Ban Quản trị nhà chung cư, mô hình, thù lao và thành lập

Trong các khu nhà chung cư hiện nay đều có ban quản trị nhà chung cư. Đây là tổ chức có vai trò quan trọng trong việc quản lý về tình hình chung và đảm bảo an toàn cho cư dân sống trong tòa nhà. Hôm nay, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu hơn về sự hình thành và hoạt động của ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Pháp luật.

Ban quản trị nhà chung cư là gì?

Ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức đại diện toàn bộ các chủ sở hữu nhà trong chung cư. Thực hiện các công việc quản lý và vận hành khu nhà theo quy định hiện hành của Pháp luật về nhà ở.

Sự hình thành và hoạt động của ban quản trị nhà chung cư không phải mang tính tự phát. Pháp luật đã có các quy định cụ thể cho tổ chức này. Việc có một ban quản trị là rất cần thiết để bảo vệ, xử lý và sửa chữa các tài sản chung của chung cư. Đồng thời ban quản lý còn có trách nhiệm trong xử lý các vấn đề về an ninh trật tự để đảm bảo an toàn cho cư dân sống trong đó.

Căn cứ theo điều 104 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 41 ban quản trị nhà chung cư có các quyền và nghĩa vụ như sau:

“a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.”

Đối với các chung cư có nhiều chủ sở hữu, thì ban quản lý nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ từ khoản a đến l. Đối với chung cư có một chủ sở hữu, thì ban quản lý có quyền và nghĩa vụ thực hiện các khoản a, e, g, h, i, k, l.

Khoản 4 điều 17 đã ghi rõ về quyền hạn các quyết định của ban quản trị nhà chung cư như sau:

“Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định tại Điều 41 của Quy chế này thì không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Đây là những điều mà các cư dân sống trong chung cư cần biết để được bảo vệ các quyền lợi chính đáng cũng như số tiền đóng góp của mình.

Thù lao của thành viên ban quản trị

Theo khoản i điều 104 ở trên, các thành viên của ban quản trị nhà chung cư sẽ được nhận thù lao khi làm việc.

Về mức thù lao, điều 17 trong Thông tư 02/2016/TT-BXD có quy định: “Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao.” Theo đó thì không có một mức thù lao chung cho ban quản lý nhà ở tất cả các chung cư trong địa bàn thành phố hay cả nước. Mức thù lao của từng nhà chung cư phụ thuộc vào ý kiến và quyết định của cư dân tòa nhà.

Căn cứ theo Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD, Hội nghị nhà chung cư có thể xem xét mức lương tối thiểu vùng để quyết định mức thù lao phù hợp cho thành viên ban quản lý.

Thành lập ban quản trị nhà chung cư

Các quy định về ban quản trị nhà chung cư trong được ghi cụ thể trong Thông tư 02/2016/TT-BXD. Một số nội dung đáng chú ý như sau:

Việc thành lập ban quản trị nhà chung cư được tiến hành tại buổi Hội nghị nhà chung cư.

Đối với các chung cư mới, thì hội nghị chung cư lần đầu phải được tổ chức trong vòng 12 tháng kể từ ngày chung cư được đưa vào hoạt động và có 50% số căn hộ đã được bàn giao. Hội sẽ được tổ chức khi triệu tập được 75% đại diện cư dân tham gia. Nếu triệu tập lần 1 không đủ 75% đại điên, thì hội nghị sẽ được triệu tập lần 2 với yêu cầu có 50% đại diện tham dự. Trong trường hợp triệu tập lần 2 vẫn không đủ số người tham dự, thì chủ sở hữu nhà có thể tự tổ chức hội nghị để bầu ban quản trị.

Mô hình ban quản lý thường bao gồm 1 trưởng ban, 1 hoặc 2 phó ban và một số thành viên khác.

Tùy theo đặc điểm của từng tòa nhà hay cụm tòa nhà chung cư, mà có số lượng thành viên trong ban quản trị khác nhau. Tuy nhiên số lượng này vẫn phải theo quy định tại điều 20 của Thông tư 02/2016/TT-BXD đó là:

Ban quản trị nhà chung cư có số lượng từ 3 – 5 thành viên
Ban quản trị cụm nhà chung cư có số lượng từ 6 – 25 thành viên. Trong đó mỗi tòa nhà có một tiểu ban gồm 3 – 5 thành viên.

Trưởng ban quản lý là cư dân sống trong tòa nhà do các chủ sở hữu nhà, người sử dụng nhà trong đó bầu lên. Trưởng ban quản trị có thể là đại diện của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu một phần diện tích của cụm tòa nhà. Hoặc khi chủ đầu tư sở hữu diện tích trong một tòa nhà, thì đại diện chủ đầu từ sẽ có thể được bầu là Phó trưởng ban quản lý nhà.

Nhiệm kỳ hoạt động của một ban quản trị là 3 năm. Hằng năm sẽ có một buổi hội nghị nhà chung cư thường niên. Tuy nhiên, trong thời gian đó, nếu thành viên ban quản trị mắc các sai phạm, qua đời hay mất tích thì sẽ có các cuộc họp bất thường để bầu ra ban quản lý mới.

Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư được quy định trong điều 19 như sau:

“Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư đó; đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị là đại diện của chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư đó. Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự; ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư.

Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định của Bộ Xây dựng.”

Hiện nay có nhiều nơi xảy ra tình trạng biểu tình, khiếu nại về hoạt động của ban quản trị nhà chung cư. Do đó, việc hiểu về cách vận hành của các ban quản trị chung cư là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi và sự an toàn cho cuộc sống của gia đình bạn.