hộ chưa nhận bàn giao là gì?

Chuyển nhượng căn hộ chưa nhận bàn giao là việc bên mua ban đầu (F1) bán lại hợp đồng mua bán căn hộ cho bên thứ hai (F2) khi dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thành nhưng chưa chính thức bàn giao nhà.

Trên thực tế, đây là hình thức chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán giữa người mua và chủ đầu tư cho một người khác.

Pháp luật quy định gì về chuyển nhượng căn hộ chưa nhận bàn giao?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể tại Điều 59, người mua nhà ở hình thành trong tương lai được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho bên thứ ba với điều kiện phải đáp ứng đủ các tiêu chí pháp lý sau:

1. Dự án phải được chủ đầu tư xây dựng đúng tiến độ và đã được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực nếu có yêu cầu, và phải đăng ký tại sàn giao dịch bất động sản nếu luật có quy định.
3. Chưa nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu căn hộ đã nhận bàn giao, thì phải thực hiện chuyển nhượng như bất kỳ giao dịch bất động sản thông thường khác.
4. Chủ đầu tư không cấm hoặc hạn chế việc chuyển nhượng hợp đồng trong hợp đồng gốc đã ký với bên mua đầu tiên.

Trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Bước 1: Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng

Trước tiên, người mua (F1) cần kiểm tra hợp đồng gốc xem có điều khoản hạn chế việc chuyển nhượng hay không. Đồng thời, phải đảm bảo dự án đã đủ điều kiện mở bán hợp pháp.

Bước 2: Thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng (F2)

Hai bên tiến hành đàm phán giá chuyển nhượng, các khoản phí đã đóng, và thống nhất các điều khoản như thanh toán, thời gian thực hiện, nghĩa vụ thuế…

Bước 3: Làm thủ tục tại văn phòng công chứng

Cả hai bên cần ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Sau khi công chứng xong, cần thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế thu nhập cá nhân (nếu có).

Bước 4: Thông báo cho chủ đầu tư

Hợp đồng chuyển nhượng sau khi được công chứng sẽ được nộp cho chủ đầu tư để làm thủ tục sang tên. Chủ đầu tư sẽ xác nhận thay đổi chủ thể trong hợp đồng và cập nhật thông tin của bên nhận chuyển nhượng (F2).

Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng

Người chuyển nhượng (F1) phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá trị chuyển nhượng. Ngoài ra, còn có thể phát sinh:

• Phí công chứng (tùy giá trị hợp đồng)
• Lệ phí hành chính tại cơ quan chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch bất động sản
• Phí chuyển đổi tại một số dự án (nếu có quy định nội bộ)

Những rủi ro thường gặp khi chuyển nhượng căn hộ chưa bàn giao

Việc chuyển nhượng khi căn hộ chưa được bàn giao tiềm ẩn một số rủi ro, bao gồm:

• Chủ đầu tư không hợp tác, cố tình làm chậm thủ tục sang tên
• Điều khoản hợp đồng mập mờ, không quy định rõ quyền chuyển nhượng
• Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán, dẫn đến hợp đồng có nguy cơ vô hiệu
• Người mua không kiểm tra kỹ năng lực chủ đầu tư, dẫn đến tranh chấp hoặc thiệt hại tài chính

Lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng

Để đảm bảo an toàn khi chuyển nhượng căn hộ chưa bàn giao, cần:

• Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý dự án và tình trạng hợp đồng
• Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng
• Thực hiện công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề luật sư hoặc phòng công chứng
• Giao dịch tiền mặt hoặc chuyển khoản phải có biên nhận đầy đủ
• Không nên giao tiền trước khi có xác nhận sang tên từ chủ đầu tư

Kết luận

Việc chuyển nhượng căn hộ chưa nhận bàn giao hoàn toàn hợp pháp nếu được thực hiện đúng quy định pháp luật và theo đúng quy trình thủ tục. Đây là hình thức giúp tăng tính thanh khoản cho người mua trong bối cảnh có nhiều biến động tài chính. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và tránh rủi ro, người mua và người bán đều cần hiểu rõ quyền, nghĩa vụ cũng như kiểm tra kỹ pháp lý trước khi thực hiện giao dịch.