Quy định về khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Nhà chung cư là “môi trường sống” tập trung, ở đó tồn tại một cộng đồng thu nhỏ với sự phức tạp ở chỗ vừa có phần sở hữu chung, vừa có phần sở hữu riêng của người sử dụng nhà chung cư. Từ đó đặt ra yêu cầu về việc quản lý vận hành nhà chung cư, sao cho đảm bảo được sự thống nhất, hiệu quả và duy trì sự hoạt động ổn định, bình thường của toà nhà chung cư. Bài viết dưới đây sẽ phân tích một khía cạnh cực kỳ quan trọng liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư đó là quy định về khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Cơ sở pháp lý:

Luật Nhà ở năm 2014.

Thông tư 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

1. Khái quát về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư?

Khái niệm về dịch vụ quản lý vận nhà chung cư gắn liền với đơn vị quản lý vận nhà chung cứ và quản lý vận hành nhà chung cư. Trước hết, có thể hiểu việc phát sinh dịch vụ quản lý nhà chung cư, xuất phát từ nguyên tắc được quy định tại Khoản 1, Điều 105 Luật Nhà ở, theo đó:

• Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
• Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Mối quan hệ giữa nhà chung cư và đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư được biểu hiện thông qua quan hệ hợp đồng được Ban quản trị nhà chung cư ký kết. Việc lựa chọn đơn vi nào để cung cấp dịch là do Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.

Dịch vụ mà đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện là việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư. Chẳng hạn như đảm bảo an toàn, an ninh trật tự chung cư bằng việc sử dụng bảo vệ; chăm sóc cảnh quan, vệ sinh, trợ giúp va chăm sóc khách hàng,…Vì là đơn vị cũng cấp dịch, do đó, đơn vị quản lý vận nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện về chức năng và năng lực, cụ thể: (Khoản 2, Điều 105, Luật Nhà ở)

• Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
• Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
• Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Cụ thể hơn các điều kiện này, các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng đã được ban hành, nhằm giúp cho việc xác định điều kiện được chính xác và dể tiếp cận hơn.

2. Quy định về khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư?

Về nguyên tắc: Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.

Về chủ thể quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:

• Giá dịch vụ còn có thể do chủ đầu tư quyết định trong trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu, đối với trường hợp này, giá dịch vụ phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
• Giá dịch vụ cũng có thể do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đã tổ chức được hội nghị nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được trao cho khá nhiều chủ thể, tuy nhiên, để thuận lợi nhất thì việc thoả thuận, thống nhất ý kiến giữa hội nghị nhà chung cư và đơn vị vận hành là cách để đảm bảo được quyền lợi của hai bên.

Về nội dung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. (Theo Khoản 2, Điều 106 Luật Nhà ở).

• Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).
• Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây:

+ Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư;

+ Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà. Quy định này cũng áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô của nhà chung cư chỉ có mục đích để ở;

Cách xác địch giá dịch vụ quản lý vận hành phụ thuộc rất nhiều vào các loại nhà chung cư, bởi thông thường, chung cư càng lớn, càng hiện đại, đặc biệt là các chung cư hạng A thì việc quản lý vận hành càng phức tạp và khó khăn, do đó giá dịch vụ nó cũng sẽ có mức cáo hơn.

Trong quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, nội dung đặc biệt quan trọng và cần chú ý liên quan đến trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong việc ban hành khung giá dịch vụ, áp dụng trong các trường hợp:

• Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.
• Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Quy định này nhằm giải quyết hết tất cả những khó khăn, vướng mắc trong việc xác định giá dịch vụ, vì vậy, việc ban hành một khung giá hợp lý buộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cần có những kiến thức nhất định về thị trường, về nhà chung cư và mặt bằng chung giá dịch vụ trong cả nước.

Ví dụ về khung giá dịch vụ như sau:

Theo Quyết định 243/QĐ-UBND năm 2017 công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội:

Loại nhà chung cư	Giá tối thiểu (đồng/m2/tháng)	Giá tối đa (đồng/m2/tháng)
1. Nhà chung cư không có thang máy	700	5.000
2. Nhà chung cư có thang máy	1.200	16.500

Theo Quyết định 11/2018/QĐ-UBND về khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh:

Loại	Mức giá tối thiểu	Mức giá tối đa
– Nhà chung cư không có thang máy	500	3.000
– Nhà chung cư có thang máy	1.500	6.000

Theo Quyết định 01/2021/QĐ-UBND khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư TP Đà Nẵng:

Loại	Mức giá tối thiểuđồng/m2/tháng	Mức giá tối đađồng/m2/tháng
Nhà chung cư không có thang máy	1.200	7.000
Nhà chung cư có thang máy	7.000	13.500

Nhìn chung, khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa các thành phố lớn là có sự khác nhau, điều này cũng hoàn toàn hợp lý, xuất phát từ yếu tố thị trường, tình hình phát triển nhà chung cư trên địa bàn và các loại hình nhà chung cư phổ biến để đưa ra mức giá tối đa và tối thiểu phù hợp.

Theo Luatduonggia