Quản lý tòa nhà để có chất lượng không khí tốt

Ở các trung tâm đô thị đông đúc, thời gian ở trong nhà được coi là một khoảng thời gian nghỉ ngơi thoát khỏi bầu không khí ngột ngạt, ô nhiễm bao trùm khắp các con đường thành phố. Không khí trong nhà có thể chứa từ 2 đến 100 lần các chất ô nhiễm so với không khí ngoài trời tương đương bởi các không gian trong nhà có xu hướng giữ lại khói độc hại dẫn đến các nguy cơ sức khỏe khi tiếp xúc lâu dài.

Mối quan hệ giữa chủ sở hữu tòa nhà, ban quản lý, nhân viên và cư dân là một yếu tố quan trọng trong các quyết định ảnh hưởng đến chất lượng không khí trong nhà. Mục tiêu của các bên trong mối quan hệ này có thể rất khác nhau. Những cư dân muốn tòa nhà trở nên dễ chịu, an toàn và hấp dẫn; người đang trả tiền thuê nhà cũng muốn sử dụng tối đa không gian mà họ thuê với chi phí thấp nhất. Chủ sở hữu và ban quản lý tòa nhà muốn duy trì danh tiếng cung cấp bất động sản chất lượng với chi phí hợp lý, nhưng cũng cần thu được lợi nhuận. Nhân viên của tòa nhà thường bị kẹt ở giữa, cố gắng kiểm soát chi phí vận hành và bảo trì trong khi vẫn giữ sự hài lòng cho người ở.

Cư dân thành phố không phải là những người duy nhất phải lo lắng trước viễn cảnh rắc rối này. Người thuê nhà ở các khu vực nông thôn và ngoại ô cũng phải lo lắng về nguy cơ giảm chất lượng không khí trong nhà (IAQ). Ngay cả chủ nhà cũng có những điều phải tìm hiểu về việc ngăn chặn những chất ô nhiễm không khí trong thấm vào căn hộ và không gian văn phòng của họ.

Dù sẽ có những điểm mà họ không đồng ý, những cư dân trong tòa nhà, nhân viên và ban quản lý đều có chung mục tiêu là cung cấp một môi trường trong nhà lành mạnh. Từ các chất ô nhiễm phổ biến và các quy trình giảm thiểu đến các quy định quản lý chất lượng không khí trong nhà, có rất nhiều điều cần tìm hiểu về biện pháp ngăn chặn những ảnh hưởng sức khỏe vô hình. Việc thừa nhận mục tiêu chung này có thể giúp tránh xung đột khi thảo luận về các chính sách liên quan đến chất lượng không khí trong nhà (IAQ). Những thông tin trong hướng dẫn về chất lượng không khí trong nhà cho chủ nhà và người thuê này, bạn có thể tìm hiểu ngắn gọn những kiến thức cơ bản về lĩnh vực quan trọng này và lập kế hoạch cho một tương lai nơi mọi người có thể hít thở không khí tốt hơn khi ở trong nhà.

Quản lý một tòa nhà để có chất lượng không khí trong nhà tốt bao gồm việc xem xét và sửa đổi các thực hành hiện tại (và thiết lập các thủ tục mới, nếu cần) để:
* Vận hành và bảo trì thiết bị HVAC
– giữ cho tất cả các thiết bị và điều khiển hoạt động bình thường
– giữ cho nội thất của thiết bị và hệ thống ống làm việc sạch sẽ và khô ráo

* Giám sát các hoạt động của nhân viên, người thuê nhà, nhà thầu và những người sử dụng tòa nhà khác có ảnh hưởng đến chất lượng không khí trong nhà
– hút thuốc
– dọn dẹp vệ sinh
– bảo trì xây dựng
– vận chuyển và giao nhận hàng
– kiểm soát côn trùng
– chuẩn bị thực phẩm và các công dụng đặc biệt khác

* Duy trì liên lạc với những cư dân để người quản lý sẽ được thông báo kịp thời về những phàn nàn về môi trường trong nhà

* Xác định quản lý tòa nhà và nhân viên chịu trách nhiệm IAQ: sử dụng các ban sức khỏe và an toàn

* Phổ biến cho nhân viên, người làm việc và nhà thầu về trách nhiệm của họ liên quan đến chất lượng không khí trong nhà
– tập huấn cho nhân viên
– thỏa thuận hợp đồng cho thuê
– hợp đồng

* Xác định các khía cạnh của các dự án đã lên kế hoạch có thể ảnh hưởng đến chất lượng không khí trong nhà và quản lý các dự án để duy trì chất lượng không khí tốt
– trang trí lại, cải tạo hoặc tu sửa
– di dời nhân sự hoặc thay đổi các chức năng trong tòa nhà
– công trình mới

Xây dựng kế hoạch quản lý IAQ

Sơ đồ 1 cho thấy các yếu tố của kế hoạch quản lý IAQ. Việc phát triển kế hoạch quản lý bao gồm việc xem xét và sửa đổi trách nhiệm của nhân viên để các cân nhắc của IAQ được đưa vào các thủ tục thường quy.

Các tổ chức có thể giao trách nhiệm với cho việc điều hành, lưu trữ hồ sơ, mua bán, truyền thông, lập kế hoạch và hoạch định chính sách theo nhiều cách khác nhau. Tuy nhiên, các yếu tố chính của quản lý IAQ tốt vẫn được giữ nguyên:
– Hiểu rõ về những ảnh hưởng cơ bản đến chất lượng không khí trong nhà trong chính tòa nhà của bạn bằng cách:
+ làm quen với tài liệu về IAQ
+ cập nhật thông tin mới
– Chọn một người quản lý IAQ với:
+ trách nhiệm được xác định rõ ràng
+ thẩm quyền và nguồn lực đầy đủ
– Sử dụng hồ sơ IAQ và các thông tin có sẵn khác để:
+ đánh giá thiết kế, vận hành và sử dụng của tòa nhà
+ xác định các vị trí tiềm ẩn sự cố IAQ
+ xác định nhân viên và nhà thầu có các hoạt động ảnh hưởng đến chất lượng không khí trong nhà
– Xem xét và cập nhật trách nhiệm của nhân viên để đảm bảo rằng các trách nhiệm có thể ảnh hưởng đến chất lượng không khí trong nhà được phân công rõ ràng. Ngoài ra, thiết lập các đường dây liên lạc để chia sẻ thông tin liên quan đến:
+ thiết bị cần sửa chữa hoặc thay thế
+ kế hoạch tu sửa, cải tạo hoặc trang trí lại
+ không gian tòa nhà mới đưa vào sử dụng hoặc gia tăng dân số cư trú
+ lắp đặt thiết bị mới
– Xem xét các quy trình tiêu chuẩn và thực hiện các sửa đổi cần thiết để thúc đẩy chất lượng không khí trong nhà tốt, chẳng hạn như:
+ các điều khoản của hợp đồng (ví dụ, kiểm soát côn trùng, cho thuê)
+ lập lịch trình các hoạt động tạo ra bụi, khí thải, mùi hôi
+ lập lịch vận hành, kiểm tra và bảo trì thiết bị
+ các thông số kỹ thuật đối với nguồn cung cấp (ví dụ: sản phẩm tẩy rửa, vật liệu xây dựng, đồ nội thất)
+ chính sách liên quan đến việc hút thuốc lá trong tòa nhà
– Xem xét hệ thống lưu trữ hồ sơ hiện có và thực hiện các sửa đổi cần thiết đối với:
+ thiết lập một hệ thống để ghi lại các khiếu nại liên quan đến IAQ
+ bảng dữ liệu an toàn vật liệu nhất định cho các vật liệu nguy hiểm được sử
dụng và lưu trữ trong tòa nhà
– Phổ biến cho nhân viên tòa nhà, cư dân và nhà thầu về ảnh hưởng của họ đối với chất lượng không khí trong nhà bằng cách:
+ thành lập ban sức khỏe và an toàn
+ thiết lập các chương trình đào tạo khi cần thiết

Vận hành và bảo trì tòa nhà

Chất lượng không khí trong nhà có thể bị ảnh hưởng bởi cả chất lượng bảo trì, các vật liệu và quy trình được sử dụng để vận hành và bảo trì các bộ phận của tòa nhà bao gồm cả hệ thống HVAC. Nhân viên của tòa nhà quen thuộc với các hệ thống tòa nhà nói chung và với các tính năng của tòa nhà nói riêng là nguồn lực quan trọng trong việc ngăn ngừa và giải quyết các vấn đề về chất lượng không khí trong nhà. Nhân viên của tòa nhà có thể giải đáp tốt nhất những lo ngại về chất lượng không khí trong nhà nếu họ hiểu các hoạt động của họ ảnh hưởng như thế nào đến chất lượng không khí trong nhà. Có thể cần thiết phải thay đổi các thông lệ hiện có hoặc đưa ra các thủ tục mới liên quan đến các vấn đề sau đây:
– Lịch trình vận hành thiết bị: Xác nhận rằng thời gian của các chu kỳ có người ở và không có người ở tương thích với thời gian có người ở thực tế và tòa nhà được làm sạch bằng hệ thống thông gió trước khi có người dọn đến ở. Trong điều kiện khí hậu nóng ẩm, có thể cần thông gió trong thời gian dài không có người ở để ngăn nấm mốc phát triển.

– Kiểm soát mùi và chất gây ô nhiễm: Duy trì áp suất thích hợp giữa các khu vực sử dụng của tòa nhà. Tránh không khí tuần hoàn từ các khu vực là nguồn gây ô nhiễm mạnh (ví dụ: phòng hút thuốc, khu vực lưu trữ hóa chất, thẩm mỹ viện). Cung cấp đầy đủ máy hút mùi cục bộ cho các hoạt động tạo ra mùi, bụi hoặc chất gây ô nhiễm, hoặc giới hạn các hoạt động đó ở những vị trí được duy trì dưới áp suất âm (liên quan đến các khu vực lân cận). Ví dụ, nhà xe là nguồn thường
xuyên gây ra mùi khét.
– Duy trì các phòng xung quanh khu vực nhà xe dưới áp suất dương để ngăn khói xe bị hút vào tòa nhà. Đảm bảo rằng sơn, dung môi và các hóa chất khác được cất giữ và xử lý đúng cách, với hệ thống thông gió (xả trực tiếp) đầy đủ.
– Lượng thông gió: So sánh lượng không khí ngoài trời với mục tiêu thiết kế tòa nhà và quy chuẩn xây dựng của địa phương và thực hiện các điều chỉnh khi cần thiết. Việc xem tỷ lệ thông gió của bạn như thế nào so với ASHRAE 62-1989 cũng là thông tin hữu ích, bởi vì hướng dẫn đó được phát triển với mục tiêu ngăn ngừa các vấn đề về IAQ. (Lưu ý: Việc tăng số lượng thông gió để đáp ứng các hướng dẫn của ASHRAE có thể vượt quá khả năng điều hòa không khí của thiết bị HVAC).

– Lịch bảo trì thiết bị HVAC: Kiểm tra tất cả các thiết bị thường xuyên (theo lịch bảo trì khuyến nghị) để đảm bảo rằng thiết bị ở trong tình trạng tốt và đang hoạt động như thiết kế (tức là càng gần với các tiêu chuẩn thiết kế để kiểm soát càng tốt). Hầu hết các nhà sản xuất thiết bị cung cấp lịch bảo trì được khuyến nghị cho những sản phẩm của họ. Các thành phần tiếp xúc với nước (ví dụ: khay chứa nước thoát, cuộn dây, tháp giải nhiệt và máy tạo ẩm) cần được bảo dưỡng cẩn thận để ngăn chặn sự phát triển của vi sinh vật và sự xâm nhập của các chất sinh học hoặc hóa chất không mong muốn vào luồng không khí trong nhà.
– Kiểm tra HVAC: Sửa đổi danh sách kiểm tra HVAC nếu cần để thích hợp cho việc kiểm tra các thiết bị cụ thể trong tòa nhà của bạn. Hãy kỹ lưỡng trong việc tiến hành các cuộc kiểm tra này. Các hạng mục như quạt hút nhỏ có thể hoạt động độc lập với phần còn lại của hệ thống HVAC và thường bị bỏ qua trong quá trình kiểm tra. Khi thiết bị được bổ sung, loại bỏ hoặc thay thế, hãy ghi lại bất kỳ thay đổi nào về chức năng, công suất hoặc lịch trình hoạt động để tham khảo trong tương lai. Việc lưu trữ sổ tay hướng dẫn sử dụng thiết bị và hồ sơ vận hành và bảo trì thiết bị ở cùng vị trí với hồ sơ khiếu nại của cư dân có thể hữu ích cho việc dễ dàng so sánh nếu phát sinh các vấn đề của IAQ.
– Lịch trình bảo trì tòa nhà: Cố gắng lên lịch các hoạt động bảo trì can thiệp kết hợp với bảo trì HVAC hoặc hoạt động tạo ra mùi và khí thải (ví dụ: hoạt động sơn, lợp mái) và triển khai khi tòa nhà không có người ở. Thông báo cho những cư dân khi các hoạt động như vậy được lên lịch và nếu có thể, hãy sử dụng hệ thống thông gió cục bộ để đảm bảo rằng bụi và mùi được hạn chế trong khu vực làm việc.
– Hoạt động mua sắm: Yêu cầu thông tin từ nhà cung cấp về việc phát thải hóa chất của các vật liệu đang được xem xét mua.
Lưu ý: Hiện tại không có hệ thống chung nào để chứng nhận hoặc dán nhãn các sản phẩm phát thải thấp cũng như không có quy trình tiêu chuẩn nào để các nhà quản lý tòa nhà sử dụng trong việc thu thập dữ liệu phát thải trên các sản phẩm mà họ đang cân nhắc mua.

Bảo trì và dự phòng

Bảo trì bộ lọc kém là một ví dụ phổ biến của hiện tượng này. Các bộ lọc không được thay đổi thường xuyên có thể trở thành ổ cho nấm phát triển, đôi khi cho phép các hạt hoặc vi sinh vật phân bố trong tòa nhà. Khi các bộ lọc bị tắc, các quạt sẽ sử dụng nhiều năng lượng hơn để hoạt động và di chuyển ít không khí hơn. Nếu các bộ lọc là loại rẻ tiền, hiệu suất thấp bị tắc nghẽn và sau đó “thổi bay”, thì các cuộn dây sẽ tích tụ bụi bẩn, gây ra mức tiêu thụ năng lượng khác. Hiệu quả lọc không khí kém và bảo trì không tốt có thể khiến bụi bẩn tích tụ trong ống dẫn và bị nhiễm nấm mốc, có thể cần đến hoạt động vệ sinh ống dẫn tốn kém.

Hệ thống HVAC yêu cầu bảo trì dự phòng đầy đủ và chú ý sửa chữa kịp thời để hoạt động chính xác và cung cấp các điều kiện tiện nghi phù hợp cũng như chất lượng không khí trong nhà tốt. Những người vận hành hệ thống HVAC phải có hiểu biết đầy đủ về thiết kế hệ thống tổng thể, chức năng dự kiến và các hạn chế của nó. Chương trình bảo trì dự phòng phải được lập ngân sách và thực hiện hợp lý, không chỉ là kế hoạch trên giấy.

Các yếu tố chung của một kế hoạch bảo dưỡng dự phòng bao gồm:
– kiểm tra định kỳ, làm sạch và bảo trì theo bảo hành
– điều chỉnh và hiệu chuẩn các thành phần của hệ thống điều khiển
– thiết bị bảo trì và các bộ phận thay thế có chất Lượng tốt và được lựa chọn phù hợp với chức năng đã định

Các thành phần quan trọng của hệ thống HVAC yêu cầu bảo dưỡng dự phòng để duy trì sự thoải mái và cung cấp không khí thông gió đầy đủ bao gồm:
– mở cửa hút gió ngoài
– điều khiển giảm chấn
– bộ lọc không khí
– chậu nước ngưng
– cuộn dây làm lạnh và sưởi ấm
– đai truyền động của quạt
– thiết bị khử ẩm và điều khiển
– hệ thống phân phối
– quạt hút

Dọn dẹp làm sạch

Khi nhân viên làm sạch hoặc nhà thầu làm việc trong toàn bộ tòa nhà của bạn, họ có thể là những người đầu tiên nhận ra và ứng phó với các vấn đề tiềm ẩn của IAQ. Hãy phổ biến cho họ về các chủ đề như sau:
– Lịch trình dọn dẹp: Xem xét cách thức các hoạt động dọn dẹp được lên lịch. Các nhà quản lý có thể muốn lên lịch sử dụng một số chất làm sạch có mùi mạnh hoặc chất gây ô nhiễm trong thời gian không có người sử dụng. Tuy nhiên, hãy đảm bảo rằng khói từ các sản phẩm làm sạch được loại bỏ trước khi hệ thống xử lý không khí chuyển sang chu trình “không sử dụng”.
– Mua sắm: Làm quen hơn với các hóa chất trong các sản phẩm làm sạch và bảo dưỡng cũng như khả năng độc hại của chúng. Lựa chọn những vật liệu an toàn nhất có thể , xem lại thông tin được cung cấp trên nhãn sản phẩm và bảng dữ liệu an toàn vật liệu. Yêu cầu thông tin từ nhà cung cấp về việc phát thải hóa chất của các sản phẩm cần được xem xét khi mua.
– Xử lý và bảo quản vật liệu: Xem xét việc sử dụng các vật liệu làm sạch để đảm bảo sử dụng và bảo quản đúng cách.
– Xử lý thùng rác: Thực hiện theo các quy trình xử lý thùng rác thích hợp. Nếu có nhà hàng trong tòa nhà, hãy yêu cầu dọn dẹp rác hàng ngày. Đảm bảo rằng các thùng chứa được đậy kín, kiểm soát côn trùng có hiệu quả và khu vực thu gom rác được làm sạch ít nhất hàng ngày.

Vận chuyển và giao nhận hàng

Các khu vực vận chuyển và nhận hàng có thể tạo ra các vấn đề về chất lượng không khí trong nhà bất kể loại vật liệu nào được xử lý. Có thể giảm thiểu khói thải của xe bằng cách cấm việc chạy không tải tại điểm giao nhận hàng. Điều này đặc biệt quan trọng nếu khu vực này được đặt ở phía sau của các lỗ hút gió ngoài trời. Bạn cũng có thể giảm gió hại và sự xâm nhập của chất ô nhiễm bằng cách tạo áp suất cho không gian bên trong (ví dụ: hành lang) và bằng cách đóng cửa khi không sử dụng.

Kiểm soát côn trùng

Quản lý côn trùng tổng hợp (IPM) là một cách tiếp cận phối hợp để kiểm soát côn trùng nhằm ngăn chặn mức độ côn trùng gây ảnh hưởng, đồng thời gây ra ít nguy hiểm nhất có thể cho con người, tài sản và môi trường và sử dụng các phương tiện hiệu quả nhất về chi phí. IPM sử dụng kết hợp các chiến thuật, bao gồm vệ sinh, giám sát, điều chỉnh môi trường sống và áp dụng hợp pháp thuốc diệt côn trùng khi thực sự cần thiết.
Các phương pháp IPM bao gồm:
– vệ sinh được cải thiện (ví dụ: lấy thức ăn ra khỏi bàn làm việc, dọn dẹp)
– kiểm tra và giám sát các vị trí quần thể côn trùng
– quản lý chất thải (ví dụ: giữ rác trong các thùng chứa chặt, đặt thùng chứa chất thải cách xa tòa nhà nếu có thể)
– bảo trì các cấu trúc (ví dụ: sửa chữa các đường ống bị rò rỉ ngay lập tức, bịt các vết nứt)
– tạo các rào cản vật lý đối với sự xâm nhập và di chuyển của sinh vật gây hại (ví dụ: màn chắn cho ống khói, cửa ra vào và cửa sổ; rèm không khí)
– thay đổi môi trường sống (ví dụ: loại bỏ sự lộn xộn, di dời các thiết bị chiếu sáng bên ngoài khỏi cửa ra vào)
– sử dụng bẫy (ví dụ: bẫy đèn, bẫy chụp và bảng keo)
– sử dụng thuốc diệt côn trùng một cách thận trọng
Một chương trình IPM hiệu quả sẽ lồng ghép việc lập kế hoạch quản lý côn trùng với bảo trì dự phòng, thực hành vệ sinh, cảnh quan, giáo dục người ở và đào tạo nhân viên.

Cải tạo, trang trí và tu sửa

Các hoạt động cải tạo, trang trí lại và tu sửa có thể tạo ra các vấn đề về không khí trong nhà thông qua tạo ra bụi, mùi, vi sinh và bào tử của chúng, và khí thải. Rất khó để ngăn chặn các vấn đề của IAQ nếu một số khu vực tòa nhà đang được cải tạo trong khi các khu vực liền kề vẫn tiếp tục hoạt động bình thường. Nên giám sát chặt chẽ các dự án cải tạo, trang trí lại và tu sửa. Những gợi ý sau đây có thể hữu ích:
– Làm việc với các nhà tư vấn chuyên nghiệp: Trao đổi mối quan tâm của bạn về việc ngăn ngừa các vấn đề về chất lượng không khí trong nhà với kỹ sư, kiến trúc sư, nhà thiết kế nội thất hoặc các chuyên gia khác có liên quan đến dự án.
– Lựa chọn sản phẩm: Chỉ định các sản phẩm và quy trình giảm thiểu mùi và khí thải, đồng thời duy trì sự an toàn và hiệu quả thích hợp. Xem lại thông tin chung được cung cấp bởi nhãn sản phẩm và MSDS. Yêu cầu thông tin từ nhà cung cấp về việc phát thải hóa chất của các sản phẩm đang được xem xét mua.
– Lịch trình làm việc: Lên lịch cho các hoạt động tạo ra bụi, mùi hoặc khí thải trong những khoảng thời gian không có người sử dụng nếu có thể.
– Cách ly khu vực làm việc: Chặn các thanh hồi lưu để các chất gây ô nhiễm không bị tuần hoàn từ khu vực phá dỡ / xây dựng vào các khu vực liền kề, và lắp đặt các rào cản tạm thời để hạn chế bụi và tiếng ồn. Nếu có thể, hãy lắp đặt hệ thống thoát khí cục bộ tạm thời để loại bỏ mùi và chất gây ô nhiễm, đồng thời kiểm tra để xác nhận rằng hệ thống thông gió tạm thời đang hoạt động theo kế hoạch.
– Lắp đặt đồ đạc mới: Yêu cầu nhà cung cấp cất đồ đạc mới ở nơi sạch sẽ, khô ráo, thoáng khí để các hợp chất hữu cơ dễ bay hơi sẽ được thải ra trước khi lắp đặt. Hạn chế tối đa việc sử dụng chất kết dính trong quá trình lắp đặt hoặc chỉ định các sản phẩm phát thải thấp. Sau khi đồ đạc mới được lắp đặt, hãy tăng tốc độ thông gió để thổi sạch không khí ngoài trời vào khu vực và làm loãng khí thải.

Khu vực hút thuốc

Khu vực hút thuốc phải được thông gió riêng biệt, có áp suất âm so với các không gian bên trong xung quanh và được cung cấp nhiều thông gió hơn các khu vực không hút thuốc. Không khí từ khu vực hút thuốc nên được thải ra ngoài trời trực tiếp và không được tuần hoàn lại trong tòa nhà hoặc thông với khí thải chung cho tòa nhà. Chủ sở hữu tòa nhà hoặc người quản lý cơ sở đang cân nhắc việc áp dụng các biện pháp hạn chế hút thuốc nên thực hiện các chương trình cai thuốc lá. Ngoài ra, nhân viên và công đoàn cần tham gia vào việc xây dựng các chính sách không hút thuốc tại nơi làm việc.