Quy định về nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư được nhận tiền của khách hàng ra sao?

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình bất động sản phổ biến tại Việt Nam, cho phép người mua sở hữu nhà khi dự án chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu chủ đầu tư huy động vốn trái quy định. Vì vậy, pháp luật đã ban hành các quy định rất chặt chẽ về điều kiện, thời điểm và tỷ lệ nhận tiền của khách hàng.

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa được xây dựng xong, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng, nhưng đã đủ điều kiện pháp lý để giao dịch theo quy định.

Ví dụ:

Căn hộ chung cư đang xây dựng
Nhà ở trong dự án chưa hoàn thiện phần thô
Nhà ở chưa được cấp sổ hồng tại thời điểm ký hợp đồng

2. Điều kiện để chủ đầu tư được phép nhận tiền của khách hàng

Chủ đầu tư không được tự ý nhận tiền khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Cụ thể, dự án phải:

Có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất
Có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải xin phép)
Đã hoàn thành xong phần móng đối với chung cư
Có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng cấp
Có bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ bàn giao nhà

➡️ Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, chủ đầu tư mới được ký hợp đồng mua bán và nhận tiền từ khách hàng.

3. Quy định về tỷ lệ và tiến độ nhận tiền

3.1. Lần thanh toán đầu tiên

Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 30% giá trị hợp đồng
Việc thu tiền phải gắn với hợp đồng mua bán hợp pháp

⚠️ Việc thu “đặt cọc giữ chỗ”, “phiếu đăng ký”, “hợp đồng góp vốn trá hình” trước khi đủ điều kiện đều tiềm ẩn rủi ro và có thể trái luật.

3.2. Các đợt thanh toán tiếp theo

Tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng
Nếu người mua chưa được cấp sổ hồng, chủ đầu tư không được thu quá 95%
Việc thu tiền phải phù hợp với tiến độ xây dựng thực tế

3.3. Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Tổng số tiền nhận trước khi bàn giao nhà không vượt quá 50% giá trị hợp đồng

4. Quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai

Theo quy định, chủ đầu tư bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng cho từng dự án hoặc từng hợp đồng.

Ý nghĩa của bảo lãnh:

Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết
Ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền khách hàng đã đóng

➡️ Người mua cần yêu cầu:

Thông tin ngân hàng bảo lãnh
Thư bảo lãnh cụ thể cho căn hộ mình mua

5. Những hành vi chủ đầu tư không được phép thực hiện

Người mua cần cảnh giác với các dấu hiệu sau:

Thu tiền khi chưa xây xong móng
Không có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán
Thu tiền vượt tỷ lệ quy định
Ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác thay cho hợp đồng mua bán
Không có hoặc không cung cấp thông tin bảo lãnh ngân hàng

➡️ Các hành vi này có thể bị xử phạt hành chính, buộc hoàn tiền hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu lừa đảo.

6. Người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Trước khi xuống tiền, người mua nên:

Kiểm tra pháp lý dự án tại Sở Xây dựng
Đọc kỹ tiến độ thanh toán trong hợp đồng
Yêu cầu thư bảo lãnh ngân hàng
Không đóng tiền vượt tỷ lệ cho phép
Ưu tiên thanh toán qua tài khoản ngân hàng của chủ đầu tư

7. Kết luận

Quy định về việc nhận tiền đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng nhằm bảo vệ người mua và kiểm soát rủi ro thị trường bất động sản. Việc nắm rõ điều kiện, tỷ lệ và thời điểm thanh toán sẽ giúp người mua tránh được những dự án kém minh bạch và hạn chế tối đa nguy cơ mất vốn.

Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà hình thành trong tương lai, hiểu luật chính là lớp bảo vệ đầu tiên và quan trọng nhất.