Xử lý khi chủ đầu tư không quyết toán phí bảo trì chung cư

Phí bảo trì chung cư (2% giá trị căn hộ) là khoản tiền rất quan trọng, dùng để sửa chữa, bảo dưỡng phần sở hữu chung như thang máy, hành lang, mái, hệ thống PCCC… Tuy nhiên, không ít chủ đầu tư chậm trễ hoặc không quyết toán phí bảo trì, gây bức xúc và tranh chấp kéo dài với cư dân.

Vậy trong trường hợp này, cư dân và ban quản trị cần làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp?

Phí bảo trì chung cư là gì?

Theo Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn:

Phí bảo trì chung cư = 2% giá trị căn hộ (chưa bao gồm VAT)
Khoản tiền này do người mua nộp cho chủ đầu tư khi ký hợp đồng mua bán
Sau khi thành lập Ban quản trị, chủ đầu tư có trách nhiệm:
- Bàn giao toàn bộ số tiền phí bảo trì
- Kèm theo hồ sơ quyết toán, chứng từ đầy đủ

Chủ đầu tư có nghĩa vụ quyết toán phí bảo trì khi nào?

Chủ đầu tư phải thực hiện quyết toán và bàn giao quỹ bảo trì trong các trường hợp sau:

Ban quản trị nhà chung cư đã được thành lập hợp pháp
Hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc bất thường đã thông qua việc tiếp nhận quỹ
Có văn bản yêu cầu bàn giao từ Ban quản trị

⛔ Việc giữ tiền, chậm bàn giao hoặc không quyết toán là hành vi vi phạm pháp luật.

Dấu hiệu chủ đầu tư không quyết toán phí bảo trì

Cư dân cần cảnh giác nếu thấy các biểu hiện sau:

Không công khai số tiền phí bảo trì đã thu
Không cung cấp sao kê tài khoản quỹ bảo trì
Trì hoãn việc bàn giao với nhiều lý do không rõ ràng
Không phối hợp với Ban quản trị sau khi đã được thành lập
Sử dụng quỹ bảo trì nhưng không có chứng từ, quyết toán minh bạch

Cách xử lý khi chủ đầu tư không quyết toán phí bảo trì

1. Ban quản trị gửi văn bản yêu cầu chính thức

Lập văn bản yêu cầu chủ đầu tư:
- Quyết toán toàn bộ phí bảo trì đã thu
- Bàn giao quỹ và hồ sơ liên quan
Văn bản cần:
- Có chữ ký Ban quản trị
- Gửi bằng đường công văn hoặc bảo đảm

Đây là bước bắt buộc trước khi khiếu nại lên cơ quan nhà nước.

2. Yêu cầu UBND quận/huyện can thiệp

Nếu chủ đầu tư không phản hồi hoặc cố tình chây ì:

Ban quản trị hoặc cư dân có thể gửi đơn đến:
- UBND quận/huyện
- Sở Xây dựng
Cơ quan quản lý sẽ:
- Thanh tra việc quản lý quỹ bảo trì
- Buộc chủ đầu tư bàn giao theo quy định

3. Xử phạt hành chính chủ đầu tư

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư vi phạm có thể bị:

Phạt tiền lên đến 300 triệu đồng
Buộc:
- Bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì
- Nộp lãi phát sinh do chậm bàn giao

4. Khởi kiện ra tòa án (biện pháp cuối cùng)

Trong trường hợp tranh chấp kéo dài, giá trị lớn:

Ban quản trị có quyền:
- Khởi kiện dân sự
- Yêu cầu tòa án buộc bàn giao quỹ bảo trì
Đây là biện pháp cuối cùng, thường mất nhiều thời gian và chi phí

Cư dân cần làm gì để hạn chế rủi ro?

Theo dõi chặt chẽ việc thu phí bảo trì ngay từ đầu
Tham gia hội nghị nhà chung cư đầy đủ
Bầu Ban quản trị có năng lực, minh bạch
Yêu cầu công khai tài chính định kỳ
Không thờ ơ với quyền lợi chung của tòa nhà

Kết luận

Việc chủ đầu tư không quyết toán phí bảo trì là vấn đề nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống và an toàn của cư dân. Pháp luật đã quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, vì vậy cư dân hoàn toàn có quyền yêu cầu, khiếu nại và khởi kiện nếu cần thiết.

👉 Chủ động – đoàn kết – đúng quy trình pháp lý là chìa khóa để bảo vệ quỹ bảo trì chung cư.