Tìm hồi kết cho tranh chấp quỹ bảo trì nhà chung cư

Tranh chấp quỹ bảo trì nhà chung cư diễn ra phổ biến, phức tạp và kéo dài nhưng chưa có hồi kết. Liệu việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này có viết nên được hồi kết hay không?

“Miếng mồi ngon”

Cách đây không lâu, người viết nhận được thông báo kêu gọi cư dân tự nguyện đóng góp tạm ứng kinh phí bảo trì chung cư từ ban quản trị nhà chung cư (BQT). Nhiều hạng mục của tòa nhà cần được sửa chữa nhưng BQT thì đang trong tình trạng “túi rỗng”. Bởi lẽ, chủ đầu tư (CĐT) vẫn đang tiếp tục chiếm dụng tiền và trì hoãn việc bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT theo quy định, dù BQT đã gửi rất nhiều công văn yêu cầu.

Tất nhiên, việc kêu gọi sự đóng góp của cư dân trong tình huống này là không dễ dàng vì họ đã phải đóng một số tiền không nhỏ dự phòng cho việc này trước khi nhận bàn giao nhà. Vì vậy, khoản tạm ứng được cam kết sẽ khấu trừ vào phí quản lý hàng tháng khi CĐT hoàn trả kinh phí bảo trì cho BQT. Cả cư dân và BQT đều bị đặt vào tình thế “lưỡng nan”, chỉ có CĐT là bên duy nhất đang hưởng lợi từ việc chiếm dụng trái phép số tiền lên đến hàng chục tỉ đồng.

Câu chuyện của người viết vừa thuật lại không phải là cá biệt. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, có đến 29% tổng số nhà chung cư xảy ra tình trạng CĐT chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT sau khi BQT được thành lập. Hiện nay đang tồn tại 85 tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, trong đó nhiều nhất là ở Hà Nội (35) và TPHCM (43)(1).

Kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” của Ủy ban Pháp luật (Quốc hội) đã ghi nhận sáu vấn đề bất cập liên quan đến việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư(2): (i) CĐT vi phạm nghĩa vụ bàn giao (không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đủ) kinh phí bảo trì; (ii) CĐT chiếm dụng trái phép, sử dụng kinh phí bảo trì sai mục đích; (iii) Bất đồng trong việc xác định số liệu quyết toán kinh phí bảo trì mà CĐT phải bàn giao; (iv) CĐT không thực hiện nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của CĐT; (v) CĐT quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không công khai, minh bạch. (vi) CĐT không thực hiện đúng quy định về nhận kinh phí bảo trì từ người mua căn hộ: nhận thông qua nhiều tài khoản, không minh thị thông tin tài khoản nhận kinh phí trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Rõ ràng, với số tiền lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỉ đồng thì quỹ bảo trì nhà chung cư đã trở thành một “miếng mồi ngon” đối với nhiều CĐT không tử tế. Nhưng đâu chỉ có vậy, đôi khi “giặc” ở ngay trong nhà mình. Bởi lẽ, thực tế cũng đã xuất hiện hiện tượng giở trò mánh khóe để trục lợi hoặc chiếm dụng kinh phí bảo trì từ chính thành viên BQT. Báo chí cũng đã phản ánh rất nhiều những tiêu cực loại này(3).

Ba luồng ý kiến

Trước hiện trạng rối ren với quá nhiều tranh chấp, nhiều quan điểm trái chiều đã được đưa ra để quyết định số phận của kinh phí bảo trì nhà chung cư. Nhìn chung có ba luồng quan điểm chính:

(i) bỏ quy định thu 2% giá trị căn hộ làm kinh phí bảo trì khi bàn giao căn hộ. Cư dân sẽ đóng tiền khi phát sinh nhu cầu bảo trì theo thực tế.

Quan điểm này được xây dựng trên cơ sở xem số kinh phí bảo trì được thu trước là nguyên nhân kích thích lòng tham của CĐT, BQT dẫn đến hành vi chiếm dụng, tham ô, tranh chấp. Đồng thời, việc thu trước một số tiền lớn chỉ để dự phòng là lãng phí vì không tối ưu hóa được hiệu quả kinh tế của dòng tiền.

(ii) tiếp tục giữ quy định thu kinh phí bảo trì ở mức 2% nhưng chia nhỏ nghĩa vụ. Thay vì đóng một lần, cư dân có thể đóng dần định kỳ trong thời hạn năm năm sau khi chung cư được đưa vào hoạt động. Quan điểm này xuất phát từ mục đích làm nhẹ gánh nặng tài chính cho người mua nhà, giúp giảm giá nhà và cũng hạn chế hành vi lạm dụng của CĐT và BQT.

(iii) giữ nguyên quy định hiện hành và thiết lập cơ chế pháp lý để nâng tính minh bạch, hiệu quả trong việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư.

Xem xét dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng công bố vào tháng 7-2023, dễ dàng nhận thấy nhà làm luật đang ủng hộ quan điểm (iii). Theo đó, quy định về thu kinh phí bảo trì đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu về cơ bản không có sự thay đổi so với điều 108 Luật Nhà ở 2014.

Liệu có phải tối ưu?

Như một lẽ tất yếu, tài sản nào sử dụng cũng hư hao, nhà cửa cũng không ngoại lệ. Người viết rất đồng tình với quan điểm các tòa nhà chung cư mà không có kinh phí bảo trì để sửa chữa thì sẽ nhanh chóng xuống cấp và trở thành khu ổ chuột(4). Hiện trạng của các chung cư cũ tại Hà Nội và TPHCM là một minh chứng rõ nét. Vì vậy, mỗi tòa nhà chung cư phải có một quỹ bảo trì dự phòng là điều vô cùng cần thiết. Hơn nữa, trong bối cảnh hiện nay, giao cho BQT thu kinh phí bảo trì hàng tháng dường như không khả thi và tiềm ẩn nhiều hệ lụy. Ngoài ra, pháp luật xây dựng hiện hành cũng quy định rất rõ về trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng của chủ sở hữu/người quản lý, sử dụng.

Do đó, không cần bàn việc có thu hay không thu. Vấn đề cần bàn là thu như thế nào, thu bao nhiêu và khi nào thu.

Với lựa chọn giữ nguyên hiện trạng quy định của Luật Nhà ở 2014, theo người viết, đây không phải là một lựa chọn tối ưu, nếu không muốn nói rằng có vẻ nhà làm luật đang “lười”. Bởi lẽ, quy định về vấn đề này tại Luật Nhà ở 2014 đang ở trong tình trạng “hai không”: không công bằng, không thực chất.

Hiện tại, mức thu kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích được tính vào tiền bán, tiền thuê mua mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao căn hộ. Đối với những căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng thì chủ đầu tư phải đóng 2% theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư.

Không công bằng

Cách tính này sẽ dẫn đến hệ quả là những cư dân mua cùng một loại căn hộ với cùng một diện tích nhưng có thể khác nhau về số tiền phải đóng góp nếu như giá bán căn hộ là khác nhau. Thực tiễn kinh doanh cho thấy giá bán đối với những căn hộ cùng diện tích có mức độ chênh lệch nhau khá lớn giữa các đợt bán, giữa các tầng, các vị trí…

Ngoài ra, quy định này cũng không công bằng với CĐT khi buộc CĐT phải đóng 2% theo giá bán căn hộ cao nhất của nhà chung cư đó. Theo ý kiến của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), “phần diện tích mà chủ đầu tư chưa bán được sẽ có nhiều khung giá khác nhau, nếu buộc CĐT đóng trên mức giá bán cao nhất, về sau CĐT không thể thu lại của khách hàng phần chênh lệch này”. Thực tế, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà CĐT không bán không chỉ bao gồm căn hộ mà còn có những phần với công năng khác.

Không thực chất

Như tên gọi, kinh phí bảo trì nhà chung cư được lập nên để phục vụ cho công tác bảo trì, duy tu, sửa chữa các hạng mục xây dựng, kỹ thuật của tòa nhà. Do đó, việc xác định mức thu kinh phí này cần phải dựa trên dự toán bảo trì công trình xây dựng dự kiến chứ không thể dựa trên giá bán thương mại của căn hộ.

Lẽ ra, phải bổ sung quy định yêu cầu CĐT lập bảng dự toán này cho kế hoạch năm năm hoặc 10 năm, rồi từ cơ sở của dự toán sẽ phân bổ mức đóng góp của từng căn hộ dựa trên diện tích và các thông số liên quan. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thẩm định, phê duyệt và ra quyết định để CĐT có cơ sở thu tiền từ người mua nhà.

Quy định của Thông tư 03/2017/TT-BXD về xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng có thể cung cấp giá trị tham khảo. Theo quy định của Thông tư 03, định mức tỷ lệ phần trăm chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm đối với công trình dân dụng bằng 0,08-0,1% chi phí xây dựng và chi phí thiết bị công trình (không bao gồm phần thiết bị công nghệ của công trình) tính theo suất vốn đầu tư của công trình cùng loại và cùng cấp tại thời điểm lập kế hoạch bảo trì công trình.

Điều này sẽ giúp cho cơ sở xác định mức kinh phí đóng góp của từng người mua, thuê mua căn hộ trở nên thực chất và công bằng hơn.

-St-