05 điều cần biết về Ban quản trị nhà chung cư

Nhà chung cư là công trình nhà ở mà có chứa một cộng đồng dân cư khá đông. Ban quan trị nhà chung cư là tổ chức được thành lập để quản lý nhà chung cư. Đây là một tổ chức đặc thù so với những tổ chức kinh tế khác.

1. Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân

Khoản 3 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“3. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này.”

Khoản 1 Điều 17 Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng quy định Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này; 

Như vậy, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 74 Bộ Luật Dân sự 2015, Ban quản trị nhà chung cư là một pháp nhân có đầy đủ các yếu tố sau:

– Được thành lập theo quy định của Bộ luật dân sự, luật khác có liên quan (cụ thể trường hợp này là Luật Nhà ở);

– Có cơ cấu tổ chức theo Điều 83 Bộ Luật Dân sự 2015 (có cơ quan điều hành, có điều lệ…);

– Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;

– Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.

2. Nhà chung cư dưới 20 căn hộ không cần thành lập Ban quản trị nhà chung cư

Theo khoản 1 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 và khoản 2 Điều 17 Thông tư 02/2016/TT-BXD, đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

Tóm lại, nhà chung cư có dưới 20 căn hộ không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

3. Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình công ty cổ phần hoặc hợp tác xã

Điểm 1, 2 khoản 5 Điều 3 Thông tư 06/2019/TT-BXD được quy định như sau:

“1. Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

2. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của pháp Luật về hợp tác xã. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của pháp Luật về doanh nghiệp.”

Tuy nhiên, khoản 5 Điều 3 Thông tư 06/2019/TT-BXD lại quy định Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 41 của Quy chế này.

Như vậy việc tổ chức Ban quản trị dưới hình thức Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc công ty cổ phần chỉ áp dụng với Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

4. Thành viên Ban quản trị nhà chung cư

Tiêu chí	Nội dung
Số lượng	– Đối với một tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp một tòa nhà có nhiều khối nhà (block) có chung khối đế nổi trên mặt đất thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;- Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.”
Thành phần	– Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định- Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.

5. Thông báo hoạt động Ban quản trị nhà chung cư

Theo Điều 22 Thông tư 02/2016/TT-BXD, trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày bầu Ban quản trị nhà chung cư, Ban quản trị có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị quy định tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư.

Thành phần hồ sơ bao gồm:

– Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ tên Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua; nếu thành lập Ban quản trị của tòa nhà chung cư thì tên Ban quản trị được đặt theo tên hoặc số tòa nhà; nếu thành lập Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì tên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định;

– Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu Ban quản trị;

– Danh sách các thành viên Ban quản trị; họ tên Trưởng ban và Phó ban quản trị;

– Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Thời gian giải quyết hồ sơ: 07 làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

Như vậy, Ban quản trị nhà chung cư có tư cách pháp nhân như một số loại hình doanh nghiệp.