Rối quản lý, vận hành nhà chung cư

Sáng 14.7, hội trường tổ chức buổi “Hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM” đầy kín người tham dự. Hội nghị đã tiếp nhận và giải đáp hơn 105 câu hỏi của doanh nghiệp, đơn vị quản lý vận hành nhà, ban quản trị chung cư…

Ban quản trị chung cư phải… nộp thuế môn bài

Đại diện ban quản trị (BQT) chung cư Topaz City (khối B) tại Q.8 cho hay năm 2019 khi BQT bàn giao kinh phí, thực hiện hợp đồng dịch vụ, vấn đề xây dựng, cơi nới trong chung cư vừa được thành lập thì Chi cục Thuế Q.8 đã yêu cầu trong vòng 7 ngày, BQT phải đăng ký mã số thuế. Sau đó, Chi cục Thuế Q.8 cũng yêu cầu hằng năm BQT phải nộp báo cáo thuế, đóng thuế môn bài. “Thực tế thì báo cáo thuế toàn số 0 vì BQT chung cư không làm gì. Quên gửi thì bị phạt. Vậy tôi muốn hỏi BQT có phải nộp thuế không?”, người đại diện BQT Topaz City hỏi. Ý kiến này nhận được đồng tình của nhiều đại diện BQT chung cư ở các nơi vì chi cục thuế nhiều quận, huyện trong thời gian qua cũng hành xử tương tự.

Trả lời ngay vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trích dẫn điều 104 luật Nhà ở, trong đó quy định trách nhiệm của BQT không phải kê khai thuế, nộp các loại thuế.

“BQT chỉ là đại diện chủ sở hữu để thực hiện các quyền cho chủ sở hữu vì quá đông. BQT chỉ quản lý 2 tài khoản gồm quỹ bảo trì và tài khoản được mở để cư dân đóng một số phí chi tiêu trong hoạt động hằng năm của BQT. BQT hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị hay Ban chủ nhiệm HTX chứ không phải là công ty CP hay hợp tác xã. Tôi cũng không hiểu tại sao cơ quan thuế yêu cầu BQT phải đóng thuế môn bài? Đây là thuế áp dụng cho hộ kinh doanh cá thể chứ BQT có kinh doanh gì không? Rất tiếc hôm nay không có đại diện cơ quan thuế nên không đối chất được. Đề nghị thành phố xử lý vấn đề này vì luật Nhà ở không quy định”, ông Nguyễn Mạnh Khởi nhấn mạnh.

Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cũng nói “lần đầu tiên nghe yêu cầu BQT phải mở mã số thuế, nộp thuế môn bài”, đồng thời cho biết cơ quan này sẽ tổng hợp để trình lên UBND TP.HCM xem xét, giải quyết.

Bên cạnh đó, nhiều BQT bức xúc vì có việc thì chủ đầu tư không trả lời, bất hợp tác. Thậm chí trường hợp đã có kết luận vi phạm, yêu cầu cưỡng chế khi chủ đầu tư không chịu bàn giao quỹ bảo trì cho BQT chung cư nhưng cũng không được và không biết phải làm thế nào. Theo đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, việc xử lý chủ đầu tư có nhiều sai phạm, không chấp hành cưỡng chế sẽ tổng hợp báo UBND TP để có chỉ đạo chung. Nguyên tắc chung, khi UBND TP.HCM đã có quyết định cưỡng chế thì sẽ theo các hình thức như phạt tiền, khắc phục hậu quả và phân cấp là UBND quận, huyện thực hiện cưỡng chế. Trong đó, vấn đề kê biên tài sản còn gặp khó khăn và chính quyền địa phương đang xin hướng dẫn để thực hiện.

Vấn đề lớn ở các tỉnh, thành phố

TP.HCM hiện có 1.635 chung cư và khoảng 335 dự án, phần lớn là chung cư đang nộp giấy tờ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Số lượng cư dân sống trong các nhà chung cư khá lớn và thực tế đã diễn ra nhiều xung đột, vướng mắc trong công tác quản lý, vận hành sử dụng.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi khẳng định: Việc phát triển nhà chung cư, đô thị thông minh là xu hướng tất yếu ở các nước phát triển, VN cũng không ngoại lệ. Nhất là ở các thành phố lớn khi quỹ đất dành cho nhà riêng lẻ không còn nhiều. Vì vậy, việc quản lý, vận hành nhà chung cư sẽ tiếp tục là vấn đề của các đô thị này. Chẳng hạn ở TP.HCM, nhà chung cư hiện rất nhiều, trải dài ở các quận huyện. Làm sao để đời sống cư dân tốt nhất, xây dựng lối sống lành mạnh, đoàn kết, hạn chế các tranh chấp là vấn đề mà chính quyền phải quan tâm. Đã có rất nhiều quy định, từ luật Nhà ở đến nghị định của Chính phủ, thông tư, chỉ thị của Bộ Xây dựng xoay quanh vấn đề này. Dù vậy, hằng tháng, cơ quan chức năng vẫn nhận thông tin về nhiều vướng mắc từ cư dân, địa phương gửi đến như xung đột sở hữu chung và sở hữu riêng, quản lý kinh phí bảo trì, giá dịch vụ vận hành chung cư hay thậm chí mâu thuẫn giữa các thành viên BQT chung cư…

Chia sẻ tại hội nghị, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng là khó nhất của TP.HCM khi các chung cư trải qua nhiều thời kỳ, hồ sơ không rõ ràng. Chẳng hạn, vấn đề sở hữu chung khó nhất liên quan đến hầm để xe. Khó phân định được cái nào là chủ đầu tư giữ lại kinh doanh và cái nào của cư dân. Trước đó, hồ sơ chỉ theo quy chuẩn xây dựng chỗ đậu xe nhưng không nêu rõ chỗ nào đậu xe hơi, đậu xe máy… Vì vậy, khi có vướng mắc, khiếu nại,

Sở Xây dựng phải rà soát lại hồ sơ gốc và chủ yếu trên cơ sở thỏa thuận giữa hai bên, hoặc có tranh chấp thì phải qua hình thức tố tụng vì trong hồ sơ gốc hay hợp đồng mua bán trước đó không quy định.

Theo ông Khởi, trước tiên cả chủ đầu tư, cư dân và BQT là đại diện cư dân cần hiểu rõ về các quy định chung. Trong đó, chủ sở hữu phải tổ chức hội nghị nhà chung cư sau khi nhận bàn giao về ở do luật quy định rõ. Hội nghị là lúc các cư dân quyết định tất cả những vấn đề lớn như bầu BQT, thông qua quy chế hoạt động của BQT; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư (trong đó quyết luôn giá dịch vụ ký hợp đồng với đơn vị này); sử dụng kinh phí bảo trì như thế nào và một số nội quy riêng của chung cư… Ví dụ, luật quy định chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng để nhận phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ từ người mua. Đây là tài khoản đóng và sau khi có BQT chính thức thì ngân hàng sẽ bàn giao tài khoản này từ chủ đầu tư sang BQT.

“Hội nghị nhà chung cư quyết định hết theo nguyên tắc đa số. Nếu hội nghị nhà chung cư không quyết định thì không ai có quyền quyết định. BQT chỉ là đại diện cho cư dân để triển khai thực hiện những vấn đề do hội nghị nhà chung cư thông qua. Đây là hội nghị rất quan trọng vì là nguồn gốc của nhiều vấn đề trong vận hành, quản lý. Nhiều nơi đang nhầm lẫn giữa quyền của hội nghị nhà chung cư với quyền của BQT. Tôi đã đi khảo sát nhiều và có nói đùa rằng chúng ta đang tự đánh mất quyền của mình khi nhiều người không đi dự hội nghị nhà chung cư khiến hội nghị không tổ chức được do chưa đủ tỷ lệ theo quy định là từ 50% chủ sở hữu tham dự. BQT là mô hình chúng ta tham khảo từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc… Họ đã từng nói trong quá trình vận hành cũng sẽ có nhiều vướng mắc như họ vào khoảng 30 năm trước. Nhưng dần dần họ đúc kết lại có cái sửa thành luật, có cái đưa vào nội quy chung cư… nên giảm bớt vướng mắc, tranh chấp. Không phải vấn đề gì pháp luật cũng quy định được hết mà có những cái là quy ước, nội quy khi thực hiện nên phải tổ chức hội nghị nhà chung cư để tự quyết định”, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho hay.